Nan giải của nhà đầu tư bất động sản

Xin đề cập một giới rộng lớn là các nhà đầu tư bất động sản (NĐT) nhưng để bàn về một vấn đề nhỏ của từng người. Đó là vốn liếng của họ để đầu tư vào bất động sản.

Trong bài "Nghĩ về những biệt thự bỏ hoang", qua một dấu hiệu nhỏ là ngôi biệt thự bỏ hoang đã nêu lên một vấn đề lớn do định chế về đất đai đã gây ra. Hôm nay, xin đề cập một giới rộng lớn là các nhà đầu tư bất động sản (NĐT) nhưng để bàn về một vấn đề nhỏ của từng người. Đó là vốn liếng của họ để đầu tư vào bất động sản. Xin được giới hạn NĐT ở đây vào những người xây nhà ở để bán. Sở dĩ vậy là vì những người đầu tư xây khách sạn, khu thương mại, xây cao ốc cho thuê thường là những "người đi mở mang" (developer). Họ giàu bự xự, lại có uy tín, nên dễ vay được tiền của ngân hàng. Xây dựng cơ ngơi xong, đưa vào kinh doanh, một thời gian có người mua, họ bèn bán hết; nếu không thì nhờ kết quả kinh doanh của một loại ngành nghề phục vụ giới có tiền, nên chỉ sau 7, 8 năm kinh doanh họ trả hết nợ và bắt đầu lấy lãi cho mình. Họ không bị đòi phải có sổ hồng giao cho người mua và cũng không phải sử dụng sàn giao dịch bất động sản.

Tiền mua đất

Vốn để đầu tư vào bất động sản là số tiền phải có để mua đất và xây dựng công trình. Ở đây, chỉ xin nói về yếu tố đầu vì cái sau bình thường. Mua đất là nói gọn để chỉ về điều mà Luật Đất đai gọi là "cấp đất và trả tiền sử dụng đất một lần". Tiền này cao lắm vì - tối thiểu - phải bằng với giá mà chính quyền ấn định hàng năm theo nguyên tắc "sát với giá thị trường".

Giá đất "sát giá thị trường" thì - theo thiển ý - không có ở ta. Ta chỉ có giá đầu cơ mà tính chất và nguồn gốc của nó đã được trình bày trong bài trước. Xin được giải thích thêm về nhận định này kẻo có độc giả phản đối. Nhìn theo ngọn nguồn, đất đai được giới đầu cơ mua bán nhiều bắt đầu từ năm 1994 trở đi.

Cũng vào dạo ấy, chính quyền (Bộ Tài chính và Ủy ban Nhân dân các tỉnh) ban hành bảng giá tiền sử dụng đất. Giá ở bảng này thấp vì mục đích chính của nó là để tính giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng. Còn giá đất cao thì có một bảng khác áp dụng cho các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Vậy trước năm 2003 có ba giá đất: giá đầu cơ, giá cho tổ chức trong nước và giá cho tổ chức có vốn nước ngoài.

Năm 2003, Luật Đất đai nhập hai giá kia làm một và ra một giá "sát giá thị trường". Giá thị trường đang thịnh hành lúc ấy là giá đầu cơ. Làm gì có giá khác để mà "sát với"? Vậy giá tiền sử dụng đất ban hành sau năm 2003 là một giá đầu cơ; cho nghiêm chỉnh thì phải nói là "giá thị trường của chính quyền". Hai từ sau cũng có thể thay bằng... "pháp lệnh". Các NĐT mua bán đất với nhau thì phải kiếm lời nên giá giữa họ luôn luôn cao hơn "giá thị trường pháp lệnh"! Mặc dầu vậy, vẫn có một quan chức về đất đai cứ an ủi thị trường là giá đất sẽ xuống! Mà nó có xuống bao giờ đâu? Áp dụng giá này, chính quyền được mát mặt khi đòi tiền NĐT; nhưng rát mặt khi phải đền bù giải tỏa.

Bởi thế, giá đất sẽ là vấn đề quan trọng cho lần sửa Luật Đất đai lần thứ 5 sắp diễn ra. Chưa hết! Để bớt thiệt cho mình, khi so sánh với giá của NĐT, chính quyền buộc đấu thầu giá trong một vài dự án. Giá ấy cao vòi vọi! NĐT muốn có lãi thì phải xây cao ốc 20 tầng trở lên. Đó là cách thức họ thích nghi với định chế. Hệ quả là một sinh viên Mỹ gốc Nam Tư đi thực tập ở Việt Nam về nhận xét trong báo Business Week gần đây ràng rằng "Ôi chao, Thành phố Hồ Chí Minh trông sao giống hệt như Sarajevo." Sarajevo là một bằng chứng của sự phát triển ào ạt kiến trúc Xô Viết trong những năm 1970! Đến đây, ta sang một vấn đề khác.

Nguồn vốn

NĐT lấy tiền từ đâu để mua đất và xây nhà? Hiện nay, họ lấy từ ba nguồn: (i) tiền của họ, (ii) vay ngân hàng và (iii) thu dần của người mua nhà. Cho nguồn (i), NĐT nào ít tiền thường không ngại ngần phân lô bán nền; do vậy mới có sàn giao dịch để ngăn chặn việc này. Cho nguồn (ii) khi nào ngân hàng tăng lãi suất, hay bị Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng - như hiện nay - thì NĐT chới với. Cho nguồn (iii) NĐT chỉ có thể trông chờ vào người có thu nhập cao; và người này chấp nhận mua nhà theo bản vẽ hay theo mô hình. Đi vay ngân hàng thì sau này mới trả, vậy là dùng tiền của tương lai. Nhận tiền trả góp thì khi đến hạn người mua mới nộp, vậy là cũng lấy tiền của tương lai. Do đó, NĐT là lấy tương lai để xây hiện tại.

Nếu lấy nguồn gốc này so với ở nước ngoài - Mỹ chẳng hạn - thì ta sẽ thấy cái của mình khác của họ. Vốn của họ không do NĐT bỏ ra mà lấy từ người mua nhà! Ở Mỹ, người đi mua nhà nhận căn nhà đã hoàn chỉnh, trả tiền ngay một phần, rồi trả góp trong khoảng 20 năm. Việc thanh toán được làm qua ngân hàng thương mại; cho nên ngân hàng giao đủ tiền cho NĐT; người này nhận đủ tiền một lần và có tiền rồi đi xây tiếp. Người mua vay tiền ngân hàng, bảo đảm trả nợ bằng cách thế chấp căn nhà và cam kết trả lãi lẫn gốc trong thời gian đã định. Ngân hàng thương mại lấy lại hết tiền đã cho vay bằng cách biến cam kết của người mua nhà thành chứng khoán có bảo đảm (chứng khoán hóa - securitization) và đem bán nó cho ngân hàng đầu tư. Ngân hàng sau phát hành trái phiếu và bán trên thị trường. Bằng cách đó họ lấy lại tiền đã trả cho ngân hàng thương mại. Trong xã hội có những người có tiền để dành, muốn có tiền lãi cho số tiền đó, họ bèn mua trái phiếu của ngân hàng đầu tư. Họ và ngân hàng đầu tư tham gia thị trường trái phiếu. Ta thấy tiền để dành là tiền của một người đã có ngày hôm qua, hôm nay họ đem ra mua trái phiếu. Vậy chính là thị trường trái phiếu đã giúp cho người mua nhà có nhà ở ngay và được trả góp trong 20 năm. Vậy ở đó, ngưòi mua lấy quá khứ để xây hiện tại.

Muốn làm như thế họ phải có một định chế để qua nhiều trung gian khác nhau, người để dành tiền chưa dùng đến, đem nó cho người mua nhà vay rồi trả lãi và vốn dần. Định chế đó được luật pháp bảo đảm: ai gian thì bị phạt; người mua không trả tiền thì phải dọn ra khỏi nhà.

Cái gốc gác trên giải thích tại sao NĐT ở ta phải vất vả, bị luật ràng buộc nhiều như thế và chi phí bỏ ra phải cao như thế; mà rồi cuối cùng sẽ đổ vào đầu người mua; cho nên nhà ở của ta giá rất đắt so với ở nước ngoài. Và dù có như thế đi nữa thì vấn đề của NĐT vẫn chưa giải quyết được.

Quỹ REIT

Trước cái thế bí đó, có người đề nghị lập quỹ REIT (tiếng Anh đọc là rít - real estate investment trust- quỹ ủy thác để đầu tư vào BĐS). Nếu xem xét tính chất của quỹ này thì sẽ thấy nó cũng chẳng cứu được các NĐT của ta như mong đợi! Thật vậy, do nguồn gốc vốn cho việc xây nhà của họ ở là lấy quá khứ để xây hiện tại; nên quỹ này mới nảy sinh, và nó tồn tại trên nền tảng này. Nó dành cho các người có tiền để dành, đem ra đầu tư để kiếm lời cho số tiền đó; chứ không phải để cung cấp vốn cho NĐT. Người để dành thay vì mua chứng khoán của các công ty sản xuất kinh doanh thì họ bỏ tiền vào REIT để có ba mối lợi: (i) làm chủ bất động sản thương mại mà không phải làm công việc của một người chủ nhà; (ii) không có đủ tiền để bỏ vào một bất động sản nhất định thì góp tiền chung với các người khác để trở thành một nhóm cùng làm chủ một bất động sản thương mại lớn; và (iii) lúc cần tiền có thể bán chứng chỉ của quỹ đi mà không phải mất công, mất giờ như bán một bất động sản. Không đề cập đến khía cạnh luật pháp của nó, tôi xin trình bày sơ lược về quỹ này.

Ở Mỹ, nơi xuất phát, muốn lập quỹ này, người sáng lập phải lập một công ty hợp danh, có 100 người góp vốn. Khi có đủ người thì khai báo với cơ quan thuế (IRS) để được công nhận là một REIT và được miễn thuế lợi tức doanh nghiệp. Nó là quỹ mở, người góp vốn có thể mua vào bán ra chứng chỉ dễ dàng, và ở trên thị trường chứng khoán.

Quỹ có ba loại: loại đi góp vốn (equity); loại cho vay (mortgage) và loại hỗn hợp. Quỹ loại đầu dùng tiền để mua, làm chủ và quản lý các cao ốc, văn phòng, khu thương mại. Nó không đi mở mang (developer) xây dựng, mà mua các bất động sản coi như một phần trong quỹ đầu tư (portfolio) của mình. Tiền lời của quỹ là tiền cho thuê cơ sở. Loại quỹ thứ hai, cho các chủ của bất động sản vay tiền có thế chấp, hay mua lại những bất động sản bị thế chấp hoặc mua chứng khoán có bảo đảm bằng tài sản. Lợi tức của nó là tiền lãi cho vay. Loại hỗn hợp làm cả hai công việc kia và tiền lời của nó xuất phát từ hai nguồn.

Các loại quỹ này rất đa dạng và để tồn tại nó phải chia 90% tiền lời cho người góp vốn. Xem như thế, quỹ REIT sẽ khó có chỗ đứng trong định chế bất động sản ở ta; trừ khi ta ... "đi tắt đón đầu" bằng cách khai thác quỹ loại cho vay để nó cho NĐT vay tiền, giống như ngân hàng; tuy nhiên vẫn có khó khăn vì chứng chỉ của quỹ không phải là trái phiếu. Ôi vốn đầu tư cho bất động sản của NĐT ta! Thật nan giải!