Người thu nhập thấp phải đợi… dài dài mới có nhà

Các nhà đầu tư chưa thực sự quan tâm đến thị trường bất động sản cho người thu nhập thấp vì thị trường này ít sinh lời, khả năng thanh toán của khách hàng lại hạn chế.

Theo Tổng cục Thống kê, tới năm 2005, cả nước mới chỉ có khoảng 22,4% nhà ở kiên cố (trong đó có 50% ở thành thị và 20% ở nông thôn).

Theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg, từ nay tới năm 2020, nước ta cần khoảng 1.300 triệu m2 (tương đương khoảng 16 triệu căn nhà). Thế nhưng, nguồn cung trung bình mỗi năm có khoảng 1,2-1,3 triệu m2 xây dựng.

Trong 2 quí đầu năm 2008, có 130 dự án được triển khai (trong đó có hàng chục dự án bị dừng hoặc bỏ) chủ yếu phát triển ở phía Tây, Tây bắc và Nam Hà Nội.

Nguồn cung khan, khách hàng hẹp vốn

Ông Phạm Thanh Hưng – Giám đốc công ty cổ phần định giá Thế kỷ - đưa ra dự báo “Nguồn cung sẽ chững lại tới đầu năm 2009, sau đó tăng đều và đạt đỉnh vào năm 2011, sau đó ổn định hoặc giảm dần tới năm 2015 với hình thức tái cơ cấu các nguồn cung và có thể tăng tiếp tới 2020”.

Theo tính toán của ông Phạm Thanh Hưng, trung bình đơn giá nhà bán kiên cố là 1,6 triệu đồng/m2 thì cần khoảng 2 triệu tỷ đồng (tương đương 130 tỷ USD) để xây dựng. Theo kế hoạch, mỗi năm cần 100 triệu m2 nhà ở mới thì phải cần tới 160.000 tỷ (10 tỷ USD).

Trên thực tế, nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp càng hạn hẹp hơn, vì phát triển loại hàng hoá đặc thù này gặp khó khăn riêng mà cơ chế chính sách hiện hành chưa tháo gỡ, hỗ trợ kịp thời.

Giá giao dịch nhà đất tiềm ẩn bất ổn định và ở mức cao bất hợp lý (trong so sánh bất tương quan với thu nhập và so sánh giữa các tỉnh thành cũng như mức giá thế giới).

Ông Phạm Thanh Hưng đưa ra dẫn chứng: “Trung bình mỗi hộ gia đình chi 22,1 lần thu nhập năm cho nhà riêng và chi 13,6 lần thu nhập trung bình năm cho căn hộ chung cư. Nhà ở xã hội và cho thuê giá thấp cũng đang là vấn đề lớn”.

Đơn cử, mặt bằng giá nhà đất Hà Nội cao xấp xỉ Tokyo và Moscow, gấp 2 lần thành phố Hồ Chí Minh, nhưng khả năng sinh lời và mức hưởng dụng của nó lại thấp hơn nhiều.

Nếu như năm 2007 là một sôi động đối với kinh tế Việt Nam (chứng khoán tăng giá, FDI tăng… tạo ra cơn sốt BĐS vào cuối năm) thì sang năm 2008 lạm phát tăng cao đã làm cho thị trường BĐS trầm lắng, xu hướng giảm mạnh ở thành phố Hồ Chí Minh và giảm nhẹ ở Hà Nội.

Không phải là thị trường hấp dẫn

TS Hoàng Xuân Nghĩa (Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế-xã hội Hà Nội) nhận xét: Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp còn mới và yếu, chưa được các công ty BĐS lưu tâm. Trên thị trường, các công ty bất động sản (BĐS) chủ yếu cung cấp những hàng hoá trung và cao cấp trong khi hàng hoá có giá trị thấp lại là nhu cầu của phần đông dân cư.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS cho người thu nhập thấp lại phát triển “không bình thường”. Phân bổ nguồn lực của thị trường đi chệch mục tiêu, tài trợ cho các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp thì chuyển thành tài trợ cho người thu nhập cao; thị trường tín dụng thế chấp hầu như chưa phát triển và thiếu kênh dẫn vốn dài hạn và thiếu vốn nghiêm trọng, đặc biệt là thiếu vốn dài hạn cho các giao dịch BĐS.

Thời gian qua, công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường (BĐS) còn thiếu tính đồng bộ, thiếu tầm nhìn chiến lược và qui hoạch, thiếu căn cứ khoa học và thực tiễn.

Tình hình này làm cho thị trường BĐS vốn đã yếu càng phát triển thiếu ổn định, mang nặng tính chất lũng đoạn đầu cơ, nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước.

Các giao dịch mua bán nhà ở của người thu nhập thấp chủ yếu diễn ra trên thị trường phi chính quy vì thiếu các điều kiện pháp lý bảo đảm, do đó độ rủi ro cao, chi phí giao dịch lớn, bị yếu tố đầu cơ chi phối.

Từ đây, tồn tại hai thị trường nhà đất song hành - thị trường chính quy và thị trường ngầm (tỷ trọng 70/30 hoặc thậm chí tới 80/20).

Trên thực tế, cơ chế thị trường nhà đất phi chính qui đã hình thành dựa vào chính những cản trở, bất hợp lý của thị trường chính qui và đang chi phối trở lại thị trường chính qui. Tính minh bạch và tính thanh khoản của thị trường BĐS rất thấp (Tổ chức minh bạch quốc tế xếp thị trường BĐS Việt Nam và Hà Nội gần cuối bảng xếp hạng).

Ông Nghĩa phân tích: Đối với thị trường BĐS, nhất là nhà ở cho người thu nhập thấp thì nhu cầu về vốn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà đều rất lớn và dài hạn.

Do đó, cần thiết lập các kênh dẫn vốn dài hạn cho thị trường BĐS nhà ở thông qua thị trường vốn và các định chế như: Quỹ nhà ở quốc gia và Quỹ nhà ở thành phố, để hạn chế và chia sẻ rủi ro, tạo kênh dẫn giữa thị trường nhà ở với thị trường BĐS nhà ở; các quĩ đầu tư và tín thác hướng vào nhiệm vụ giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Đặc biệt, có cơ chế thu hút vốn vay ưu đãi và giá rẻ.

Theo các chuyên gia kinh tế, vào thời điểm hiện nay, cởi “nút thắt cổ chai” hành chính và thể chế nhằm phát triển lành mạnh thị trường BĐS và thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, lập lại trật tự, kỷ cương về nhà đất trên địa bàn là lĩnh vực cần tập trung ưu tiên giải quyết.

Chỉ trên cơ sở đó mới làm lành mạnh hoá các quan hệ kinh tế-xã hội và đảm bảo phát triển bền vững thủ đô theo hướng văn minh, hiện đại và hài hoà về kinh tế-xã hội-đô thị-môi trường.

Theo VOV News