Giá đất mới tại TP.HCM: Điều chỉnh theo hướng nào?

Ba phương án điều chỉnh giá đất vừa được Sở Tài chính TP.HCM trình UBND TP. Nếu được HĐND TP thông qua thì sẽ áp dụng từ đầu năm 2008.

Tuy nhiên các phương án này đang được cơ quan chức năng "cân đong đo đếm" vì trong thời điểm này, giá đất đang trở thành chuyện "nhạy cảm".

Ba phương án giá

Nghị định 123 của Chính phủ (về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất) qui định: khung giá đất ở đô thị cao nhất là 67,5 triệu đồng/m². Tùy điều kiện từng nơi, các địa phương có thể qui định mức giá đất cao hơn giá tối đa hoặc thấp hơn giá tối thiểu 20% so với khung giá của Chính phủ.

Nếu áp dụng qui định này, giá đất cao nhất mà TP có thể áp dụng là 81 triệu đồng/m², tăng gần gấp đôi so với hiện nay là 43 triệu đồng/m². Tương tự giá đất một số tuyến đường khác cũng được điều chỉnh tăng lên, tùy theo vị trí.

Còn phương án điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường được một số quận huyện đề nghị Sở Tài chính trình UBND TP, lãnh đạo một quận cho rằng nếu áp giá đất sát thị trường sẽ tránh được tình trạng hai giá như hiện nay: giá qui định của Nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Việc này sẽ giải quyết chuyện "lấn cấn" lâu nay và khi thu hồi đất, Nhà nước sẽ đền bù cho dân theo giá thị trường và người dân cũng phải nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ...theo giá thị trường. Như vậy sẽ công bằng hơn vì hiện nay bảng giá đất qui định của TP chỉ bằng 30 - 50% giá thị trường.

Còn với phương án không tăng giá, chỉ điều chỉnh giá cục bộ ở một số tuyến đường mới thì như vậy trong vài năm gần đây giá đất TP hầu như không tăng. Nhiều người lo rằng nếu áp dụng theo phương án này thì giá đất của Nhà nước quá lạc hậu, bị thất thu thuế nhà đất. Trong khi đó diễn biến giá đất trên thị trường hiện nay rất "nóng".

Coi chừng "mua" đất hai lần

Về phương án áp dụng theo khung giá của Chính phủ, có ý kiến cho rằng mức giá này đã nâng lên gần gấp đôi so với hiện nay, nhưng so với giá thị trường thì vẫn còn khoảng cách khá xa. Ý kiến này dẫn chứng: nếu theo khung giá cao nhất của Chính phủ thì đường có giá cao nhất TP như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ... là 81 triệu đồng/m², trong khi giá thị trường trên 200 triệu đồng/m².

Theo một cán bộ Sở Tài chính, TP từng có ý định áp dụng giá đất theo sát giá thị trường (trong điều kiện bình thường) để không còn "cơ chế" hai giá. Vì vậy mà UBND TP đã nhiều lần kiến nghị các bộ liên quan đề xuất Chính phủ giảm tỉ lệ nộp tiền sử dụng đất xuống còn 15 - 20% thay vì 50 - 100% như hiện nay.

Nhưng đề nghị này chưa được Chính phủ đồng ý nên khó có thể qui định bảng giá đất sát giá thị trường. Nếu tăng giá đất sát giá thị trường nhưng không giảm tỉ lệ nộp tiền sử dụng đất thì người dân sẽ không đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất, ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chủ quyền.

Tổng giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc băn khoăn: khi làm dự án, doanh nghiệp đã đền bù cho dân theo giá thị trường. Khi thực hiện nghĩa vụ tài chính lại nộp theo giá thị trường, tức phải "mua" đất đến hai lần, khó có doanh nghiệp nào kham nổi. Cho dù doanh nghiệp có khả năng nộp thuế đi nữa thì giá đất lúc đó sẽ bị đẩy lên cao và khách hàng là người phải "gánh" những khoản này.

Phải cân nhắc

Một chuyên gia về thẩm định giá phân tích thêm, thời điểm hiện nay việc điều chỉnh giá đất khá nhạy cảm nên quyết định theo phương án nào phải hết sức cân nhắc. Nhiều người cứ nghĩ rằng giá đất qui định chỉ để thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Do vậy khi bảng giá đất tăng, họ tiếp tục đẩy lên cao nữa.

Theo ông Nguyễn Đăng Sơn, viện phó Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, phương án sát với giá thị trường là hợp lý. Tuy nhiên qui định tại nghị định 123 và nghị định 188 (về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất) cũng có sự mâu thuẫn. Tại hai nghị định này đều qui định xác định giá đất sát với giá thị trường (trong điều kiện bình thường) nhưng lại khống chế khung giá đất không vượt quá 20% giá qui định.

Một cán bộ Trung tâm Phát triển quĩ đất TP đề nghị nếu lo ngại mức giá sát thị trường sẽ ảnh hưởng đến thực hiện các nghĩa vụ tài chính, thì TP có thể qui định nhiều bảng giá, áp dụng cho từng mục đích khác nhau như đền bù giải tỏa, bán nhà sở hữu nhà nước, đóng tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ...