Nhà giá thấp: chưa mua được thì thuê

Trả lời các câu hỏi của bạn đọc trong buổi giao lưu trực tuyến ngày 5-8, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà, Bộ Xây dựng cho rằng với thu nhập 5 triệu đồng/tháng, thì giải pháp tốt nhất là thuê nhà.

Trong nền kinh tế thị trường, tỷ số giá nhà ở so với thu nhập bình quân của một hộ gia đình trong một năm được coi chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ nhà ở mỗi quốc gia. Theo đánh giá, hiện nay ở nước ta, chỉ số này là 15 đến 16. Trong khi châu Âu là 7. Điều đó có nghĩa là chúng ta cũng rất khó khăn trong việc mua nhà ở.

Bùi Thái Hùng: Tôi hiện đang sống tại TPHCM, hộ khẩu tỉnh, hiện nay vẫn chưa có nhà tại TPHCM. Với mức lương hiện tại khoảng 5 triệu đồng hàng tháng. Xin hỏi có thể mua nhà hoặc chung cư tại TPHCM theo hình thức trả góp hoặc một hình thức nào khác tương tự được không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Bạn phải phân biệt hai loại hình phát triển nhà ở. Nhà ở xã hội chủ yếu do nhà nước đầu tư và chỉ để cho thuê hoặc thuê mua cho một số đối tượng cụ thể mà Luật nhà ở quy định.

Nhà ở do các doanh nghiệp đầu tư, bán theo giá thị trường cũng có thể là mua theo phương thức trả góp. Vì vậy, bạn mua nhà theo cách trả góp thì liên hệ với các doanh nghiệp, chủ đầu tư. Còn nếu thuê hay thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng tiêu chuẩn mà UBND địa phương quy định.

Nguyễn Minh Trang: Theo ông thì nếu không có sự tham gia của các thành phần kinh tế khác trong xã hội như doanh nghiệp, ngân hàng… thì liệu chương trình này có triển khai được thành công?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Việc giải quyết nhà ở nói chung cũng như nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp nói riêng, cần phải có sự tham gia của cả hệ thống chính trị từ nhà nước, doanh nghiệp, ngân hàng, các tổ chức tài chính tín dụng, các đoàn thể và người dân. Vì vậy chính sách của nhà nước là huy động được tối đa các nguồn lực xã hội tham gia vào việc phát triển nhà ở.

Nếu không huy động được nguồn lực trong xã hội, thì rõ ràng là chương trình sẽ khó mà thành công được.

Nguyễn Minh Quang: Ông có trả lời rằng: Theo quy định của Luật nhà ở, thì những người có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở theo quy định của UBND cấp tỉnh cũng có thể tiếp cận thuê nhà ở xã hội trên địa bàn. Tuy nhiên, tôi muốn hỏi rằng những CB-CNV có thu nhập thấp như chúng tôi sẽ tìm hiểu thông tin từ nguồn nào và tiếp cận nguồn nhà ở ra sao?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Theo quy định, cơ quan ở địa phương chịu trách nhiệm về chương trình nhà ở xã hội là Sở Xây dựng, vì vậy bạn có thể liên hệ với Sở này để biết thêm chi tiết.

Ngọc Anh: Cách đây hai năm, trên các phương tiện báo đài có thông tin nhiều về chương trình thí điểm nhà ở cho người thu nhập thấp tại TPHCM, Hà Nội và Bình Dương. Thế những cho đến nay những CB-CNV như tôi vẫn không thể tìm đâu ra nhà phù hợp với thu nhập của mình để mà mua. Xin hỏi các chương trình nhà ở này có được triển khai hay không? và người dân muốn mua nhà thì thủ tục ra sao?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Đúng là cách đây 2 năm, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép ba tỉnh: Hà Nội, TPHCM và Bình Dương lập chương trình đầu tư thí điểm về nhà ở xã hội trên địa bàn để đúc rút kinh nghiệm trước khi Luật nhà ở có hiệu lực.

Cho đến nay, mới có hai địa phương là Hà Nội và Bình Dương đang triển khai thực hiện theo chỉ đạo của Thủ tướng. TPHCM có chậm hơn các địa phương nói trên. Tôi không biết bạn cư trú cụ thể ở địa phương nào. Tuy nhiên, tôi có thể gợi ý là bạn đến Sở Xây dựng để biết thêm chi tiết về chương trình và nhận được những hướng dẫn cụ thể.

Luật Nhà ở đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1-7-2006 thì việc xây dựng chương trình nhà ở xã hội đã được quy định rõ. Bạn nên tham khảo Luật này.

Trương Quang Khanh: Tôi thấy một vấn đề được nhắc đến như lý do cho việc doanh nghiệp không mặn mà với việc tham gia xây dựng nhà ở giá thấp là do lợi nhuận kém, hiệu suất kinh doanh không cao. Vậy tại sao những cơ quan quản lý nhà nước, cụ thể là Bộ Xây dựng, không đề xuất một chính sách giúp cho các doanh nghiệp tham gia các dự án này có cơ hội đạt lợi nhuận cao, ví dụ như có thể miễn hoàn toàn tiền thuê đất cho doanh nghiệp như một cách khuyến khích họ đăng ký tham gia vào chương trình này?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Thực tế, nhà nước rất khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Khi doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội thì được miễn tiền sử dụng đất.

Nhưng trên thực tế, tiền sử dụng đất trong tổng số vốn đầu tư xây dựng nhà ở là chiếm tỷ trọng thấp. Cho nên, điều này chưa thực sự khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội không phải để kinh doanh. Tuy vậy các doanh nghiệp vẫn được khuyến khích xây nhà giá rẻ để bán cho các đối tượng có thu nhập thấp theo phương thức kinh doanh. Ví dụ, xây nhà ở khu vực ngoại ô, căn hộ nhỏ, vật liệu hoàn thiện không phải là cao cấp để giảm giá thành, áp dụng công nghệ thi công tiên tiến để giảm chi phí.

Diễm Hà: Nếu muốn nhà giá thấp, hiện có những biện pháp nào hỗ trợ người dân có mức thu nhập bình quân khoảng 5 triệu đồng/tháng mua được nhà không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Để mua được nhà, kể cả những người có thu nhập cao cũng rất khó khăn. Ngay cả các nước phát triển, việc sở hữu nhà của người dân đôi khi cũng khó khăn. Vì thực tế giá trị nhà đều lớn hơn nhiều lần so với thu nhập.

Trong nền kinh tế thị trường, tỷ số giá nhà ở so với thu nhập bình quân của một hộ gia đình trong một năm được coi chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ nhà ở mỗi quốc gia. Theo đánh giá, hiện nay ở nước ta, chỉ số này là 15 đến 16. Trong khi châu Âu là 7. Điều đó có nghĩa là chúng ta cũng rất khó khăn trong việc mua nhà ở.

Vì vậy, việc chuyển sang hình thức thuê nhà ở là cách để giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở. Ngay các nước phát triển, tỷ trọng nhà ở thuê trên sở hữu nhà cũng chiếm tỷ lệ cao.

Nhà nước hiện nay đang khuyến khích hình thức nhà ở cho thuê để giải quyết nhanh chóng nhu cầu cần nhà ở đô thị.

Nguyễn Minh Trang: Tôi được biết việc huy động vốn từ doanh nghiệp để xây nhà xã hội rất khó. Vậy dự kiến nguồn vốn ở đâu để phát triển chương trình này, thưa ông?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Việc huy động vốn của doanh nghiệp vào các chương trình nhà ở xã hội đúng như bạn nói là một thực tế khó khăn. Tuy nhiên, tôi nghĩ nếu có những chính sách ưu đãi hợp lý như: được vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi và được hưởng một số chính sách ưu đãi khác về thuế (thuế Giá trị gia tăng, thuế Thu nhập doanh nghiệp)... thì vẫn có thể khuyến khích các doanh nghiệp chú ý đến phân khúc đầu tư này vì nhu cầu của xã hội là rất lớn.

Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư phát triển nhà ở xã hội nhưng vì vốn đầu tư lớn mà lãi suất cao, thời gian thu hồi vốn lại dài do đó đã hạn chế các nhà đầu tư (doanh nghiệp) chú ý đến các dự án loại này. Do vậy nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu, bổ sung các chính sách ưu đãi để có thể thu hút được đầu tư.

Với những thực tế nêu trên, nên nguồn vốn đầu tư nhà ở xã hội vẫn chủ yếu từ các nguồn vốn của nhà nước (bạn có thể tham khảo điều 52 Luật Nhà ở) sẽ rõ hơn về nguồn vốn này.

Minh Chau: Sau khi Hà Nội mở rộng, lượng người có nhu cầu về Hà Nội cũ mua nhà cũng sẽ tăng lên. Chính phủ cũng vừa chỉ đạo tăng cung cho thị trường BĐS, xin cục trưởng cho biết hướng đi sắp tới của Cục quản lý nhà như thế nào để có thể tăng cung cho thị trường này? Liệu có thêm chính sách nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội nào được triển khai nữa không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Hiện nay, quá trình đô thị hóa diễn ra rất nhanh cùng sự tăng trưởng kinh tế của đất nước, nhất là tại khu vực thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM. Việc tăng cung cho thị trường là đòi hỏi của thực tế.

Nhà nước sẽ có nhiều giải pháp để tăng cung cho thị trường này bằng cơ chế chính sách, bằng quy hoạch và kể cả bằng việc đầu tư từ ngân sách để đầu tư quỹ nhà xã hội. Riêng với TP Hà Nội, Chính phủ đã cho phép thành phố triển khai thí điểm chương trình phát triển nhà ở xã hội, và TP cũng đang thực hiện chương trình này.

Tuy vậy, nhu cầu về nhà ở của TP Hà Nội rất cao, việc phát triển nhà ở phải huy động toàn xã hội, kể cả sự cố gắng của bản thân mỗi cá nhân. Trong đó, vai trò của Nhà nước là định hướng và điều tiết thị trường phát triển đúng hướng.

Tôi được biết, sắp tới TP sẽ đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, cũng như các chương trình nhà ở khác của thành phố đáp ứng nhu cầu của người dân.

Minh Châu: Thưa cục trưởng, hiện nay có một thực trạng là trong khi người dân không thể mua được nhà, đất để ở thì lại có một loạt nhà, biệt thự xây thô xong rồi bỏ hoang hoặc một số khu đất bị các chủ đầu tư bỏ trống từ rất nhiều năm. Tình trạng này kéo dài đã lâu nhưng tại sao chưa thấy nhà nước, đặc biệt là Cục quản lý nhà có một động thái đặc biệt nào để xử lý? Xin cục trưởng cho biết trong thời gian tới cục sẽ quản lý điều này như thế nào?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Đúng là có thực trạng như bạn phản ánh. Ở một số khu đô thị mới còn có lô đất, những nhà ở mà đã xây xong nhưng chưa có người sử dụng. Những chủ nhà này có rất nhiều lý do để không sử dụng nhà như điều kiện hạ tầng chưa được hoàn thiện.

Quy định của pháp luật cũng có chế tài cụ thể để xử lý như nếu chủ sử dụng đất bỏ trống trong thời gian quá 12 tháng thì sẽ bị thu hồi. Tuy vậy chúng tôi thấy rằng, việc xử lý các trường hợp này, ngoài các biện pháp hành chính cần có biện pháp về kinh tế, nhất là về thuế.

Bộ Xây dựng cũng đã kiến nghị với Chính phủ xây dựng chính sách thuế về tài sản và đánh thuế lũy tiến đối với những người có nhiều tài sản, đánh thuế cao đối với những tài sản mà không đưa vào sử dụng. Chỉ có như thế thì mới có thể kiểm soát được việc sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả tình trạng mà bạn nêu.

Diễm Hà: Xin vui lòng đưa ra con số cụ thể về giá trị của nhà giá thấp

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi không hiểu rõ câu hỏi của bạn. Tuy nhiên, việc xác định giá nhà còn phụ thuộc rất nhiều từ vị trí căn nhà, các chi phí sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng...

Nếu chỉ xác định giá căn hộ thì không khó khăn, chỉ là giá xây dựng cộng với lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp đầu tư. Tuy nhiên, nếu là một căn nhà trên đất thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa.

Đối với nhà xã hội, nếu không tính tiền sử dụng đất thì với giá khoảng 5 triệu/mét vuông sàn (kể cả chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật) được coi là mức giá hợp lý. Cũng xin lưu ý với bạn đây chỉ là mức giá tạm tính ở thời điểm kể từ đầu năm 2008 đến nay. Mức giá này có thể thay đổi vì còn phụ thuộc vào những tác động của thị trường, yếu tố trượt giá.

Nguyễn Đức Long: Tôi là một bạn đọc tại địa phương. Tôi muốn hỏi rằng, những người có đồng lương eo hẹp tại các địa phương như chúng tôi phải làm như thế nào để có thể tiếp cận được quỹ nhà ở xã hội?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Theo tôi, trước hết cần phải lưu tâm đến đối tượng được thuê và thuê mua nhà ở xã hội, gồm cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung, các đối tượng trả nhà công vụ và các đối tượng khác khó khăn về nhà ở theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Điều kiện được thuê hoặc thuê mua và việc lựa chọn đối tượng được quy định tại điều 25 của Nghị định 90/2006/NĐCP của Chính phủ. Bạn có nằm trong đối tượng nói trên không, nếu bạn có trong đối tượng nói trên thì nên tìm hiểu tiếp tại các Sở Xây dựng, địa phương nơi bạn sinh sống.

Nguyễn Minh Trang: Tôi được biết, Bộ Xây dựng đang chuẩn bị trình chương trình phát triển nhà ở xã hội lên Chính phủ. Vậy đối tượng được mua nhà có mở rộng thêm không, hay vẫn bó hẹp ở những đối tượng đã được thí điểm mua nhà trước đó?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Thực ra đối tượng được thuê và thuê mua nhà ở xã hội đã được quy định trong Luật Nhà ở, và những đối tượng này cũng đã rất rộng, bao gồm cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu chế xuất và các đối tượng có khó khăn về nhà ở khác.

Chính vì vậy, đề án mà bộ Xây dựng sắp trình cũng bao gồm các đối tượng này, trong đó có quy định cụ thể thêm các điều kiện được thuê và thuê mua nhà ở xã hội.

Lê Tú: Tôi không làm việc trong các đơn vị nhà nước, xin hỏi có hình thức hỗ trợ nào đối với người dân kinh doanh nhỏ lẻ muốn mua nhà thuộc chương trình hỗ trợ xã hội không? Tôi có thể tìm thông tin về các chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp ở đâu? (Tôi hiện ở tại TP Hồ Chí Minh)

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Theo quy định của Luật nhà ở, thì những người có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở theo quy định của UBND cấp tỉnh cũng có thể tiếp cận thuê nhà ở xã hội trên địa bàn. Không nhất thiết bạn phải là người làm việc tại các cơ quan nhà nước, hưởng lương ngân sách nhưng đáp ứng các yêu cầu như Luật Nhà ở quy định, bạn vẫn có thể tiếp cận với hình thức thuê nhà theo chương trình.

Việc xác định thu nhập bình quân của hộ gia đình cá nhân cũng được xem là một cơ sở quan trọng để xét duyệt vào đối tượng thuê nhà ở xã hội. Mức thu nhập tối thiểu thấp nhất bằng 4 lần tiền thuê căn hộ. Ví dụ: Bạn muốn thuê một căn hộ 30 mét vuông thì bạn phải có mức thu nhập tối thiểu bằng: 4 x 17.000đ/tháng x 30 mét vuông = 2.040.000 đồng/hộ.

Đinh Văn Phúc: Xin hỏi ông, Làm sao hiện thực hóa việc mua nhà giá thấp cho người có thu nhập trung bình và thấp? Làm sao để người dân tin tưởng và được hưởng lợi thực từ chính sách của nhà nước? Có cơ quan giám sát nào thực thi công việc này không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Luật Nhà ở đã có quy định, nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong việc phát triển quỹ nhà xã hội để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp, không kể họ làm việc ở cơ quan nào, nhà nước hay thành phần kinh tế khác. Luật này cũng quy định, các UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải chịu trách nhiệm về phát triển quỹ nhà này trên địa bàn mình.

Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở phải cần vốn lớn, thời hạn thu hồi vốn lâu, mà nhu cầu về nhà ở rất lớn, các chính quyền địa phương còn rất nhiều vấn đề phải quan tâm. Vì vậy, chương trình này chưa được triển khai mạnh mẽ ở các địa phương.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ dự thảo về chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để giao cho địa phương như một chỉ tiêu kinh tế xã hội bắt buộc cho từng năm. Trên cơ sở đó sẽ có giám sát thực hiện kế hoạch đó. Trách nhiệm sẽ rõ ràng hơn, việc kiểm điểm, đôn đốc cũng sẽ có hiệu quả hơn để người dân sớm thụ hưởng kết quả từ chính sách này.

Nguyễn Đức Long: Tôi chưa hiểu sự khác nhau giữa nhà ở xã hội và các loại hình nhà ở khác. Loại hình nhà ở xã hội có đưa vào kinh doanh được không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Trước đây không phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Người dân chỉ hiểu có nhà nhà nước và nhà ở tư nhân. Nhưng từ năm 2005, Luật nhà ở được Quốc hội thông qua, mới ra đời khái niệm nhà ở xã hội. Luật này quy định 3 loại hình nhà ở. Nhà ở xã hội thực chất do nhà nước đầu tư, cho các đối tượng xã hội mà nhà nước cần hỗ trợ thuê và thuê mua (trả dần). Thuê mua là hình thức trả dần tiền nhà. Ban đầu người mua phải trả 20% trong tổng số tiền. Còn lại thì sẽ phải trả dần trong 15 đến 20 năm.

Còn nhà ở thương mại là loại nhà ở do doanh nghiệp và các thành phần kinh tế khác đầu tư và bán theo phương thức kinh doanh. Còn nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình cá nhân là loại nhà người dân tự xây dựng cho nhu cầu ở của mình.

Vì vậy nhà ở xã hội thực chất là quỹ nhà của nhà nước và chỉ để cho thuê hoặc thuê mua, chứ không thể kinh doanh theo thị trường. Tất nhiên phương thức thuê và thuê mua cũng khác loại hình nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trước đây mà chúng ta thực hiện từ thời bao cấp. Tiền thuê và thuê mua phải đảm bảo nguyên tắc bảo toàn vốn đầu tư.

Theo TBKTSG