Khi “bong bóng” BĐS không chỉ là một

Trao đổi với PV, một chuyên gia có thâm niên trong ngành BĐS cho rằng, đặc thù của thị trường BĐS Việt Nam là khi “bong bóng” BĐS này vỡ thì ngay lập tức hình thành một “bong bóng” khác.

“Tuy nhiên, tệ hại hơn là bong bóng không vỡ mà sinh sôi nảy nở thành nhiều bóng bóng khác. Nhiều bong bóng tồn tại cũng một lúc thì đương nhiên là khó vỡ hơn một bong bóng rồi”, vị chuyên gia này chia sẻ.

Chính vì vậy, khi nhiều bong bóng đều tồn tại cùng một lúc thì sẽ “kìm” giữ nhau, và khi đã vỡ rồi thì hệ lụy mà nó mang lại sẽ rất lớn. Những nhà đầu tư thứ cấp, “ăn xổi ở thì”, nhằm mục đích trục lợi sẽ bị đẩy lùi bởi các nhà đầu tư có tiềm lực và tầm nhìn trung, dài hạn.

  Áp lực lãi suất “đè” thị trường BĐS

Thị trường BĐS Việt Nam và trên toàn thế giới đều chịu ảnh hưởng mạnh bởi lãi suất. Tuy nhiên, hiện tại thị trường BĐS Việt Nam đang “lệch hướng” với thế giới khi Chính phủ đang cố gắng nâng lãi suất để kìm chế lạm phát, trong khi lãi suất ở các nước khác như Mỹ, Nhật Bản hiện ở mức khá thấp.

Trước đây, nhiều nhà đầu tư, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam gặp phải rất nhiều trở ngại (thủ tục hành chính, hải quan, thuế, lãi suất…). Do đó, họ đã chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có mức sinh lợi cao hơn. Trong khi lĩnh vực BĐS là một trong những lĩnh vực cần nguồn vốn đầu tư ban đầu cao, lại khá rủi ro khi các chính sách thay đổi bất thường và đột ngột.

Thực tế đã minh chứng, năm 2008, chỉ đúng 1 năm sau khi thị trường BĐS Việt Nam bùng nổ, ngành BĐS đã phải đối mặt ngay với khủng hoảng tồi tệ. “Bong bóng” vỡ ngay sau khi tăng trưởng chóng mặt trên tất cả các loại hình 1 năm trước đó. Hệ quả là hầu hết loại hình BĐS đã giảm tới 40% hoặc hơn thế so với đỉnh điểm năm 2007.

Ông Jeremy King, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn BĐS Knight Frank TP.HCM cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện đã gần sát đáy, tuy nhiên, một số loại hình còn có khả năng tiếp tục giảm như căn hộ dịch vụ, văn phòng cao cấp. Ông Jeremy King nhận định, những gì đang diễn ra trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay thật sự có thể xảy ra trong năm 2008, tức bong bóng sẽ vỡ bất cứ lúc nào.

Theo các chuyên gia, tình hình sẽ tiếp tục căng thẳng khi lãi suất vẫn giữ ở mức cao. “Chúng tôi cho rằng đây sẽ là trường hợp phổ biến trong năm 2011, nhưng áp lực lạm phát sẽ giảm vào năm 2012 và lãi suất theo đó sẽ được điều chỉnh phù hợp”, ông Jeremmy King dự báo.

Giải mã về “bong bóng” BĐS tại thời điểm này, một số chuyên gia BĐS hoài nghi, nhiều khả năng thị trường BĐS Việt Nam đang hình thành nhiều “bong bóng” cùng một lúc, nên khả năng “vỡ hàng loạt” là khó diễn ra, nhưng có thể sẽ “vỡ” ở từng loại hình, phân khúc nhất định.

Ngoài ra, quy luật cung – cầu cũng khó kiểm soát được thị trường này do có quá nhiều nhà đầu tư thứ cấp nhảy vào nhằm trục lợi. Các chuyên gia nhận định, tính thanh khoản sẽ góp phần quyết định về khả năng đổ vỡ của bong bóng BĐS trong một hai năm tới.

“Lướt sóng” dành cho kẻ có tiền

Trước áp lực lãi suất đang được đẩy lên cao, cộng với thị trường BĐS đang vào thời kỳ thấp điểm, các nhà đầu tư trong nước đang phải đối mặt với nguồn vốn bị sụt giảm nghiêm trọng. Các hình thức huy động truyền thống như huy động từ khách hàng, liên kết kinh doanh, hợp tác đầu tư, ngân hàng, các tổ chức tín dụng... đang dần bị đóng lại.

Điều đó cho thấy rằng, sẽ có rất nhiều tổ chức nước ngoài đang chuẩn bị đầu tư vào Việt Nam và nhiều cơ hội đang hiện hữu trên thị trường khi các chủ sở hữu đất địa phương bị bắt buộc phải tìm kiếm đối tác nước ngoài do thiếu nguồn vốn. Chủ sở hữu đất địa phương gặp rất nhiều khó khăn khi vay tiền trong nước nên rất nhiều trong số họ hiện đang tìm kiếm sự đầu tư từ nước ngoài vào các dự án của mình.

Các chuyên gia BĐS cả trong và ngoài nước đều dự đoán rằng, có thể sẽ có một dòng tiền từ các thị trường với lãi suất thấp “rót” vào những thị trường có mức sinh lợi cao hơn (ví dụ như Việt Nam).

Trước sự hoài nghi về khả năng kiểm soát thị trường BĐS Việt Nam từ các “đại gia”, Tập đoàn nước ngoài, ông Jeremy King khẳng định: “Thị trường BĐS là quá lớn để bất kỳ một tổ chức nước ngoài nào có thể kiểm soát được nó. Tuy nhiên, khả năng xâm nhập thị trường để giành giật thị phần là điều hoàn toàn có thể xảy ra”.

Nhiều chuyên gia trong ngành BĐS nhìn nhận, giai đoạn này thể hiện khá rõ nét chu kỳ của thị trường BĐS, các tổ chức chuyên nghiệp với lượng vốn có sẵn và có tầm nhìn trung hạn sẽ hưởng lợi bởi đây là thời cơ cho các nhà đầu tư có dòng vốn xoay vòng lớn để cầm cự, chờ đợi thị trường bùng nổ.

Các nhà đầu tư nước ngoài hiện vẫn xem thị trường BĐS Việt Nam là miếng mồi béo bở, trong đó phải kể đến là các nhà đầu tư đến từ Hồng Kông, Thái Lan. Đã qua rồi cái thời không có tiền cũng có thể đầu tư BĐS, những nhà đầu tư có tài chính, có tiềm lực và kinh doanh chân chính sẽ đẩy lùi những đối tượng “ăn ké, kí sinh” nhằm trục lợi.

Trong báo cáo về tình hình thị trường BĐS quý I/2011, cả Savills, CB Richard Ellis (CBRE) và Knight Frank đều đưa ra những con số không mấy lạc quan, khi thị giá đang trên đà đi xuống, có phân khúc giảm tới hơn 30%, giao dịch ảm đạm, đặc biệt là các dự án BĐS cao cấp. Các chuyên gia dự báo, từ nay đến đầu năm 2012, thị trường BĐS Việt Nam sẽ phải hứng chịu các làn sóng “ngầm” với biên độ dao động ngày càng cao.

DiaOcOnline.vn - Theo Tổ Quốc