Nhà ở và “bàn tay Nhà nước”

“Nhà ở xã hội” trở thành tin trang nhất trên các báo ra ngày 15-3. Chương trình được nói là sẽ cung cấp nhà ở cho sinh viên, công nhân và những người có thu nhập thấp. Trước khi một chính sách lớn như vậy có thể “đi vào cuộc sống”, chắc chắn các dữ liệu còn được thu thập và các nhà hoạch định chính sách sẽ phải phân tích nhiều hơn. Bởi, đây là một quyết định không chỉ sử dụng rất nhiều tiền bạc, sẽ tác động xã hội lâu dài mà còn có ý nghĩa “kích cầu” trước mắt.

Dự án 200.000 căn hộ thuộc chương trình nhà ở xã hội, nếu được thực hiện, chắc chắn, sẽ có tác động tới thị trường. Ít nhất là ở khía cạnh tiêu thụ một khối lượng sắt, thép, xi măng khổng lồ và thu hút hàng trăm nghìn công nhân xây dựng. Những doanh nghiệp được “chỉ định” thực hiện dự án cũng sẽ là những địa chỉ được hưởng lợi lớn vì họ được quyền quyết định giá bán các căn hộ sao cho đảm bảo cho mình “10% lợi nhuận”. Vấn đề là chưa biết Nhà nước sẽ lấy “đất sạch” từ đâu để giao cho các doanh nghiệp này xây dựng.

Tuy nhiên, “sản phẩm” mới là câu chuyện rất cần được bàn. Cho dù: được miễn tiền sử dụng đất; được phép tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất 1,5 lần; được áp dụng thuế suất VAT là 0%... Giá thành, theo ước tính của bộ Xây dựng, “không quá” 7 triệu đồng/m2, khiến cho giá một căn hộ loại nhỏ nhất, 30m2, cũng lên tới hơn 200 triệu đồng. Trong khi, đối tượng mà chương trình này nhắm đến là “3 triệu sinh viên đại học; 2,5 triệu lao động ở 194 KCN” mà theo bộ Xây dựng, mới “chỉ có khoảng 20% có nhà ở với 2% được ở trong các nhà trọ đàng hoàng...”.

Liệu công nhân KCN, có thể mua nhà 200 triệu đồng hay bỏ ra một khoản tiền, nếu tính đủ phải hơn hai triệu đồng/tháng, để thuê nhà xã hội?

Một trong những điều kiện thắng lợi của chính sách kích cầu là phải biết rõ đường đi của từng đồng bạc và tốt nhất là đồng tiền ấy được đưa thẳng tới người tiêu dùng. Nhà ở cho công nhân trong các nhà máy, trong các KCN lẽ ra phải được quan tâm từ lâu và nó, vừa phải nhất quán vừa phải được thể hiện đồng thời trong nhiều chính sách. Không chỉ có người lao động, các “ông chủ” của họ cũng có quyền lợi và sẽ tích cực xây nhà ở cho công nhân nếu: những khoản đầu tư này được khấu trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; được tài trợ lãi suất từ các quỹ tín dụng đầu tư… Không thể nghĩ về căn hộ cho công nhân KCN một cách quan liêu. Công nhân đang phải sống khoảng 10 người trong một căn phòng rất nhỏ.

Với khu vực viên chức, giáo viên, lực lượng vũ trang… nên tính vào lương một cách rõ ràng phần nhà. Họ không phải là “đối tượng” để Nhà nước “chăm lo” bằng các loại “nhà xã hội”. Lương tối thiểu hiện nay tuy mới được “nâng lên” cũng chỉ đạt… 540.000đ/tháng, trong đó, “cơ cấu tiền nhà” là 40.550đ. Một sinh viên đại học mới ra trường, được hưởng hệ số lương là 2.0, “tiền nhà” có ở trong lương chỉ là 81.100đ. Không có loại “nhà ở xã hội” nào có thể cho thuê với mức tiền ấy. Không thể cơ cấu “tiền nhà” cho những người hưởng lương mà khoản tiền ấy không thể thuê được ngay cả nhà cho những người nghèo nhất trong xã hội.

Trong những thập niên trước, chính sách nhà ở bao cấp đã bù đắp cho chế độ tiền lương bất hợp lý. Tuy nhiên, không phải người hưởng lương nào cũng được cấp nhà, do đó, trong khi phần lớn công chức không thể dùng lương để trang trải tiền nhà thì một phần lớn khác được lợi hàng trăm, hàng nghìn lượng vàng do chênh lệch thị trường của “nhà hoá giá”. Bài học mà đến bây giờ chưa giải quyết xong ấy rất cần được xem lại khi định tiếp tục bao cấp để đưa ra những căn nhà giá thấp so với thị trường rồi sử dụng các biện pháp hành chính như là cấm mua bán hay sang nhượng… Trong thập niên 90, những chính sách ấy đã từng được áp dụng với “nhà hoá giá” để rồi phải bãi bỏ vì không phù hợp với thị trường và trái với tinh thần của bộ luật Dân sự.

Nhà nước tham gia thị trường nhà ở bằng cách “tăng cầu” và lấp đầy những thị phần mà tư nhân không muốn đầu tư là cần thiết. Theo bộ Xây dựng, mỗi năm diện tích nhà ở tăng lên khoảng 30 triệu m2; năm 2008, diện tích nhà ở tăng lên gần 50 triệu m2, nhưng không có loại nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong khi, Phú Mỹ Hưng đầu tư những căn hộ rộng hơn 100m2, bán với giá 30 - 50 triệu đồng/m2. Nhà nước có thể cung ứng những căn hộ 30 hoặc 50m2: những căn hộ cho người độc thân, cặp vợ chồng mới cưới (studio); những căn hộ chỉ có một hoặc hai phòng ngủ…

Những chương trình lớn cũng đòi hỏi phải tính đến tác động về sau, không để mục tiêu trước mắt là hạ giá thành, để tăng mật độ xây dựng rồi tạo ra những “khu ổ chuột cao tầng” cho thế hệ sau gánh chịu. Ngay từ thập niên 70, 80, khi kinh tế còn khó khăn, Singapore phải xây những căn hộ nhỏ, và họ đã thiết kế toà nhà để sao cho khi kinh tế khá hơn, hai hoặc ba căn hộ cũ có thể “trổ tường” tạo ra một căn hộ mới có diện tích phù hợp với hoàn cảnh của từng gia đình và sự đi lên của đất nước.

Sự hồi phục của thị trường nhà đất là một tín hiệu vô cùng quan trọng. Ngày 23-6-2008, khi tiếp Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng tại Washington, D.C, cựu chủ tịch quỹ Dự trữ liên bang Mỹ, ông Alan Greenspan cho rằng kinh tế chỉ phục hồi khi chiều hướng suy giảm giá trị nhà đất bị chặn lại. Ông Greenspan khi ấy nói về kinh tế Mỹ nhưng phân tích của ông về mối liên quan giữa thị trường địa ốc và kinh tế nói chung cũng có giá trị cho cả nền kinh tế Việt Nam.

Thị trường địa ốc muốn đi lên thì phải được tác động cả cầu lẫn cung. Cung ứng nhà giá rẻ, nhằm bổ sung một “phân khúc” mà tư nhân thường bỏ qua là điều mà Nhà nước nên ra tay. Nhưng, thay vì dùng các mệnh lệnh hành chánh để đưa giá xuống một cách bất thường, nên tạo cầu tự nhiên bằng cách cải cách tiền lương, hoặc có chính sách tín dụng hợp lý để các đối tượng mà chính sách này nhắm tới có thể tiếp cận được nhà “chính sách”.

Bàn tay của Nhà nước cũng cần được dùng trong những tình huống mà thị trường cần. Nhưng nếu bàn tay ấy vẫn để lại dấu vết ngay cả khi thị trường đã trở lại bình thường rồi thì hậu quả mới xuất hiện cũng sẽ vô cùng nghiêm trọng.

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Tiếp Thị