TP.HCM: Thị trường BĐS tạm lắng, nhưng có dấu hiệu chuyển sang giao dịch ngầm

Sau hai tuần xôn xao bởi sự kiện The Vista và Phú Mỹ Hưng, thị trường bất động sản TP. HCM dường như đang trở lại bình lặng, thậm chí còn có thể gọi là tạm lắng.

Có thể hàng loạt sự việc sau đây đã góp phần làm nguội không khí thị trường phần nào: Đó là sự lên án gay gắt của một số đại biểu Quốc hội tại nghị trường về tình trạng đầu cơ nhà đất, chủ trương đánh thuế luỹ tiến đối với những người sỡ hữu nhiều căn hộ, lô đất mà không đưa vào sử dụng hay sang nhượng lại trong thời gian ngắn, động thái kiểm tra, thậm chí là thanh tra đối với một vài chủ đầu tư và dự án...

Dưới những tác động ấy, nhiều chủ đầu tư dự án chấp nhận tạm thời ngừng tuyên bố khai trương dự án hoặc ngưng công bố nhận đăng ký mua căn hộ để nghe ngóng tình hình. Nhiều hợp đồng tổ chức sự kiện, nhiều chiến dịch thông tin, truyền thông, quảng cáo đã tạm thời bị ngưng lại. Thị trường có vẻ nguội đi rõ rệt. Nhưng dưới cái vẻ bề ngoài tĩnh lặng ấy thì những đợt sóng ngầm vẫn diễn ra hối hả, ào ạt.

Một dự án cao ốc bên kia cầu Kênh Tẻ, tuy chưa có công bố gì, thậm chí chưa có giá bán, nhưng theo tin từ nhân viên công ty, số người đăng ký mua theo kiểu: “Cứ ghi sẵn tên cho tôi. Chừng nào công bố thì tôi nộp tiền liền”, đã vượt quá số căn hộ có thể có của dự án.

Theo giới thạo tin thì hầu như không có dự án cao ốc nào, nhất là các dự án có vốn nước ngoài lại nằm ngoài tầm ngắm của giới đầu tư (hay đầu cơ, tuỳ các gọi). Không những vậy, những dự án chung cư loại trung bình, thậm chí là chung cư cho người thu nhập thấp cũng “được”mua ngay từ trước khi khởi công, hoặc từ khi mới ở giai đoạn “chạy” thủ tục.

Một chung cư ở Bình Phú, chưa có giá bán nhưng đã không còn căn hộ trống nào. Một chung cư với những “căn hộ cho hai người” có tìm đỏ mắt cũng không có ai chịu sang lại suất đăng ký. Một dự án chung cư khác tại quận Thủ Đức, theo kế hoạch thì sẽ có lễ công bố bán khá rộn ràng, nhưng trước tình hình dư luận có vẻ không thuận, chủ đầu tư cúp luôn chương trình này, thế nhưng số căn hộ đưa ra cũng hết vèo. Với một số đô thị mới, khu dân cư ở quận 2, quận 7, quận9 giá tăng liên tục trong những ngày vừa qua trong khi chủ đầu tư không còn đất bán và cũng không cần đầu tư gì thêm.

Việc mua không cần biết đến giá, rõ ràng là một hiện tượng không bình thường của thị trường. Lí giải chuyện này ra sao đây? Trong trường hợp này có thể loại trừ chuyện chủ đầu tư cố tình tạo sự cố và đám cò mồi bất lương thổi giá. Thế thì chỉ có thể là do mức cầu đang thực sự tăng cao hoặc tâm lý phong trào đang cuốn hút người ta vào vòng xoáy mù quáng mà thôi.

Đáng tiếc, cho đến nay, từ các nhà hoạch định chính sách cho đến các nhà đầu tư chưa ai có một số liệu chắc chắn nào về nhu cầu nhà, đất trong ngắn hạn và dài hạn làm cơ sở cho việc “bắt mạch” thị trường. Tất cả chỉ dựa trên sự cảm nhận và mỗi khi sốt thì người ta đỗ lỗi cho đầu cơ. Liệu có phải đầu cơ là nguyên nhân chính gây nên sốt và  biện pháp đánh thuế luỹ tiến vào sỡ hữu nhà đất là liều thuốc thần cắt sốt (thậm chí là liều thuốc căn bản nhất, như một ví dụ tiến sĩ khẳng định)?

Gần đây, tại một số cuộc tọa đàm, một số nhà quản lý tỏ ra rất thận trọng trong vấn đề này. Ông Trần Đình Thiên, viện phó Viện kinh tế Việt Nam, phân tích: “Chuyện bất động sản nóng diễn rathường xuyên đến mức đã trở thành chuyện bình thường. Ta không nên quá sửng sốt và bức xúc mà đi tìm những giải pháp ngắn hạn cho mỗi lần sốt.

Hiện nay có một giải pháp được đề cập đến rất nhiều là đánh thuế luỹ tiến để chống đầu cơ. Nhưng câu hỏi là nguồn lực đất đai sẽ vận động thế nào sau đó thì chưa trả lời được. Mà tôi lại cho cái đấy mới là quan trọng. Chúng ta phỉa giải quyết toàn diện cả hai mặt đó. Nếu không thì sẽ lâm vào tình trạng nửa vời, không sốt lên thì cũng rơi vào đóng băng”.

Ông Đỗ Đức Đôi, vụ phó vụ đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng: “Chúng ta phải tìm cách minh bạch để hạn chế đầu cơ, chứ đừng đánh thuế mạnh việc đầu cơ. Đừng thấy người ta giàu lên nhờ cơ hội nào đó mà mình đánh, thế là không đúng chủ trương dân giàu nước mạnh. Không nên vì một cơn sốt mà uống liều mạnh ngay, dễ chảy máu não”.

Nhận định về tình hình thị trường bất động sản hiện nay và biện pháp quản lý hữu hiệu, bộ trưởng Bộ Tài Chính Vũ Văn Ninh nói: “Để thị trường BĐS phát triển theo đúng hướng, cần phải có cơ chế để thị trường vận hành. Cụ thể, phải có cơ chế quản lý để “chợ” BĐS hoạt động minh bạch. Chỉ có công khai, minh bạch mới góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, mới chống được đầu cơ. Ngoài ra chính sách tài chính (thuế) cũng phải hoàn thiện, đồng thời phải đẩy nhanh tiến độcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Chỉ khi thực hiện được đồng bộ tất cả giải pháp kể trên mới định hướng được cho thị trường BĐS phát triển mạnh, mới chống được tình trạng một số cá nhân đầu cơ nâng giá đất”.

Việc cầu không bắt kịp cung trên thị trường bất động sản là có thật và nếu không có biện pháp tăng cung thì tình hình sẽ càng ngày gay gắt thêm. Quá đề cao các biện pháp hành chính và tài chính (thuế) có thể càng đẩy thị trường này vào giao dịch ngầm mạnh hơn, mà hiện nay đã có nhiều dấu hiệu cho xu hướng đó.