Thị trường cho thuê văn phòng: Vẫn đang dò đáy

Các công ty quản lý bất động sản quốc tế vừa công bố nhu cầu về mặt bằng văn phòng tại TP.HCM đã có dấu hiệu tăng. Tuy nhiên, diễn biến trên thực tế cho thấy dù nhu cầu thuê đang tăng, thị trường vẫn chưa thể thoát khỏi đà giảm giá.

Giám đốc một cao ốc ở quận 1 cho biết từ đầu tháng 9-2009, bộ phận cho thuê của cao ốc bắt đầu bận rộn trở lại. Khách đến xem mặt bằng liên tục, bước vào đàm phán hợp đồng thuê rất nhanh nhưng lại trả giá “rát” hơn trước.

Hàng tồn nhiều, giá tìm đáy mới

Tình hình này cũng diễn ra ở nhiều cao ốc khác kể từ cuối quý 3 đến nay. “Do đang vào thời điểm cuối năm, hợp đồng thuê mặt bằng sắp hết hạn nên nhiều công ty lên kế hoạch cho việc “dời nhà”. Nếu đàm phán giá thành công thì họ sẽ ký hợp đồng rất nhanh, chứ không còn chần chờ nhiều vì cũng đã dọ nhiều nơi trước đó” - vị giám đốc này cho biết.

Theo các chủ cao ốc, sau một thời gian dài giảm mạnh, giá cho thuê văn phòng đã chững lại trong quý 3. “Bottom-out” (chạm đáy) cũng là thuật ngữ đang bắt đầu được nhắc đến trong các báo cáo thị trường cho thuê văn phòng của các công ty quản lý bất động sản tại VN và các nước lân cận. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa đáy của mặt bằng giá đã được thiết lập. Bởi thay vì tiếp tục giảm trực tiếp vào giá thuê dễ dẫn đến việc mất “đẳng cấp”, các cao ốc đưa ra ngày một nhiều hình thức ưu đãi nhằm khắc phục trở ngại tài chính của khách thuê.

Một chính sách được áp dụng nhiều nhất là tăng thời gian trang trí nội thất. Ở thời điểm mặt bằng “sốt”, khách sẽ phải trả tiền thuê từ lúc ký hợp đồng. Nay, các doanh nghiệp thuê diện tích lớn có thể đàm phán nhận mặt bằng từ đầu tháng tháng 10 nhưng đến đầu tháng 12 mới trả tiền, tức được miễn tiền thuê đến hai tháng để trang trí nội thất.

Ngoài ra, các cao ốc cũng cho phép khách hàng linh hoạt trong việc thanh toán tiền thuê. Bình thường, khách hàng phải đóng tiền thuê mỗi ba tháng một lần, vào đầu mỗi quý. Thế nhưng hiện nay một số cao ốc đã cho phép khách hàng thanh toán từng tháng. Thậm chí tiền đặt cọc thông thường là ba tháng, nay người thuê cũng có thể đặt lên bàn đàm phán giảm xuống chỉ còn một tháng.

Theo CBRE - một trong những nhà quản lý bất động sản nắm thị phần lớn nhất tại VN hiện nay, diện tích văn phòng cho thuê còn trống các loại hiện đang ở mức xấp xỉ 159.000m2. Cuối năm 2010 con số này có thể tăng 134%, lên 372.000m2, sau khi một số cao ốc mới được đưa vào hoạt động. Các chuyên gia trong ngành cho biết nếu tính theo chuẩn quốc tế là bình quân mỗi nhân viên sử dụng 6m2, thì số nhân viên cần dọn vào làm việc để lấp đầy các cao ốc cuối năm 2010 lên đến 62.000 người.

Mặt bằng trống tăng mạnh nhưng nguồn khách hàng hạn chế đang gây sức ép lớn lên các chủ đầu tư.

“Kể từ đầu năm 2009 đến nay, do khủng hoảng kinh tế, chúng tôi không còn đón tiếp những công ty nước ngoài lần đầu tiên tham gia thị trường VN đến đặt vấn đề thuê mặt bằng. Khách đi thuê phần lớn đã có văn phòng hoạt động tại VN, nay muốn chuyển sang cao ốc có tiền thuê thấp hơn. Hoặc những công ty VN lâu nay hoạt động xa khu vực trung tâm, trong những ngôi nhà thuê riêng lẻ, nhân khi giá thuê giảm đã chuyển vào các cao ốc hạng B để thuận tiện trong việc giao dịch. Việc thiếu vắng khách hàng mới từ bên ngoài đang khiến việc giải quyết mặt bằng trống của chúng tôi ngày càng khó khăn, bởi hiện nay chưa ai dám khẳng định khi nào khủng hoảng kinh tế toàn cầu sẽ chấm dứt” - chủ một cao ốc phân tích.

Nhiều cao ốc đang kỳ vọng vào các công ty VN được hưởng lợi từ các gói kích cầu của Chính phủ sẽ mở rộng hoạt động và có nhu cầu chuyển vào các văn phòng cao cấp hơn. Tuy nhiên, theo họ, điều này cũng khó có thể trở thành hiện thực do khối doanh nghiệp tư nhân hội đủ điều kiện để tiếp cận gói hỗ trợ của Chính phủ không nhiều.

Với lượng hàng tồn lớn, thêm một loạt hàng mới sắp được tung ra thị trường, trong bối cảnh nguồn khách hàng eo hẹp cả về số lượng lẫn khả năng tài chính, các chuyên gia trong ngành dự đoán giá cho thuê có thể tiếp tục dọ tìm đáy mới trong những tháng tới.

Chọn văn phòng không dễ

Mặt bằng thì “bát ngát”, tuy nhiên theo nhiều doanh nghiệp, nếu không có kinh nghiệm trong việc thuê văn phòng thì khó có thể thuê được mặt bằng phù hợp, thậm chí chi phí cuối cùng có thể sẽ đẩy lên khá nhiều so với giá thuê.

Các công ty nước ngoài thường chuộng thuê qua môi giới, chẳng hạn thông qua CBRE, Savills..., thay vì thuê trực tiếp. Lý do là các nhà môi giới thường có thông tin đầy đủ về các cao ốc, có thể đưa ra bản chào so sánh điểm mạnh, điểm yếu của từng cao ốc để khách lựa chọn. Nhân viên của nhà môi giới sẽ đưa ra một danh sách các cao ốc trong tầm chi trả của khách hàng, đích thân dẫn khách đi xem mặt bằng và đưa ra lời tư vấn.

Khách sẽ phải trả hoa hồng cho nhà môi giới, thường là một tháng tiền thuê. Tuy nhiên, thuê qua nhà môi giới không phải lúc nào cũng có lợi, vì mỗi cao ốc có chính sách hoa hồng cao thấp khác nhau. Điều này khiến một số nhân viên của công ty môi giới có xu hướng đưa ra các đánh giá không khách quan về các cao ốc có mức chi trả hoa hồng thấp hơn, làm cho khách hàng có thể mất định hướng.

Việc thuê qua môi giới cũng giúp khách hàng có được những thông tin thuộc dạng “ở lâu mới biết”, chứ nếu chỉ dạo xem vài lần sẽ không thể nào nhìn thấy bằng mắt, chẳng hạn như vấn đề an ninh, chất lượng của hệ thống máy lạnh, thang máy...

Còn nếu thuê trực tiếp, đặc biệt khi lựa chọn các cao ốc hạng A và B, ngoài giá thuê khách phải tự lên bảng so sánh các tiêu chí khác để dễ bề chọn lựa. Đầu tiên nên tìm hiểu về bãi giữ xe. Hiện nay, ngoài các cao ốc dòng E-town có bãi giữ xe máy và xe hơi rộng rãi, các cao ốc khác, đặc biệt ở khu vực quận 1, đều phải gửi xe bên ngoài.

Giá giữ xe gắn máy tháng tại quận 1 rất vô chừng, chẳng hạn khu vực xung quanh Nhà văn hóa Thanh niên chỉ thu chừng 80.000 đồng/tháng, nhưng khu vực quanh thương xá Tax lên đến 170.000 đồng/tháng. Đối với các công ty đông nhân viên thì đây là khoản tiền không nhỏ. Còn về gửi xe hơi, các công ty chỉ được phân “quota” theo diện tích thuê, chẳng hạn có nơi phải thuê 200m2 mới được gửi một chiếc. Ngay tại quận 1, giá cũng khác nhau một trời một vực, có nơi chỉ tính 800.000 đồng/xe, có nơi lên đến 165 USD/xe (bao gồm thuế).

Một loại chi phí khác mà các doanh nghiệp cũng nên lưu ý là tiền điện. Tiền điện cũng thuộc loại “tùy lòng hảo tâm” của chủ cao ốc. Có nơi không kinh doanh trên tiền điện, chỉ tính khách thuê khoảng 1.800 đồng/kWh, tương đương với giá nhà nước, nhưng các nơi khác từ 2.500-3.500 đồng/kWh. Cách tính tiền điện cũng rất khác nhau, có cao ốc cho tất cả điện sử dụng trong phòng đều đo qua đồng hồ, có nơi “rộng rãi” hơn, bao tiền máy lạnh và hệ thống đèn trần, khách chỉ phải trả tiền cho các trang thiết bị trong văn phòng như máy tính, máy in...

Chi phí làm ngoài giờ cũng là một yếu tố mà người thuê nên cân nhắc. Giờ làm việc chính thức mỗi cao ốc quy định mỗi kiểu, ngoài giờ chính thức các doanh nghiệp phải trả thêm tiền. Có nơi tính theo mét vuông, có nơi tính theo giờ, nhưng giá cuối cùng có thể chênh lệch nhau đến hơn 10 lần.

Theo các chuyên gia trong ngành, có rất nhiều yếu tố cấu thành nên chi phí thuê văn phòng. Vì vậy khi đi thuê, các doanh nghiệp không nên chỉ tập trung vào giá thuê mà phải cân nhắc tất cả các yếu tố khác, đặt lên bàn để cân đo trước khi quyết định.
 

Ta xếp hạng cho mình

Khác với các khách sạn, resort được gắn sao “danh chính ngôn thuận” bởi Tổng cục Du lịch VN, khối cao ốc văn phòng chia ra các hạng A, B, C nhưng chỉ dừng ở mức “tự biết với nhau” và chưa có tổ chức nào công khai bảng xếp hạng cho các cao ốc văn phòng.

Tuy nhiên, theo đánh giá chung của các công ty quản lý bất động sản, TP.HCM chỉ có năm cao ốc hạng A, bao gồm Metropolitan, Diamond Plaza, Saigon Center, Saigon Tower và Sun Wah, tất cả đều xây dựng trước năm 1999. Sau 10 năm, cao ốc đầu tiên gia nhập khối này là Kumho Asiana Plaza, được đưa vào hoạt động từ tháng 9-2009.

Ngoài ra, một số cao ốc mới xây gần đây tại trung tâm thành phố trong các tài liệu bán hàng cũng giới thiệu là hạng A, chẳng hạn Gemadept Tower, Centec Tower...

Các cao ốc hạng A chính thống khá kén chọn khách, thường chỉ cho các doanh nghiệp có tên tuổi trên thị trường thuê để giữ vững đẳng cấp. Ngoài ra do đặc thù về thiết kế kỹ thuật, các văn phòng được ngăn trong cao ốc hạng A thường có diện tích lớn, nên không phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Hiện nay, các văn phòng hạng A và B thường chia gói giá thuê làm hai phần riêng biệt, gồm giá thuê và phí dịch vụ. Giá thuê thường được chủ cao ốc tính toán trên cơ sở chi phí xây dựng và mức độ cạnh tranh trên thị trường, còn phí dịch vụ được tính cho các hạng mục như: điện cung cấp ở khu vực công cộng, vệ sinh khu vực công cộng, bảo vệ, nước phục vụ nhà vệ sinh, bảo trì thang máy... Trong thời gian khách hàng trang trí nội thất, các cao ốc thường miễn giá thuê nhưng vẫn tính phí phục vụ, dao động từ 4-6 USD/m2/tháng.

Sau một thời gian giảm mạnh, giá thuê văn phòng (bao gồm phí dịch vụ) trong cao ốc hạng A hiện ở mức 40-50 USD/m2, cao ốc hạng B từ 25-35 USD và hạng C dừng ở mức 15-20 USD/m2. Tuy nhiên theo các chủ cao ốc, các mức giá này nhiều khi khó có thể dùng để tham chiếu vì tình trạng xếp hạng cao ốc hiện đang rất lộn xộn, chủ yếu do các công ty quản lý bất động sản đưa ra, mà các công ty này thường ưu ái cho “gà nhà”, tức những cao ốc mà họ nhận quản lý.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO