“Hàn thử biểu” văn phòng cho thuê Hà Nội cảnh báo điều gì?

Trao đổi với PV về thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội quý II/2014, bà Ngô Hương Giang, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty Savills Việt Nam cho biết, nhu cầu thuê ở khu vực nội thành tăng đột biến 175% theo quý. Điều này cho thấy, nền kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi.

Chuyển biến tích cực

Cuối năm 2012, Savills đưa ra nhận định, văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ phục hồi vào năm 2014. Cụ thể, kết quả nghiên cứu dựa theo mô hình dự báo của Savills đưa ra đối với thị trường văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm Hà Nội cho thấy có xu hướng phục hồi nhẹ trong năm 2014, với tỷ lệ tăng 1% sau khi giảm 3% trong năm 2013. Savills cũng dự báo, giá thuê trung bình sẽ phục hồi nhẹ trong năm 2014, với mức tăng 1% sau khi giảm 3% trong năm 2013. Nguyên nhân là do nguồn cung văn phòng tương lai hạn chế tại khu vực trung tâm.

So sánh những nhận định trên với báo cáo thị trường quý II/2014 cũng do chính Savills công bố cho thấy, thực tế diễn ra tích cực hơn. Chẳng hạn như công suất thuê toàn thị trường đạt 76% (mốc 100% được xác định là quý I/2011), tăng 4% theo quý và 2% theo năm. Công suất thuê cả 3 hạng đều tăng theo quý, trong đó hạng C tăng nhiều nhất với 5%, tiếp đó là hạng B với khoảng 3% và hạng A đạt hơn 2%.

Tuy nhiên, giá thuê văn phòng trung bình lại tiếp tục xu hướng giảm, trong đó hạng A và hạng C giảm khoảng 3%, nhưng hạng B chỉ giảm nhẹ 0,6% theo quý.

Còn theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường văn phòng cho thuê đang có thêm nhiều sự cạnh tranh với nguồn cung mới hoàn thiện tại Hà Nội. Cụ thể, Hà Nội đón thêm một dự án văn phòng hạng B mới hoàn thành tại khu vực trung tâm. Tổng số nguồn cung văn phòng hạng B tại Hà Nội được nâng lên hơn 729.000 m2. Trong khi đó, nguồn cung văn phòng hạng A giữ nguyên, ổn định ở mức gần 330.000 m2.

Xét về giá chào thuê văn phòng tại Hà Nội đang giảm nhẹ. Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội tiếp tục giảm, với mức giảm 0,7% so với quý trước. Do diện tích trống tăng lên, nên giá chào thuê văn phòng hạng B tại Hà Nội cũng giảm 0,12% so với quý trước. Đặc biệt, giá chào thuê có khả năng tiếp tục giảm, đặc biệt với việc Lotte Center khai trương trong quý tới, nguồn cung tiếp tục vượt quá mức nhu cầu của thị trường, làm gia tăng cạnh tranh giữa các chủ tòa nhà.

Cushman & Wakefield Việt Nam dự đoán, xu hướng giảm giá sẽ còn kéo dài tại thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội. Trong khi tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A đạt 78,2%, tăng 1,33% so với quý trước, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng B giảm 4,4% so với quý trước, xuống còn 72%.

Mức độ phục hồi không đồng đều

Theo ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu khả thi của Savills, diễn biến cung cầu, giá cả của thị trường văn phòng cho thuê hiện tại cũng như tương lai phần nào phản ánh tình hình kinh tế đang và sẽ diễn ra trên thực tế, bởi nó thể hiện rõ một phần nhu cầu mở rộng văn phòng hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong nước, cũng như sự thu hút, quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam mở văn phòng làm việc.

Cũng theo ông Sơn, ngay cả trong những ngày tháng thị trường văn phòng chịu ảnh hưởng nặng nề của cơn khủng hoảng kinh tế xảy ra trên toàn cầu, thì trên thực tế, mọi diễn biến cũng không quá tiêu cực như nhìn nhận của nhiều người. Có lẽ, nhìn nhận từ một khía cạnh tích cực hơn, thì cơn khủng hoảng vừa qua đã góp một phần quan trọng vào việc thay đổi hành vi của những người tham gia thị trường này.

Mặt khác, ngay cả khách thuê cũng trở nên chuyên nghiệp và tinh tế hơn. Họ ý thức được rằng, họ đang sở hữu rất nhiều lựa chọn. Và hơn thế nữa, khi tính cạnh tranh của thị trường trở nên cao hơn, bên cạnh các lựa chọn phong phú, họ còn có cơ hội thuê văn phòng với mức giá hợp lý hơn. Những khách thuê chuyên nghiệp giờ đây đã cân nhắc rất nhiều yếu tố trước khi quyết định thuê văn phòng. Việc lựa chọn địa điểm không còn được coi là nhiệm vụ chỉ của bộ phận lễ tân hay hành chính.

Ông Sơn cho rằng, thị trường văn phòng sẽ lạc quan hơn trong thời gian sắp tới, nhưng mức độ phục hồi không phải là đồng đều ở tất cả mọi nơi, với tất cả các văn phòng. Song có một điều, đó là thị trường sẽ được điều chỉnh về mức độ hợp lý hơn.