Thị trường bất động sản Quảng Ninh: Một năm đầy biến động

Tính đến nay tỉnh Quảng Ninh đã có trên 130 dự án về bất động sản đã và đang được khởi công xây dựng. Ở đâu có các dự án là ở đó đất đai không ngừng “sốt giá”; nhưng đó chỉ là “cơn sốt ảo”, khi kinh tế trong và ngoài nước có những biến động thì tốc độ mua bán ngay lập tức chững lại...

Mấy năm gần đây, các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Quảng Ninh không ngừng tăng lên theo cấp số nhân. Từ dự án khu đô thị đảo du lịch ở Tuần Châu được triển khai xây dựng từ năm 1998, tiếp đến là khu đô thị mới Hùng Thắng năm 2000; khu đô thị mới Cao Xanh, Sa Tô năm 2002; khu đô thị mới; khu tái định cư Bãi Cháy năm 2007; hạ tầng khu dân cư và chung cư cao cấp Việt - Hàn; Dự án đầu tư xây dựng - kinh doanh hạ tầng khu dân cư Cột 5, dự án khu tổ hợp Hạ Long Star năm 2008...

Tính đến nay tỉnh Quảng Ninh đã có trên 130 dự án về bất động sản đã và đang được khởi công xây dựng. Ở đâu có các dự án là ở đó đất đai không ngừng “sốt giá”; nhưng đó chỉ là “cơn sốt ảo”; khi kinh tế trong và ngoài nước có những biến động thì tốc độ mua bán ngay lập tức chững lại... Đây chính là tình hình chung về thị trường BĐS Quảng Ninh trong năm 2008.

Đầu năm “nóng”, cuối năm “nguội”...

Chỉ chưa đầy 2 năm, căn gác nhỏ của anh bạn tôi ở khu chung cư tập thể Cục Thuế cũ, phía Cột 3 - TP. Hạ Long đã tăng giá lên gấp 3,4 lần so với giá chuyển nhượng ban đầu. Cách đây 2 năm, khi mới đến Quảng Ninh, tôi đã được một người bạn giới thiệu mua căn nhà tập thể ấy với giá 70 triệu đồng. Vậy mà mải mê theo đuổi công việc, đầu năm vừa rồi, khi tôi trở lại hỏi mua, giá đã lên 150 triệu.

Chưa hết, chỉ sau đó mấy tháng, căn gác nhỏ chỉ vẻn vẹn có 27m2 ấy tiếp tục được trả giá trên 200 triệu đồng, tính ra cũng phải gần 10 triệu/m2. Tôi quá ngỡ ngàng không hiểu vì sao giá đất tại TP.Hạ Long lại liên tục leo thang như vậy, trong khi một người bạn khác của tôi chuyên kinh doanh mua bán nhà tại thành phố Hải Phòng thì chỉ bán được những căn nhà xây mới, 1 đến 2 tầng, với giá từ 3 đến 4 trăm triệu đồng.

Và rồi chỉ cách đây mấy tháng, đi đâu tôi cũng gặp những đôi vợ chồng mới cưới đổ xô đi tìm mua nhà, mua đất vì lo sợ cuối năm giá đất sẽ tiếp tục tăng cao. Khi ấy không ít người đã kiếm được bạc tỷ chỉ trong có 1,2 tháng từ việc kinh doanh nhà đất.

Ở thị trường đất Cẩm Phả, có thời điểm giá đất tăng lên đến 10 triệu/m2, những khu vực tầm trung cũng phải 4 đến 5 triệu/m2. Quả thực vào giai đoạn đầu năm, muốn đầu cơ kinh doanh đất tại Quảng Ninh không đơn giản một chút nào, ngay người dân muốn tìm cho mình một mảnh đất ở cũng khó hơn “lên trời”...

Ấy vậy mà vào thời điểm cuối năm 2008, đùng một cái, tất cả đều thay đổi. “Bán đất, bán nhà, bán nhà và đất”... những quảng cáo kiểu như vậy nhan nhản khắp các đường phố và một số khu vực vốn được coi là nóng về đất đai. Mấy người chuyên buôn bán bất động sản, anh nào cũng tỏ ra tiếc nuối vì đầu năm đã không bán ngôi nhà nào đấy hay một vài mảnh đất mà mình đầu cơ được...

“Một nghìn lẻ một” lý do khiến thị trường BĐS biến động mạnh...

Thị trường BĐS tại Quảng Ninh từ trước năm 2007 đã rất sôi động do tốc độ tăng trưởng kinh tế của Quảng Ninh mấy năm gần đây liên tục đạt trên 2 con số. Với mục tiêu đưa Quảng Ninh trở thành tỉnh công nghiệp vào năm 2015, thời gian qua, rất nhiều công trình, dự án lớn đã được cấp phép đầu tư tại đây.

Cùng với đó, mức sống của người dân, nhất là cán bộ, công nhân ngành than ngày càng được cải thiện, thu nhập từ đồng lương khá cao nên lượng tiền nhàn rỗi trong xã hội nhiều. Một số người nhanh chóng giàu lên cũng đã chọn thị trường bất động sản để đầu cơ, tích trữ.

Trong thời điểm đó, lãi suất gửi ngân hàng thấp nên nhiều người thay việc gửi tiết kiệm bằng việc kinh doanh BĐS. Đây là những nguyên nhân cơ bản khiến thị trường nhà, đất tại Quảng Ninh nhanh chóng “nóng lên” vào thời điểm đầu năm. Chưa hết, nhiều dự án xây dựng khu đô thị mới ở Quảng Ninh, sau khi triển khai xong mặt bằng phần lớn lại giao dịch mua bán tại Hà Nội nên đã thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư về Quảng Ninh, góp phần làm sôi động hơn thị trường BĐS ở Quảng Ninh.

“Nóng lên” là một chuyện, nhưng nóng tới mức tạo thành một cơn “sốt ảo” thì lại là chuyện khác. Sự “tăng nhiệt” trên thị trường BĐS thời gian sau đó có nguyên nhân không nhỏ của tình trạng đầu cơ bất động sản theo đám đông, đẩy giá giao dịch BĐS lên quá cao so với giá trị thực.

Bởi kinh doanh BĐS là kinh doanh “siêu lợi nhuận” lại thêm sự “kích cầu” từ các phương tiện thông tin đại chúng, qua cách tiếp thị của nhà đầu cơ. Trong khung giá các loại đất tại TP.Hạ Long theo quy định của UBND tỉnh, giá đất chỉ dao động từ 300 trăm nghìn đến 22 triệu đồng/m2 nhưng khi ra thị trường tự do thì mức giá này đã bị đẩy lên hàng chục lần so với giá trị thực của nó.

Một ngôi nhà 3 tầng ở phố Thương Mại (TP.Hạ Long), diện tích sử dụng rộng 80m2 theo giá khung 15 triệu/m2 nhưng lại được rao bán với giá gần... 3 tỷ. Một ngôi nhà 4 tầng ở khu vực Cột Ba (TP.Hạ Long), diện tích sử dụng rộng 70,2m2 giá khung 10 triệu/m2, nhưng giá bán đến 3,2 tỷ đồng...

Ông Nguyễn Văn An, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Quảng Ninh, cho biết: “Bản chất các giao dịch trong thị trường tự do là người có nhu cầu mua thực mới thông qua thuê nhà đất, còn các giao dịch khác thì chỉ qua giao dịch ngầm như giao kèo hay ủy quyền sử dụng đất. Cái khó là hiện tỉnh chưa có một đơn vị nào quản lý, thẩm định cụ thể về nhà đất...”.

Rõ ràng đầu năm 2008 vẫn còn hiện tượng thị trường BĐS “nóng”, tuy nhiên đó chỉ là “sốt ảo” vì hiện tượng thị trường “nóng” diễn ra khoảng 1 tháng đầu. Lý giải về vấn đề này, ông Mai Diễn, Giám đốc chi nhánh Công ty Xây dựng Trường Sinh, cho biết: “Lượng giao dịch cụ thể không giữ được lâu vì tình hình lạm phát ngày càng gia tăng, tạo nên tâm lý dè chừng giữa các nhà đầu cơ”.

Đến quý 2-2008, tình hình lạm phát gia tăng lên đến trên 20%, thị trường tài chính tiền tệ biến động rất phức tạp với lãi suất cho vay đỉnh điểm lên trên 21,5%/năm, thâm hụt cán cân thương mại quá lớn, lên đến trên 14 tỷ USD, buộc Chính phủ phải thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát.

Thị trường chứng khoán chỉ số Vn-Index từ trên 1179,32 điểm xuống ngưỡng 287 điểm, giá vàng “nhảy” lên xuống thất thường, giá vật liệu xây dựng tăng, nhiều dự án tiến độ thi công chậm khiến tâm lý người mua lo sợ... Đây là một yếu tố quan trọng khiến thị trường BĐS tăng về nguồn cung, giảm về lượng cầu.

Đặc biệt việc chấn chỉnh và lập lại trật tự trong hoạt động khai thác, vận chuyển, chế biến và tiêu thụ than cũng đã góp phần hạn chế lượng tiền mặt tham gia lưu thông, từ đây gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS, nhất là thị trường nhà chung cư và đất nền tại các dự án khu dân cư và khu đô thị mới.

Các ngân hàng tăng cường kiểm soát chặt các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS và đánh giá lại mức độ rủi ro tại các khoản dư nợ bất động sản đã tạo thành những làn sóng dự đoán tình hình thị trường sẽ xấu hơn nữa. Những người đầu cơ có xu hướng bán ra, còn người mua thì thận trọng hơn.

Phó Giám đốc Công ty Đầu tư xây dựng Hạ Long, ông Nguyễn Đức Phóng cho biết: “Lượng giao dịch nhà đất trong công ty tôi thời điểm đầu năm rất sôi động nhưng đến nay đang rơi vào tình thế không có người mua”. Theo nhiều nhà kinh doanh nhà đất khác, ở Quảng Ninh lượng nhà đầu cơ bất động sản chiếm đến 3/4 trong khi đó lượng người mua thực chỉ chiếm 1/4, diện tích đất tính bình quân trên 18m2/người, vượt ngưỡng nhà nước quy định 10m2/người.

Đó là sự chênh lệch quá lớn giữa người mua và bán dẫn đến việc thị trường nhà đất chững lại. Giá bán BĐS không tăng và càng có xu hướng giảm, tốc độ bán hàng chậm, thanh toán kéo dài và hiệu quả tài chính cho từng dự án là rất thấp.

Nhưng tương lai vẫn là lạc quan...

Qua nhiều góc nhìn, chúng ta có thể thấy rằng thị trường BĐS của tỉnh mặc dù có biến động nhưng có rất nhiều cơ hội phát triển, bởi tốc độ phát triển kinh tế vẫn tiếp tục tăng, thu nhập bình quân đầu người gia tăng với tốc độ cao, việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông được nhà nước quan tâm đâu tư xây dựng.

Các công trình hạ tầng trọng điểm đã và đang được đẩy nhanh tiến độ hoàn thành và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Lãi suất cho vay của các ngân hàng cũng đã giảm mạnh. Đó chính là cơ sở cho sự phát triển của thị trường BĐS.

Dự kiến trong năm 2009, giá BĐS trên địa bàn tỉnh không biến động lớn, giá một số loại đất (đất ở) có khả năng tăng như một số đô thị lớn: Hạ Long, Cẩm Phả, Móng Cái, Uông Bí... nhưng chủ yếu là những nơi có dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, khu tiếp giáp với đầu mối giao thông và hạ tầng xã hội thuận tiện, khu thương mại, chợ, trường học, bệnh viện...

Nhiều người cũng cho rằng phải đến giữa năm 2009 thị trường BĐS mới bình ổn trở lại và phát triển với tốc độ từ từ trong thời gian tiếp theo.

DiaOcOnline.vn - Theo Bộ TN-MT