Bất động sản văn phòng: Đảo chiều

Giá thuê văn phòng tại TP HCM bắt đầu đi xuống sau một thời gian dài tăng nóng.

Cục diện thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM đã bắt đầu có sự thay đổi đáng kể từ giữa năm nay khi những biến động về kinh tế vĩ mô buộc các doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc mở rộng văn phòng trong bối cảnh giá thuê đã hết sức đắt đỏ. Năm ngoái, giá thuê văn phòng tăng liên tục khiến nhiều công ty tư vấn dự báo giá thuê sẽ tiếp tục tăng trong năm nay. Dự đoán đó vẫn đúng trong những tháng đầu năm nhưng kể từ giữa năm thì thị trường bắt đầu đi ngược với dự đoán.

Sự đảo chiều thể hiện rõ nhất ở thị trường văn phòng hạng B, tức là những cao ốc không nằm ở vị trí trung tâm quận 1 hoặc có diện tích mỗi sàn dưới 1.000m2. Trong vòng mấy tháng qua, giá cho thuê văn phòng loại B đã giảm từ 10-15%, hiện đang dao động ở mức 35-45USD/m2/tháng.

Ông Christopher Currie - Trưởng phòng đại diện cho các chủ đầu tư văn phòng của Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis, dự đoán, giá cho thuê văn phòng loại B thậm chí sẽ tiếp tục giảm thêm 10-15% trong những tháng tới. Đến cuối năm, giá thuê cao ốc hạng B chỉ dao động ở mức 30-38USD. Năm ngoái, khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng đều nhận được câu trả lời là “hết chỗ”. Nhưng giờ thì khác. Rất nhiều cao ốc văn phòng vẫn đang chào mời khách thuê. Tốc độ phủ kín các cao ốc văn phòng mới đi vào hoạt động đã bắt đầu chậm dần. Hiện nay, một số cao ốc ở quận 1 và 3 đã hoàn thành nhưng vẫn còn nhiều diện tích trống để cho thuê.

Sức ép giảm giá

Giá cho thuê đã cao ngất ngưởng là một trong những nguyên nhân khiến nhiều công ty có nhu cầu, đặc biệt là các công ty trong nước, không thể kham nổi. Đầu năm 2007, giá thuê văn phòng loại B mới chỉ có 27-30USD/m2, nhưng đến cuối năm đã tăng lên 37-40USD/m2. Sang đầu năm nay, giá rao cho thuê lại tăng vọt lên mức trên 45USD/m2. Mức giá quá cao khiến các công ty, kể cả công ty đa quốc gia phải xem xét lại ngân sách thuê văn phòng bằng cách chưa vội mở rộng để đợi giá hạ xuống hoặc chuyển dịch một phần văn phòng ra vùng ven.

Một khảo sát mới đây của CB Richard Ellis đối với nhu cầu thuê văn phòng của 50 công ty đa quốc gia lớn nhất đang hoạt động tại TPHCM cho thấy, đa phần các công ty không sẵn sàng trả giá thuê cao hơn nữa và họ đang tìm cách thu nhỏ văn phòng ở trung tâm thành phố, ký hợp đồng thuê hoặc gia hạn thuê ngắn hạn hoặc mở thêm văn phòng ở vùng ven để chờ giá hạ thêm. Rất ít công ty có khả năng chịu đựng được mức giá thuê văn phòng hiện nay. Hầu như các công ty đều đặt câu hỏi, tại sao họ phải trả 60USD/m2 để thuê văn phòng hạng A tại TPHCM trong khi họ chỉ phải trả 25USD/m2 ở Bangkok? “Rất nhiều khách thuê văn phòng đều hy vọng giá thuê sẽ hạ hơn so với hiện nay”, ông Christopher Currie cho biết.

Một lý do khiến cho các công ty có tâm trạng chờ đợi giá thuê sẽ tiếp tục giảm là họ nhận thấy nguồn cung văn phòng bắt đầu tăng lên, đặc biệt là nguồn cung từ các cao ốc loại B và C. Năm ngoái đã chứng kiến sự tăng vọt về nguồn cung văn phòng cho thuê tại TPHCM với 160.000m2 mới được đưa vào sử dụng, trong đó chủ yếu là cao ốc hạng B và C. Năm nay, với một loạt cao ốc được đưa vào hoạt động như Gemadept, Fideco, Sailing Tower, Royal Centre và Havana thì dự kiến sẽ có trên 200.000m2 mới được đưa vào cho thuê, trong đó không có thêm cao ốc hạng A. Nguồn cung mới sẽ là sức ép lên các cao ốc hiện tại, buộc họ phải hạ giá thuê để cạnh tranh.

Tuy nhiên, nguồn cung bổ sung này hiện chưa thể ảnh hưởng đến giá thuê cao ốc loại A-hiện vẫn đứng vững ở mức 60-70USD/m2, chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế. Nhưng sang năm tới, giá thuê sẽ có xu hướng giảm khi nguồn cung này tăng lên.

Dự kiến, cao ốc Centec Tower và Kumho Asiana Plaza sẽ cung cấp 60.000m2 văn phòng loại A trong năm 2009, tương đương với 75% tổng lượng cung diện tích văn phòng loại này ở thời điểm hiện tại. Khách thuê sẽ có xu hướng chuyển sang các cao ốc mới hơn và hiện đại hơn nên các cao ốc hiện tại sẽ buộc phải giảm giá để giữ khách.

A cạnh tranh với B

Nhưng các cao ốc hạng A hiện tại sẽ không chỉ cạnh tranh với các cao ốc cùng loại sắp ra đời mà còn phải cạnh tranh trực tiếp với các cao ốc hạng B. Tất cả 5 cao ốc hạng A chính ở TPHCM là Metropolitan, Sun Wah, Saigon Centre, Saigon Tower và Diamond Plaza đều được xây dựng cách đây một thập kỷ và trong suốt thời gian qua không có thêm một cao ốc loại A nào mới ra đời. Cũng trong thời gian đó, công nghệ xây dựng đã có những tiến bộ vượt bậc. Một số cao ốc loại B hiện nay có chất lượng không kém gì các cao ốc loại A và cạnh tranh trực tiếp với các cao ốc loại A.

Điển hình nhất là cao ốc Centre Point vừa mới được Công ty địa ốc Refico giới thiệu ra thị trường mới đây. Cao ốc này được xây dựng theo tiêu chuẩn “xanh”, tiết kiệm năng lượng, phòng chống tiếng ồn, môi trường hữu ích và lành mạnh, hạn chế hoặc tái chế chất thải. Mặc dù vị trí vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc lựa chọn văn phòng của các công ty, nhưng với những công ty đã có tên tuổi, họ sẽ không nhất thiết ở những tuyến phố trung tâm như Đồng Khởi, Lê Duẩn, Lê Lợi hoặc Nguyễn Huệ. Họ có thể thuê những cao ốc ở những khu vực nằm ngoài quận 1 nhưng có chất lượng xây dựng cao, quản lý chuyên nghiệp, có chỗ đậu xe rộng hoặc quan hệ tốt với chủ đầu tư.

Vì thế, thị trường văn phòng cho thuê sẽ không còn tập trung ở quận 1 mà sẽ dàn trải ra khu vực quận 7, quận Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận và Thủ Thiêm. Ở những khu vực này, giá thuê chỉ bằng 30-40% so với cao ốc loại A ở trung tâm. Trong khi đó, các cao ốc được thiết kế đẹp hơn, bố trí hợp lý hơn, bãi đỗ xe rộng hơn và không gian rộng lớn hơn.

Trong ngắn hạn, những khu vực mới như Thủ Thiêm sẽ chưa tác động trực tiếp đến thị trường văn phòng cho thuê. Nhưng về dài hạn, với vị trí sát quận 1, cơ sở hạ tầng được cải thiện hiện đại và đồng bộ hơn, Thủ Thiêm sẽ là địa điểm hấp dẫn để lập văn phòng của các công ty hoạt động trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng và phần mềm. Tại đây, sẽ hình thành các cao ốc cho thuê cạnh tranh trực tiếp với các cao ốc ở quận 1 với giá thuê “mềm” hơn.