“Săn” địa ốc giá rẻ ở Trung Quốc

Nhiều dự án bất động sản ở Trung Quốc sẽ phải bán với giá rẻ trong những tháng tới đây, do các công ty xây dựng phải đối mặt với tình trạng giá nhà sụt giảm và tín dụng thắt chặt.

Tuy nhiên, các quỹ nước ngoài với mong muốn hy vọng tận dụng cơ hội này khó có thể kỳ vọng một mức giá quá hời. Đó là vì, Chính phủ Trung Quốc, do lo ngại những vụ phá sản lớn trong ngành địa ốc và giá nhà đất sụt giảm sâu gây tác động xấu tới toàn bộ nền kinh tế, sẽ nới lỏng những biện pháp “hạ nhiệt thị trường” được áp dụng hồi năm ngoái.

Thời cơ đang đến

Vào năm 2007, để chống tình trạng đầu cơ nhà đất, Chính phủ Trung Quốc quy định, những ai mua căn nhà thứ hai phải nộp 40% giá trị của căn nhà đó.

Quy định này khiến doanh số và giá bán căn hộ tại các thành phố phía Nam nước này như Quảng Châu và Thẩm Quyến cùng giảm mạnh.

Trong lúc đã gặp vô số khó khăn với thuế buôn bán nhà đất và việc thắt chặt hoạt động tín dụng của các ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phải đón nhận một thách thức khác. Đó là sự biến động mạnh mẽ của thị trường vốn ngăn cản họ việc phát hành cổ phiếu hay trái phiếu.

Một số công ty quản lý quỹ nước ngoài hiện tin rằng, thời cơ của họ đang tới, và những hợp đồng giá rẻ sẽ giúp họ tiến vào thị trường nhà đất Trung Quốc, nơi hàng năm có 8 triệu người đổ tới các thành phố, giúp đem tới những cơ hội lớn trong dài hạn.

“Chúng tôi cho rằng có nhiều doanh nghiệp nhà đất Trung Quốc gặp khó khăn và sẽ có nhiều doanh nghiệp buộc phải bán lại dự án”, ông Chris Gradel, quản lý quỹ Pacific Alliance với số vốn 4,5 tỷ USD đang nhằm vào thị trường Trung Quốc và Việt Nam nhận xét.

Ông Gradel cho rằng, việc các doanh nghiệp Trung Quốc còn ở tình trạng khá an toàn là một trong những điều đáng ngạc nhiên nhất của thị trường này trong năm nay.

Ông khẳng định, các doanh nghiệp này đã đương đầu với khó khăn bằng cách bán nhà từ trước khi xây, hoãn thanh toán cho nhà thầu, mượn tiền từ ngân hàng và các nguồn khác.

Chính quyền địa phương cũng đã gia hạn thời hạn thanh toán tiền đất và thậm chí không thực thi quy định của Chính phủ là nhà đầu tư sẽ bị thu hồi đất nếu không tiến hành dự án trong vòng 2 năm.

Tuy nhiên, các số liệu của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cho thấy, số tiền mà các ngân hàng cho các doanh nghiệp nhà đất vay đã giảm 30% trong nửa đầu năm nay, xuống còn 399 tỷ Nhân dân tệ (58 tỷ USD).

Điều này cho thấy, chắc chắn có hàng ngàn doanh nghiệp nhà đất Trung Quốc đang thực sự gặp khó. Năm ngoái, họ đã đổ xô đi mua đất giữa lúc giá đất cao ngất ngưởng.

“Những doanh nghiệp dốc sạch vốn ở nửa cuối năm ngoái để mua đất là những doanh nghiệp khó khăn nhất vào lúc này” ông Gradel nói. Ông cho rằng, từ nay đến cuối năm, thị trường nhà đất Trung Quốc sẽ còn ảm đạm.

Tỷ phú địa ốc đi nuôi lợn

Tới lúc này, chưa có nhiều vụ phá sản của các doanh nghiệp nhà đất được công bố, mặc dù doanh số bán nhà ở Bắc Kinh và Thượng Hải trong tháng 7 đã giảm một nửa so với cùng kỳ năm ngoái.

Một tỷ phú địa ốc ở Nam Ninh là Lưu Phúc Lâm đã rời lĩnh vực nhà đất để chuyển sang xây trang trại nuôi lợn do giá thịt lợn tăng cao. Một doanh nghiệp nhà đất nữa ở Nam Ninh là Panlong Jinling Property Development đã vỡ nợ vào tháng 7 vừa qua.

Tuy nhiên, ví dụ điển hình nhất là Trường Huy, một trong những đại lý bất động sản lớn nhất của Trung Quốc. Cuối năm ngoái, đại lý này đã phải đóng cửa 1.800 điểm giao dịch do doanh số giảm quá mạnh.

Hiện giá nhà bình quân ở Trung Quốc vẫn cao hơn 7% so với tháng 7 năm ngoái. Tuy nhiên, giới quan sát cho rằng, giá nhà tại nhiều địa phương sẽ đi xuống trong mùa thu này.

Các nhà phân tích cho rằng, các biện pháp thắt chặt của Chính phủ là lý do chính dẫn tới sự đi xuống của thị trường nhà đất Trung Quốc.

Tuy nhiên, một số chuyên gia kinh tế khẳng định, mục tiêu chính của các chính sách này là thu hẹp khoảng cách giữa người giàu và người nghèo, thay vì tạo áp lực cho thị trường bất động sản.

Vì Chính phủ Trung Quốc dù thế nào cũng không muốn đẩy một ngành công nghiệp chiếm tới 8% GDP vào chân tường.

Giới quan sát cho rằng, Bắc Kinh sẽ nới lỏng các biện pháp thắt chặt hiện nay vào đầu năm sau.

“Ở Trung Quốc, thị trường thực sự phụ thuộc vào tình hình kinh tế vĩ mô và chính sách sắp ban hành của Chính phủ”, ông Wilkie Lai, Giám đốc công ty quản lý quỹ Tribridge Investment Partners nhận định. “Thắt chặt lúc này không còn là từ được nhắc tới nhiều nữa”, ông Lai nói.

Với hy vọng thị trường nhà đất Trung Quốc sẽ phục hồi trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài tỏ ra rất lạc quan. Citigroup và JPMorgan Chase đang mong chờ những lời chào bán hấp dẫn từ phía các công ty nhà đất Trung Quốc và cho biết họ sẵn sàng đổ tiền vào các quỹ đầu tư địa ốc ở nước này.

Từ đầu thập niên này, Morgan Stanley đã mua lại nhiều dự án bất động sản ở Trung Quốc mà nhà đầu tư gặp khó khăn. Hiện ngân hàng đầu tư này đang dự kiến sẽ bỏ 1/5 trong quỹ bất động sản toàn cầu 10 tỷ USD đang được huy động vào Trung Quốc.

So với mức đỉnh hồi tháng 11 năm ngoái tới nay, cổ phiếu của các công ty địa ốc Trung Quốc đã mất giá khoảng 70%. Cùng với đó, khoảng 30 doanh nghiệp nhà đất khác đã hoãn lại kế hoạch IPO được sắp xếp cho năm nay và phải tìm kiếm các nguồn vốn nước ngoài để hoàn thành dự án.

Thông thường, các doanh nghiệp nhà đất sắp niêm yết ở Trung Quốc tìm kiếm nguồn đầu tư trước IPO từ các quỹ cổ phần tư nhân và các quỹ phòng hộ, và sẽ sớm trả lại số tiền đó nếu không thực hiện được kế hoạch IPO.

Theo VnEconomy