Chính phủ Mỹ mua Fannie Mae và Freddie Mac - Thị trường địa ốc sẽ phục hồi?

Trong một nỗ lực cứu 2 “ông trùm” cho vay mua nhà trả góp Fannie Mae và Freddie Mac, Chính phủ Mỹ ngày 7-9 thông báo mua lại 2 công ty này, vốn nắm giữ phân nửa thị trường vay nợ mua nhà ở Mỹ.

Kế hoạch cứu vãn đã giúp khôi phục phần nào niềm tin của các nhà đầu tư trên thế giới, dù rằng còn nhiều vấn đề tiếp theo phải giải quyết...

“Trùm” cho vay mua nhà trả góp

Fannie Mae và Freddie Mac là các “nickname” của “Federal National Mortgage Association” (Hiệp hội vay thế chấp quốc gia – FNMA) và “Federal Home Loan Mortgage Corporation” (Tập đoàn vay mua nhà trả góp liên bang – FHLMC).

Fannie Mae thành lập từ năm 1938, lúc đó nhằm hỗ trợ hàng triệu gia đình không đủ khả năng mua nhà hoặc có nguy cơ mất nhà do thiếu nguồn tài trợ vay vốn. Freddie Mac được thành lập năm 1970, nhằm tạo thế cạnh tranh với Fannie Mae.

Thực chất, Fannie Mae và Freddie Mac không phải là các ngân hàng mà là các định chế tài chính được chính phủ bảo trợ, với nguồn vốn từ các thị trường tài chính quốc tế, chuyên mua các khoản vay mua nhà trả góp từ các ngân hàng và các hãng cho vay khác rồi bán lại cho các nhà đầu tư.

Fannie Mae và Freddie Mac cũng bán bảo hiểm cho các ngân hàng và các hãng cho vay để đề phòng nguy cơ bên vay bị mất khả năng trả nợ. Fannie Mae và Freddie Mac, với hơn 10.000 nhân viên, là trụ cột của toàn bộ hệ thống cho vay mua nhà trả góp ở Mỹ.

Tính chung, Fannie Mae và Freddie Mac sở hữu hoặc bảo lãnh gần phân nửa toàn bộ khoản cho vay mua nhà trả góp tại Mỹ, tức 2 công ty này chịu trách nhiệm cho các khoản nợ trị giá khoảng 5.300 tỷ USD trong tổng số 12.000 tỷ USD của thị trường vay nợ mua nhà tại Mỹ.

Các hoạt động chính của Freddie Mac và Fannie Mae gồm: mua các khoản vay mua nhà từ các hãng cho vay rồi bán lại cho các nhà đầu tư thay vì cho vay trực tiếp; bảo lãnh hoặc sở hữu các khoản nợ của thị trường vay nợ mua nhà của Mỹ; làm chỗ dựa cho phần lớn hãng cho vay mua nhà của Mỹ; tìm kiếm nguồn vốn đáp ứng nhu cầu vay nợ của người tiêu dùng; làm đầu mối kết nối các hãng cho vay với giới đầu tư, qua đó cung ứng nguồn tiền với mức phí thấp.

Vụ mua lại lớn nhất lịch sử

Chính phủ Mỹ không thể chấp nhận việc Freddie Mac hoặc Fannie Mae “sập tiệm” và quyết định can thiệp. Bộ trưởng Tài chính Mỹ, Henry Paulson, đã công bố kế hoạch cứu vãn hôm chủ nhật, 7-9, trước phiên mở cửa đầu tuần của các thị trường chứng khoán.

Kế hoạch này có thể sẽ “ngốn” của chính quyền liên bang đến 200 tỷ USD chi cho 2 “ông trùm” cho vay này tiếp tục hoạt động. Đây là một trong những vụ mua lại lớn nhất trong lịch sử tài chính Mỹ.

Theo kế hoạch cứu vãn, Fannie Mae và Freddie Mac sẽ có các thay đổi lớn trong việc điều hành. Ban lãnh đạo của 2 công ty sẽ bị thay thế và Bộ Tài chính sẽ mua khoảng 200 tỷ USD cổ phiếu của 2 công ty để tạo thêm nguồn vốn duy trì hoạt động.

Bloomberg cho biết, mục tiêu của Bộ Tài chính Mỹ là tiếp tục quản lý Fannie Mae và Freddie Mac đến năm 2009, lúc đó tổng thống mới của Mỹ và Quốc hội sẽ có quyết định về cấu trúc lâu dài của 2 công ty.

Bộ Tài chính sẽ mua lại ngay 1 tỷ USD cổ phần trong mỗi công ty dưới dạng cổ phiếu ưu đãi cao cấp. Cổ phiếu ưu đãi này sẽ được ưu tiên hơn cổ phiếu ưu đãi hiện có, đồng thời đem lại cho chính phủ tỷ lệ sở hữu 79,9% cổ phần trong 2 công ty.

Bộ Tài chính cũng sẽ bơm 100 tỷ USD vào mỗi công ty và lãi suất Chính phủ Mỹ sẽ nhận từ khoản đầu tư này là 10%/năm. Chương trình của Bộ Tài chính bắt đầu với việc mua khoảng 5 tỷ USD chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp ngay trong tháng 9 này.

Bộ Tài chính cũng sẽ thuê các chuyên gia giám sát tài sản độc lập để mua và quản lý danh mục đầu tư... Giới đầu tư hy vọng vụ mua lại này sẽ giúp thị trường địa ốc Mỹ vượt qua khủng hoảng hiện nay, giúp tạo dựng lại niềm tin cho nền kinh tế Mỹ. Tuy nhiên, theo BBC, đây không phải là “liều thuốc tiên”, còn nhiều yếu tố nữa cần phải được giải quyết.

Lao đao theo thị trường địa ốc

Freddie Mac và Fannie Mae là trụ cột của thị trường cho vay mua nhà trả góp ở Mỹ nên hầu hết hãng cho vay đều dựa vào 2 công ty để có tiền cho khách hàng vay mua nhà.

Khi chủ sở hữu nhà bị mất khả năng trả nợ, Freddie Mac hoặc Fannie Mae sẽ đứng ra chi trả vì là nhà bảo lãnh mua nhà trả góp. Thị trường địa ốc Mỹ xuống dốc thê thảm đã khiến nguồn tài chính của Freddie Mac hoặc Fannie Mae bị ảnh hưởng nặng nề.

Số liệu mới nhất cho thấy, khoảng 9% chủ sở hữu nhà ở Mỹ không trả được tiền vay mua nhà đúng hạn, thậm chí nhiều người đang đối mặt với nguy cơ bị siết nợ, mất nhà.

BusinessWeek dẫn thông tin của website bất động sản Zillow.com ước tính, khoảng 29% chủ sở hữu nhà ở Mỹ vay tiền mua nhà trong 5 năm qua đã bị mắc nợ còn lớn hơn giá trị căn nhà đó.

Giá nhà ở Mỹ tại các khu vực thành thị lớn đang giảm với mức hơn 15%/năm, khiến nhiều gia đình bị đổ nợ lớn vì giá nhà trên thị trường thấp hơn khoản vay mua nhà của họ.

Cổ phiếu của Freddie Mac và Fannie Mae bắt đầu sụt giá thảm hại từ hơn 2 tháng qua, khi xuất hiện nỗi lo sợ rằng 2 công ty này bị cạn kiệt nguồn vốn kinh doanh. Tính từ cuối tháng 6, trên thị trường chứng khoán New York, cổ phiếu của Freddie Mac đã mất giá 69%, còn cổ phiếu của Fannie Mac mất giá 66%.

So với năm ngoái, cổ phiếu của 2 công ty bị mất đến 90% giá trị. Tính chung, Freddie Mac và Fannie Mae đã thua lỗ đến 14 tỷ USD trong năm qua. Có nhiều lo ngại rằng 2 công ty sẽ không thể tiếp tục hoạt động nếu các khoản lỗ tiếp tục tăng.

Theo đánh giá của BBC, chỉ cần hoặc Freddie Mac hoặc Fannie Mae sụp đổ sẽ gây tác động dây chuyền nghiêm trọng cho hàng loạt ngân hàng và nhà đầu tư trên toàn cầu.

Hầu hết khoản nợ của Freddie Mac hoặc Fannie Mae do các ngân hàng châu Á nắm giữ và gần đây các ngân hàng này bắt đầu rút lại khoản đầu tư.

>Chính phủ Mỹ bất ngờ cứu nguy hai “đại gia” cho vay địa ốc

Theo Sài Gòn Giải Phóng