Xây dựng chỉ số bất động sản: Độ chính xác sẽ ra sao?

Bộ Xây dựng vừa khởi động việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản thí điểm tại TP.HCM. Mười một công ty được mời tham gia đang tập hợp gửi thông tin giá bất động sản về bộ để tính chỉ số. Chỉ số này dự kiến sẽ ra đời vào quý 4/2008. Nhiều người kỳ vọng vào chỉ số này để có thể nắm được giá trị thật của bất động sản để mua bán hoặc đầu tư

Chỉ số thị trường bất động sản (VNREMI – Viet Nam Real Estate Market Index) đang được bộ Xây dựng triển khai thí điểm tại TP.HCM, về lâu dài sẽ được hoàn thiện và triển khai trên toàn quốc.

Những lo ngại

Cuối tuần qua, 11 công ty bất động sản được mời họp và gửi về bộ các thông số gồm giá thực tế các giao dịch, số lượng giao dịch, và số ngày một bất động sản được rao bán trên thị trường bất động sản.

Phần lớn các công ty này là công ty môi giới bất động sản, nên về phía nắm bắt thông tin chung và cung cấp thông tin được nhiều người cho rằng có thể khách quan hơn công ty đầu tư bất động sản. Theo ông Phạm Văn Hải, tổng giám đốc công ty cổ phần địa ốc ACB, các công ty tham gia có các sàn giao dịch tương đối phủ kín ở TP.HCM, nên nguồn thông tin có thể đại diện khá tốt cho thị trường.

Tuy nhiên, có lo ngại rằng, chưa có công bố chính thức nào cho thấy các công ty này chiếm bao nhiêu phần trăm thị phần môi giới bất động sản. Liệu con số này đã đủ để làm đại diện cho thị trường để làm VNREMI chưa? Theo tinh thần cuộc họp đầu tiên triển khai VNREMI, việc mở rộng danh sách thành viên tham gia sẽ được tính tới để chỉ số xác thực hơn.

Hạn chế lớn nhất để tính VNREMI mà nhiều người lo ngại là tính chính xác của thông tin đưa về. Theo đó, bộ Xây dựng sẽ dựa trên giá giao dịch, số lượng giao dịch thực tế, số ngày rao bán của 11 công ty đưa về để tính trung bình giá (theo phương pháp Passcher tương tự như cách tính VN–Index, nhưng có sự điều chỉnh quyền số phù hợp, do các giao dịch không liên tục hàng ngày như trên thị trường chứng khoán).

Một phó tổng giám đốc của một công ty tham gia xây dựng dữ liệu cho rằng tuy các công ty đều vì “màu cờ sắc áo”, uy tín để cung cấp giá giao dịch thực tế, nhưng cũng không loại trừ có doanh nghiệp cung cấp thông tin sai lệch để trục lợi. Vì vậy, chỉ số khó lòng phản ánh đúng thị trường.

Điều này bộ Xây dựng cũng đang tính toán. Theo lãnh đạo một công ty bất động sản khác, đó là một ẩn số lớn khi VNREMI được xây dựng vào thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam chưa phát triển, chưa hoàn thiện, và chưa có hệ thống thông tin đầy đủ.

Khách hàng là thước đo

“Chỉ số giá bất động sản là một công cụ giúp khách hàng, đặc biệt là chủ đầu tư có thể theo dõi được diễn biến chung và xu hướng của thị trường. Từ đó có một cái nhìn tổng thể và hệ thống về thị trường”, ông Trần Minh Hoàng, chủ tịch HĐQT công ty Vinaland lý giải lợi ích về việc Vinaland xây dựng chỉ số bất động sản.

Đến nay, chỉ một vài công ty như Vinaland, Metvuong, VietRees, CBRE xây dựng chỉ số bất động sản riêng của mình. Một số công ty khác thì đang xây dựng chỉ số hoặc đưa ra những khảo sát giá. Nhưng hầu hết đó là những chỉ số giá trong một khu vực hẹp, nhắm vào phân khúc thị trường và sản phẩm nên còn nhiều khác biệt và hạn chế. Thí dụ như chỉ số BDSI của công ty Metvuong chỉ xác định theo các quận trung tâm ở TP.HCM và tập trung vào những căn hộ dành để bán. Còn Vinaland tập trung chủ yếu các giao dịch ở Đông và Nam Sài Gòn. Chính vì vậy, thị trường cũng chưa có được một chuẩn nào để nhận biết độ chính xác của chỉ số. Như vậy, một khách hàng mang chỉ số giá công ty bất động sản này đến nói chuyện với công ty bất động sản kia chưa chắc được chấp nhận.

Nhóm xây dựng VNREMI cũng thừa nhận, xây dựng chỉ tiêu mô tả đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam không đơn giản và hầu như không có tiền lệ, nhưng lại cần thiết và cấp bách.

Theo ông Trần Minh Hoàng, trong khi chờ đợi VNREMI, sự chấp nhận giá của khách hàng được ông xem như thước đo cho tính chính xác chỉ số của Vinaland.

Theo Sài Gòn Tiếp Thị