Mua đất xen kẹt: "Được ăn cả ngã về không"

Mặc dù biết mức độ rủi ro khi đầu tư vào loại đất xen kẹt là 50/50 nhưng các nhà đầu tư có lượng tài chính hạn hẹp vẫn chấp nhận “được ăn cả, ngã về không”.

Nhiều năm nay, làn sóng đầu tư vào đất xen kẹt quanh Hà Nội diễn ra khá sôi động thậm chí còn lan sang các vùng ngoại thành lân cận như Hoài Đức, Đan Phượng, Đông Anh….

Để thấy sự sôi động việc mua bán chuyển nhượng, chỉ cần gõ từ khóa "bán đất xen kẹt" trong 1 giây sẽ cho kết quả hơn 1 triệu tin chào bán. Trong đó, tại quận Hà Đông giá đất xen kẹt hiện khoảng 15 triệu đồng/m2, huyện Đan Phượng giá đất xen kẹt xấp xỉ ngưỡng 10 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt tại quận Tây Hồ hiện được chào bán khá cao mức 40-45 triệu đồng/m2...

Thực tế, trong thời gian qua đã có nhiều nhà đầu tư đã “thắng lớn” khi đầu tư đất kẹt. Tuy nhiên, cũng có không ít người đã “dở khóc dở cười” khi mua phải những mảnh đất kẹt nhưng lại không thể chuyển đổi được vì là đất nông nghiệp hay rơi vào quy hoạch, mà việc xác định mảnh đất đó có vào quy hoạch hay không thì lại không hề đơn giản.

Chị Thúy Minh - một nhà đầu tư chuyên mua bán đất xen kẹt cho biết, năm ngoái chị đã đổ bể một phi vụ lướt sóng đất xen kẹt do vướng quy hoạch. Mảng đất chị mua rộng 348m2 nằm xã Đức Thượng, Hoài Đức, giá mua gần 3 tỷ đồng/lô đất tuy nhiên do không tìm hiểu kỹ thông tin khi đi làm thủ tục chuyển nhượng mới té ngửa ra mảnh đất nằm trong khu quy hoạch xây trường học. Vì vậy, hiện giờ mảng đất chị không thể bán được chỉ còn chờ đền bù.

Anh Nguyễn Mạnh Hà – nhà đầu tư phân tích, đầu tư vào đất xen kẹt đem lại hiệu quả do lượng vốn ít do pháp lý chưa chuẩn. Bên cạnh đó, thông thường dự án này đều là đầu thừa đuôi thẹo nên hình thế méo nên rất khó chia nhỏ. Dù vậy, nhưng nếu xây nhà và hoàn thành thủ tục thì nhà đầu tư chắc chắn thu được siêu lợi nhuận có khi lợi nhuận tăng gấp nhiều lần ban đầu.

“Chuyển đổi mục đích đất xen kẹt không hề khó nếu người mua đã có quan hệ với chính quyền để xin giấy tờ, thủ tục. Bởi, nếu mua đất xen kẹt mà không chuyển đổi được mục đích sử đất đất thì coi như mất trắng".ông Hà nói.

Theo ông Hà, một trong những điều kiện để chuyển đổi đất xen kẹt là hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải cam kết bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn và cơ quan quản lý phần diện tích nằm trong phạm vi ranh giới mở đường quy hoạch và lối đi chung, diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng… Cũng chính bắt nguồn từ điều kiện này mà đã nhiều người sau khi đã mua xong thửa đất đành ngậm đắng nuốt cay vì phát hiện ra mảnh đất đã nằm trong diện quy hoạch.

Hơn nữa, thông thường đất xen kẹt mua đều chỉ qua viết tay không có chứng nhận chính quyền. Đây là hạn chế nhất bởi khó có thể kiểm soát được người mua nhiều khi cùng một thửa đất nhưng vẫn có khả năng được bán cho vài người. Khi phát hiện ra thì người mua phải chịu thiệt vì những giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng cũng như không có tính pháp lý.

Để hạn chế việc chuyển đổi tràn lan đất kẹt, Sở Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng quy chế nếu muốn chuyển đổi đất kẹt thì người sử dụng phải nộp thêm tiền theo giá đất giao dịch thực tế tại khu vực đó, tuy nhiên vấn đề này để thực hiện được cũng không đơn giản.

Việc tính giá chuyển đổi đất kẹt theo giá thực tế là không dễ thực hiện. Tuy nhiên, điều này chắc chắn cũng sẽ làm cho việc chuyển đổi đất kẹt không còn dễ dàng như trước. Nếu việc tính giá đất chuyển đổi đất kẹt thực hiện được, thì ngay cả với những người mua được đất kẹt đủ điều kiện chuyển đổi, cũng không dễ thu được lợi nhuận cao như trước. Chưa kể đến việc nhiều nhà đầu tư có thể trắng tay hoạc bị đọng vốn nếu mua phải những mảnh đất không thể chuyển đổi được, những mảnh đất kẹt rơi vào quy hoạch, đất nông nghiệp, hoặc đất không bị rơi vào quy hoạch nhưng sẽ bị đem ra đấu giá, vì đó là những mảnh đất kẹt lớn.

Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; phương án sản xuất, kinh doanh sau khi chuyển đổi; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản sao hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất và các văn bản cam kết khác.

UBND quận, huyện, thị xã quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian giải quyết không quá 13 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không đủ điều kiện hoặc phát sinh khiếu kiện phải trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do cho người sử dụng đất biết. Theo quy định, người xin chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất (đối với đất vườn liền kề trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư); nộp 100% tiền sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư) theo khung giá đất ở khu vực do Thành phố ban hành hằng năm.

Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1.1.2010.

DiaOcOnline.vn - Theo Vnmedia