Xây căn hộ 300 triệu: Những dấu hỏi to đùng về tính khả thi...

Với cơ chế, đơn giá xây dựng nhà ở xã hội như hiện nay, chỉ sau 5 năm, các khu nhà này sẽ trở thành những chung cư cũ nát và khiến một bộ mặt đô thị cực kỳ nhôm nhoam, nhếch nhác.

Dưới góc độ là doanh nghiệp (DN) trực tiếp họat động trong lĩnh vực xây dựng địa ốc, ông Lê Vũ Dũng, Tổng Giám đốc Công ty địa ốc Sông Hồng (Tổng Công ty Sông Hồng) đã thẳng thắn chỉ ra những điểm còn bất cập trong chính sách nhà ở xã hội trong đề án mà Bộ Xây dựng trình Chính phủ.

Lộ "lỗ hổng" khi xét đối tượng được mua nhà xã hội

* Là một DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS, ông đánh giá như thế nào về gói kích cầu gần 24.000 tỷ đồng mà chính phủ rót để xây dựng nhà ở xã hội?

- Về chủ trương thì rất tốt, nó sẽ tạo ra công ăn việc làm cho người lao động và tạo ra quỹ nhà lớn cho những người có thu nhập thấp. Là DN, chúng tôi cũng rất quan tâm đến đề án này song qua nghiên cứu thì tôi cho rằng tính khả thi của đề án là không cao.

* Không khả thi ở những điểm nào, thưa ông?

Ông Lê Vũ Dũng: "Đề án nhà ở xã hội
rất khó thực hiện một cách thuận lợi".

- Thu nhập bình quân của người dân hiện nay còn đang ở dưới mức trung bình, thì những người này không thể có khả năng mua được nhà.

Thực tế lại có một bất cập là: Tôi làm công chức nhà nước có một vợ và hai con, với mức lương 2 triệu đồng. Tôi chưa có nhà ở, vợ tôi không có việc làm, hai đứa con đều đang đi học. Nhưng, tôi đang ở một căn biệt thự do bố tôi để lại trên mặt phố to, vợ tôi lại là chủ hai quán cơm bình dân thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng. Song, khi xét tôi vẫn đủ tiêu chuẩn để được mua nhà ở xã hội. Và khi được mua thì ngay lập tức tôi sẽ bán ngay chứ không bao giờ ở những căn nhà đó.

Thứ hai, để có nhà rẻ thì địa điểm xây nhà lại ở rất xa trung tâm. Nhưng đã thu nhập thấp thì phương tiện đi lại rất kém, họ không có xe máy tốt, không có nhiều tiền để đổ xăng nên chẳng mấy người mặn mà.

Ví dụ, hiện nay Sông Hồng Land có dự án xây nhà ở Bắc Ninh chỉ cách Hà Nội 28 km, giá đất ở bên đó rất rẻ, chỉ khoảng 1,6 triệu/m2. Nếu xây với diện tích 60m2 chỉ mất khoảng 250 triệu đồng là có một căn nhà đẹp, các ngân hàng cũng sẵn sàng cho họ vay để mua. Song vẫn không bán được vì người có thu nhập thấp rất khó có thể đi lại với quãng đường xa như vậy.

Như vậy cuối cùng chỉ những người có thu nhập cao mua được, thậm chí họ mua tới 10 suất để làm nhà nghỉ cuối tuần. Tôi không nói là không làm được nhưng thực tế là triển khai xây nhà ở xã hội trong giai đoạn này là cực kỳ khó khăn.

* Tuy nhiên, đề án cũng đã có quy định rất rõ không được phép mua bán, chuyển nhượng nhà ở đã được mua cho người khác trong thời hạn 10 năm kể từ khi ký hợp đồng mua nhà và thời hạn trả cũng khá dài là 20 năm. Thời gian này đủ để họ tích lũy tiền trả nợ, thưa ông?

- Ở Việt Nam, quản lý việc mua bán giao dịch nhà đất rất khó, thậm chí là bán nhà rồi nhưng họ cũng chỉ nói là ở nhờ, hoặc sẽ chờ bán dưới dạng hợp đồng công chứng, cho phép được thay mặt chủ đầu tư bán sau khi đã hoàn trả hết khoản tiền nợ.

Về mặt dân sự thì họ chẳng sai gì cả, nhưng thực chất thì là mua bán. Lúc đó, Nhà nước còn không thu được đồng thuế nào từ việc chuyển nhượng kia.

Còn về việc trả góp, đối với người có thu nhập thấp khi ký hợp đồng mua nhà họ phải trả trước 20% giá trị ngôi nhà, số còn lại trả trong 20 năm. Nếu tính tổng tiền gốc lẫn lãi thì số tiền họ phải trả gần gấp 3 giá trị ngôi nhà. Nếu tính thiệt hơn thì e rằng nhiều người cũng… “phát ngốt” với số tiền mà họ phải trả.

Chất lượng kém sẽ làm cho đô thị "nhôm nhoam"

* Những bất cập trên chủ yếu liên quan đến mặt quản lý sau này nhưng quan trọng là làm thế nào để có cơ chế để hút DN tham gia xây dựng nhà ở, thưa ông?

- Hiện nay, Chính phủ quy định những DN xây dựng nhà ở xã hội mới được vay vốn ưu đãi, nhưng vốn đối với xây nhà ở thực chất không phải là vấn đề kể cả đó là dự án nhà ở kinh doanh.

Bởi vì tôi chỉ cần vay để xây xong móng là có thể bán và huy động vốn được. Nói là cho vay ưu đãi để tạo thành giá thành hạ thì phải phụ thuộc chính vào giá đất. Trong khi đó chính sách xây dựng nhà ở xã hội, điều kiện được nhận được vốn ưu đãi thì quỹ đất phải do DN tự lo.

Mà DN đã có quỹ đất sạch rồi thì không bao giờ xây nhà ở xã hội và họ cũng không cần vay vốn ưu đãi, mà họ sẽ làm nhà ở thương mại để được giá hơn.

* Chính phủ đã lường được việc này và đã đưa ra một loạt có chế ưu đãi về thuế, lãi suất... để khuyến khích DN có thể xây dựng nhà giá thấp đấy chứ?

- Là một DN làm trong lĩnh vực BĐS, tôi cần nhẩm tính thế này: Nếu xây dựng nhà ở xã hội cách bờ Hồ Hoàn kiếm bán kính 10km với giá 8 triệu đồng/m2 đã không có lãi rồi. Nếu bán trên 10 triệu đồng/m2 thì không còn gọi là nhà thu nhập thấp nữa.

Vì vậy mức giá mà Bộ Xây dựng đề xuất từ 6-7 triệu đồng/m2 là không thực tế trong thời buổi giá cả thế này. Vừa rồi, giá xây dựng lên rất cao rồi hạ nhưng nên nhớ rằng chỉ có giá thép là hạ đi 30%, còn các mặt hàng khác thì không đáng kể thậm chí còn lên giá, như tiền công, lương. Trong khi đó, giá thép chỉ chiếm tối đa 5% giá trị của công trình.

Vì vậy, chúng ta sẽ tính đến bài toán bớt đi tiền hoàn thiện công trình, nhưng nếu tính theo cách này thì chỉ cần 5 năm sau, các khu nhà này sẽ trở thành những chung cư cũ nát và trở thành một bộ mặt đô thị cực kỳ nhom nhem, nhếch nhác cho thành phố.

Lúc đó những căn hộ quá nhỏ sẽ bị người dân cơi nới thành các chuồng cọp và sẽ không thể quản lý nổi. Điều đó dẫn đến một mâu thuẫn vòng vèo và vô tình đẩy vào tương lai một kế hoạch khổng lồ để cải tạo chung cư cao tầng hiện đại như chúng ta đang cải tạo các chung cư cũ ở Thành Công, Kim Liên hiện nay.

Bù lỗ thẳng cho chủ đầu tư

* Vậy ở góc độ là DN, theo ông thì Chính phủ cần phải có chính sách hỗ trợ như thế nào thì là đúng và trúng?

- Theo tôi, nên xây dựng theo một đơn giá chuẩn chung cư và Chính phủ hỗ trợ thẳng vào giá cho chủ đầu tư thì công trình mới đảm bảo. Đơn giá là 7 triệu/m2 thì ông có thể bán thẳng 4 triệu/m2 còn lại nhà nước bù trực tiếp cho DN 3 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng nên giao cho các Tổng công ty nhà nước và có chính sách bù lỗ cho DN. Đây là các chủ đầu tư có khả năng nhất vì ngoài trách nhiệm DN họ còn gánh vác thêm trách nhiệm chính trị nữa đó là bảo đảm an sinh xã hội theo mục tiêu của Chính phủ.

* Ngoài các Tổng Công ty nhà nước, theo ông có nên mời gọi các DN cổ phần, tư nhân tham gia để đẩy nhanh tiến độ thực hiện?

- Tôi nghĩ rất khó khăn để mong chờ DN cổ phần tham gia. Vừa rồi, Chính phủ đã rất nhanh chóng có chính sách thì họ cũng nhanh chóng đăng ký và xếp hàng đăng ký. Nhưng họ mới chỉ dừng lại để nghe ngóng, chờ triển khai các bước tiếp theo. Đến giờ tôi cũng chưa thấy DN nào khẳng định là sẽ có lãi từ xây các dự án này cả.

* Xin cảm ơn ông!

DiaOcOnline.vn - Theo VTC News