Bất động sản toàn cầu cùng kẹt vốn

Ban đầu là bong bóng địa ốc ở Mỹ "nổ tung", sau đó, thị trường nhà đất tại nhiều nước khác trên thế giới cũng lao dốc theo.

Cùng với khủng hoảng tín dụng, các dự án nhà chọc trời ở London phải đình lại, nhà ở Tokyo rất khó bán, giá văn phòng cho thuê ở Ấn Độ “rẻ như bèo”.

Ngân hàng ngại cho vay

Vậy tình trạng nợ địa ốc xấu, phá sản ở Mỹ có liên quan gì tới các tòa nhà văn phòng cách nước Mỹ cả nửa vòng trái đất?

Lo sợ trước cuộc khủng hoảng dưới chuẩn ở Mỹ, các ngân hàng cho vay khắp thế giới đã từ chối cấp vốn vay cho nhiều nhà thầu hoặc đưa ra những điều kiện cho vay chặt chẽ hơn.

Cùng với đó, do phải sa thải hàng ngàn nhân viên, nhiều công ty cũng cần ít không gian văn phòng hơn, gây áp lực giảm giá thuê và khiến các nhà kinh doanh bất động sản phải cân nhắc lại kế hoạch.

“Vào thời kỳ này, thật khó có thể kiềm chế cuộc khủng hoảng tín dụng trong một lĩnh vực”, Minoru Mori, CEO của công ty địa ốc Mori Building của Nhật Bản nói.

Lehman Brothers mới đây đã hủy kế hoạch tiến vào lĩnh vực xây dựng, trong khi Morgan Stanely cho biết sẽ chỉ thuê 4 tầng văn phòng, thay vì 8 tầng.

Tốc độ giao dịch nhà đất trên toàn cầu đã giảm mạnh. Theo công ty nghiên cứu Real Capital Analytics, giá trị của các vụ giao dịch nhà đất thương mại toàn cầu trong 6 tháng đầu năm nay chỉ đạt 306 tỷ USD, bằng nửa mức cùng kỳ năm 2007.

“Đây là một trong những thời điểm khó khăn nhất mà thị trường nhà đất thế giới từng trải qua”, ông Dan Fasulo, Giám đốc nghiên cứu của Real Capital Analytics nhận xét.

Ảm đạm nhất phải kể tới thị trường nhà đất London. Do lãi suất của các khoản vay dành cho bất động sản thương mại tại thủ đô nước Anh tăng mạnh, chỉ có 3 trong số 19 dự án nhà văn phòng lớn được công bố ở đây từ năm 2004 tiếp tục được triển khai như dự kiến. Công ty British Land đang trì hoãn việc xây dựng một tòa nhà 47 tầng có tên Cheese Grater.

Theo nhà kinh tế Kelvin Davidson tại công ty tư vấn Capital Economics ở London, tính chung, giá bất động sản thương mại ở Anh đã giảm 20% so với thời điểm giữa năm 2007 và có thể giảm thêm 15% nữa trong năm tới. “Thị trường sẽ không khởi sắc trước năm 2011”, ông Davidson nói.

Một trong những tập đoàn xây dựng lỗ nặng nhất ở London là Metrovacesa đến từ Tây Ban Nha. Tập đoàn này năm ngoái đã chi 3,7 tỷ USD để xây trụ sở tại London của HSBC, đánh dấu dự án bất động sản lớn nhất ở châu Âu từ trước tới nay.

HSBC đã đồng ý tiếp tục ở lại trong tòa nhà này và cấp cho Metrovacesa một khoản vay ngắn hạn 1,5 tỷ USD phải thanh toán trong quý 3 năm nay. Tuy nhiên, các nhà phân tích cho rằng, giá trị tòa nhà này đã giảm ít nhất 25% và Metrovacesa tới lúc này vẫn chưa tìm được nguồn vốn mới.

Kinh tế suy yếu, nhà đất thừa cung

Khủng hoảng tín dụng không phải là nguồn gây rắc rối duy nhất. Tại Nhật Bản, các ngân hàng hầu như ít bị ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng ở Mỹ, nhưng tăng trưởng kinh tế giảm sút và niềm tin người tiêu dùng suy yếu đã khiến các nhà đầu tư bất động sản nhỏ khốn khổ.

9 công ty bất động sản và xây dựng của Nhật đã nộp đơn xin phá sản trong năm nay. Cùng với đó, các ngân hàng cho vay các công ty này cũng lo “sốt vó” vì lợi nhuận sụt giảm.

Một vấn đề nữa là việc các dự án xây dựng đã diễn ra quá ồ ạt. Tỷ lệ lấp đầy tại nhiều thị trường vẫn ở mức thấp, do đó, giá thuê khá ổn định.

Tình trạng này chủ yếu diễn ra ở các thị trường đang nổi lên, đặc biệt là Trung Quốc và Ấn Độ. Tại Trùng Khánh và Trịnh Châu, hơn 30% văn phòng cho thuê còn bỏ trống.

Lý do là trong 2 năm vừa qua, hoạt động xây dựng diễn ra ồ ạt, và từ nay đến cuối năm, còn có thêm 4,8 triệu feet vuông văn phòng được đưa ra thị trường ở hai thành phố này.

Tại Ấn Độ, lạm phát, lãi suất cao và thị trường chứng khoán sụt dốc đã trở thành những đòn giáng mạnh vào thị trường nhà đất, với giá thuê văn phòng giảm khoảng 40% trong năm qua.

Theo ông Pranay Vakil, Chủ tịch công ty tư vấn bất động sản Knight Frank India, sự đi xuống của kinh tế Mỹ còn kéo theo sự sụt giảm nhu cầu văn phòng của các công ty thuê ngoài (outsourcing) trong lĩnh vực công nghệ thông tin.

Hiện tại, mức thiệt hại đối với các ngân hàng cho vay tại các thị trường ngoài Mỹ vẫn còn hạn chế. Tuy nhiên, các ngân hàng ở Ireland và Hà Lan có thể buộc phải chịu thâm hụt tài sản, đồng thời các quỹ đầu tư nhằm vào bất động sản ở khu vực Tây Âu có thể gặp vấn đề.

Tại Tây Ban Nha, giá nhà đất rơi tự do đã khiến một công ty bất động sản lớn là Martinsa-Fadesa phá sản. Một công ty lớn khác là Colonial đang phải “vật lộn” với khoản nợ 14 tỷ USD.

Tuy nhiên, tình thế ảm đạm hiện nay lại tạo cơ hội cho những ai có tiền. Các quỹ lương hưu và các quỹ lợi ích tối cao hiện vẫn còn dồi dào vốn để đầu tư.

Tuy nhiên, theo nhà phân tích Tim Jowett của ngân hàng UBS, các công ty bất động sản vẫn phải chờ, vì các nhà đầu tư chưa muốn đổ tiền vào thị trường lúc này. Họ cho rằng, thị trường bất động sản toàn cầu còn tụt dốc trong vòng 6 - 12 tháng tới.

Theo VnEconomy