Mua nhà xây dựng không phép giờ bị cưỡng chế phải làm sao?

Kính gửi Luật sư,

Do không tìm hiểu kỹ tháng 6 tôi có mua 1 căn nhà nhỏ. Lúc mua xem giấy tờ, trước đây giấy tờ ra vi bằng nên tôi nghĩ A bán cho B, B bán cho C Và C bán cho tôi. Tôi nghĩ không tranh chấp nên mua đại. Người bán cho tôi cũng ra vi bằng cho tôi. Nhà xây đầu năm 2014. Do quen biết, A đã chi tiền cho địa phương nên đã xây được nhà và có đồng hồ điện. Tôi thấy có đồng hồ điện, xây mới nên nghĩ chắc không có gì và đã trồng đủ tiền. Sau khi nhận nhà về ở chưa được 1 tuần thì phát hiện nhà xây không phép mà lại nằm trong qui hoạch của phường. Do hoang mang lo sợ nên tôi đã dọn ra ở nhà trọ (Người ta nói để phường có xuống không có chủ nhà nên không lập biên bản được). Nay Phường đã lập biên bản vắng mặt chủ nhà và quyết định cưỡng chế. Vậy tôi có thể kiện C để đòi lại tiền không, tôi có nói chuyện với C và C bảo là tôi cũng bị như anh, tôi chỉ mua đi bán lại, anh muốn làm gì thì làm. Nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp này.

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác (Khoản 3 Điều 2 Nghị định 61/2009/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 135/2013/NĐ-CP).

Giá trị của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP như sau: “1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.

2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.”

Điều 167 Khoản 3 Điểm a Luật Đất đai 2013 quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công nhận khi được thực hiện theo thủ tục công chứng, chứng thực. Vi bằng trong trường hợp này chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, đồng thời là chứng cứ để xem xét, giải quyết khi có tranh chấp.

Về điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Khoản 1 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Về điều kiện giao dịch về nhà ở, Điều 91 Khoản 1 Luật Nhà ở 2005 quy định:

“1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo đó, nhà đất trên hiện trong tình trạng vi phạm quy định về xây dựng (không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà), chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không được phép chuyển nhượng. Vì vậy, Hợp đồng chuyển nhượng được lập giữa các bên là giao dịch vô hiệu theo quy định tại Đoạn 1 và đoạn 2 Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005: “Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.” Trong trường hợp này, bạn có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đã xác lập là vô hiệu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Điều 137 Khoản 2 BLDS 2005).
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.