Thị trường bất động sản: Con ngựa bất kham?

Thị trường bất động sản hiện vẫn trong trạng thái nóng và nóng hơn. Điều gì đang xảy ra ở thị trường cực lớn và nhạy cảm này? Bà Tạ Thị Ngọc Thảo, một chuyên gia về thị trường bất động sản, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc TTNT, chia sẻ một góc nhìn cùng với Báo giới

* Thưa bà, thị trường bất động sản (TTBĐS) trong những tháng cuối năm 2007 có những cơn sốt khốc liệt. Bà suy nghĩ gì trước thực trạng này?

Bà Tạ Thị Ngọc Thảo: Đầu và giữa năm 2007, TTBĐS có những cơn sốt, lạnh ngắn ngày xảy ra từng vùng, từng tỉnh - thành thì cuối năm 2007 và những ngày đầu năm 2008 thị trường đã đổi nhiệt độ. Hiện nay, TTBĐS đang ở trạng thái “nóng và nóng hơn” và đang lây lan trên diện rộng.

Những năm gần đây kinh tế toàn cầu có dấu hiệu chựng lại, TTBĐS của nhiều nước cũng đang gặp lao đao. Trong khi đó kinh tế Việt Nam lại có dấu hiệu khởi sắc, TTBĐS đang ấm dần lên, chúng ta nên nhìn nhận đó là tín hiệu vui trong năm mới. Sẽ là vui thật sự nếu chúng ta cùng chung tay biến tín hiệu vui này thành thời cơ thúc đẩy kinh tế phát triển tăng tốc trong năm 2008.

* Theo bà, trong năm 2008, TTBĐS có tiếp tục nóng như vậy nữa không và cả tác động của tình trạng thị trường chứng khoán (TTCK) đang ít hấp dẫn các nhà đầu tư?

Chưa có kết quả nghiên cứu “có hay không mối liên hệ giữa TTCK và TTBĐS”, nhưng qua những gì đã và đang diễn ra trong thực tế, cá nhân tôi nhận định là “có!”. Trúng chứng khoán ư? Mua BĐS! Đó là thời “hoàng kim” của TTBĐS trong những tháng đầu năm 2006 và đầu năm 2007. Thua chứng khoán ư? Mua BĐS! Hiện tượng “Khúc thứ ba bi tráng” này xảy ra vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008.

Khi mà các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế Nhà nước ở các ngành nghề sản xuất, chuyên môn khác cũng hồ hởi nhảy vào thị trường địa ốc, 80% FDI đổ vốn vào TTBĐS và mối gắn kết của TTCK - TTBĐS ngày càng rõ, đã cho phép tôi dự đoán: Năm 2008 sẽ là điểm hội tụ của những nguồn vốn lớn - lớn nhất từ trước đến nay đổ vào TTBĐS.

Thị trường lớn sẽ đòi hỏi sự điều tiết chắc tay và bản lĩnh của các nhà quản lý. Với cách quản lý và điều hành kinh tế vĩ mô như hiện nay, sẽ là phúc hay họa cho TTBĐS và cho nền kinh tế? Ý tôi muốn nói trong tình hình TTBĐS đang sung sức như vậy, quản lý vĩ mô sẽ là khâu quyết định.

* Mới đây, khi làm việc với Thủ tướng Chính phủ, nhóm các giáo sư Trường ĐH Harvard (Hoa Kỳ) đã cảnh báo rằng TTBĐS ở nước ta đang ở ranh giới cần phải được cảnh báo, nếu không nó sẽ có tác động rất xấu đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt có thể xảy ra hiện tượng bong bóng trong nền kinh tế, đẩy cao tỉ lệ lạm phát... Theo bà, sự cảnh báo đó có đáng suy nghĩ?

Đó là những cảnh báo có căn cứ và cần được lưu ý. Điều đáng lo ngại nhất hiện nay là để cho các tập đoàn kinh tế Nhà nước xa rời sản phẩm chính của mình, được phép lập ngân hàng riêng, nhảy vào TTCK và kinh doanh địa ốc. Không khắc phục hiện tượng này sẽ là hiểm họa.

Thử hình dung: Tập đoàn Nhà nước có lực và được bao cấp, được bảo hộ, lại có quyền huy động tài chính thì nguy cơ khuynh đảo TTBĐS và lũng đoạn nền kinh tế là hoàn toàn có thể. Bài học đổ vỡ của nhiều nước từ TTBĐS còn nguyên giá trị đối với nước ta. Hơn nữa, kiểm soát sự lũng đoạn trong nước không nổi, sẽ làm sao kiểm soát được sự lũng đoạn từ bên ngoài?

* TTBĐS đóng băng cũng tạo ra hiện tượng bong bóng trong nền kinh tế, như thực trạng ở Hoa Kỳ hiện nay chẳng hạn. Bà có thể so sánh hiện tượng bong bóng ở Việt Nam và ở Hoa Kỳ?

Sự so sánh nào cũng khập khiễng, nhất là so sánh Việt Nam với Hoa Kỳ. Như tôi được biết, nguyên nhân đóng băng TTBĐS ở Hoa Kỳ chủ yếu do cung vượt cầu, sức mua giảm dẫn đến kinh tế suy thoái. TTBĐS Việt Nam thì ngược lại, cầu vượt cung đã đẩy giá lên cao làm cho cung cầu khó gặp nhau. Nguyên nhân này có thể cũng dẫn đến sự chựng lại của nền kinh tế.

Với thực trạng hiện nay, khi kết cấu hạ tầng quá lạc hậu đang kìm hãm sự phát triển, giá BĐS có khoảng cách quá xa so với GDP bình quân đầu người (kể cả tính theo PPP), luật pháp chưa tạo được sự an tâm cho nhà đầu tư BĐS; bộ máy hành chính ù lì, yếu kém... Tất cả những điều này cho thấy, bong bóng thì chưa đến nỗi vỡ vì “Việt Nam là ngôi sao đang lên”; nhưng những năm tới kinh tế của Việt Nam khó mà đạt tốc độ tăng trưởng như thập niên vừa qua.

* Nhiều chuyên gia đổ lỗi cho tình trạng quá nóng của TTBĐS hiện nay là do đầu cơ. Điều đó đúng ở mức độ nào. Bà có suy nghĩ gì về các “nhà đầu cơ”?

Đầu cơ là hệ quả của tình trạng mất cân đối cung - cầu. Đầu cơ còn là sản phẩm của sự quản lý yếu kém. Đã có nhiều nhà đầu cơ dõng dạc tuyên bố: “Nhờ sự quản lý yếu kém của Nhà nước mà chúng tôi sống khỏe”.

Điều đáng chú ý là hiện nay, những nhà đầu cơ không chỉ là tư nhân, mà trên thị trường, cũng có không ít “nhà đầu cơ quốc doanh”, họ nắm trong tay khá nhiều dự án, khá nhiều BĐS. Nhưng nhìn ở hướng tích cực, đầu cơ là “chất men” tạo hưng phấn cho nền kinh tế, nhất là nền kinh tế mới nổi.

Hiện nay TTBĐS của Hoa Kỳ đang trải thảm đỏ mời các nhà đầu cơ mà chẳng thấy đâu. Tôi nghĩ vui, nếu vào thời điểm này, Hoa Kỳ có lực lượng đầu cơ hùng hậu như của Việt Nam chắc TTBĐS của họ sẽ đỡ lận đận hơn!

Suy nghĩ gì về các “nhà đầu cơ”? Thật khó trải lòng với nhà báo trong phạm vi bài phỏng vấn nhỏ này. Xin nói một câu thôi: Trong thương trường không có đạo đức đầu cơ, chỉ có đạo đức kinh doanh!

* Có người nói TTBĐS hiện nay như con ngựa bất kham, chưa dễ ghìm cương? Để ghìm cương, Chính phủ cũng đã có chỉ thị để điều chỉnh thị trường, như Chỉ thị 01/CT-TTg, ngày 10-1 chỉ đạo các cơ quan chức năng tìm kiếm các cơ chế, chính sách ghìm cương TTBĐS. Ngày 13-2, trong cuộc họp đầu năm, Chính phủ cũng đặt trọng tâm về công tác này. Nếu một chính sách cả gói, đồng bộ được ban hành, sẽ có hiệu quả đến đâu?

Sao lại ghìm cương một con ngựa đang sung sức? Tại sao không nhân cơ hội này đặt lên lưng “con ngựa” BĐS cả nền kinh tế rồi thúc cho nó bay đúng hướng để Việt Nam phát triển tăng tốc? Nhiều người nói: “TTBĐS Việt Nam là con ngựa bất kham”, cá nhân tôi không đồng tình, “không có ngựa bất kham, chỉ có tay nài yếu!”.

Tôi đồng tình với cách đặt vấn đề của Thủ tướng trong cuộc họp ngày 13-2, coi TTBĐS là thị trường trọng tâm trong năm 2008. Tại sao TTBĐS là trọng tâm của nền kinh tế? Bởi sản phẩm BĐS là vật kiến trúc gắn kết lâu năm trên đất: cầu, đường, cảng biển, kho bãi, cửa khẩu, sân bay, khu đô thị, khu công nghiệp, khu thương mại, khu tài chính, khu hành chính v.v...; đó không là nền tảng ban đầu của nền kinh tế chứ là gì?

Và, hoạt động của TTBĐS gồm đầu tư, kinh doanh, dịch vụ, vì vậy nó liên kết với nhiều thị trường: tài chính - tiền tệ, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, lao động v.v... Mối quan hệ gắn kết đó đủ cho ta nhìn nhận: “BĐS là thị trường của thị trường”. Không phải ngẫu nhiên kinh tế học cổ điển gọi kinh tế BĐS là ngành kinh tế xương sống của mọi quốc gia.

* Vậy theo bà, TTBĐS lành mạnh được thể hiện như thế nào, hay nói cách hình tượng: Liệu chúng ta có kham nổi “con ngựa chứng” này không?

TTBĐS sẽ vẫn là con ngựa bất kham nếu: (a) không có những tay nài ngựa giỏi - cụ thể ở đây là các nhà quản lý đủ bản lĩnh, đủ tầm xử lý mối quan hệ cung - cầu; (b) không có bộ máy và con người đủ chuyên môn, đủ phẩm chất thực thi các quyết sách đúng; (c) không có các biện pháp chế tài nghiêm minh đối với nhà đầu tư, kể cả chế tài bộ máy hành chính nếu chính họ cố tình làm chậm tiến độ cung ứng sản phẩm BĐS cho thị trường.

Không loại trừ “con ngựa” TTBĐS có thể bị đột tử nếu không xây dựng luật tài sản mà lăm le đánh thuế lũy tiến nhà - đất; Nhà nước xen vào chi phối mối quan hệ giữa khách hàng và nhà đầu tư như chuyện “bắt thối lại tiền cọc mua nhà”; đánh thuế thu nhập BĐS trong thời điểm các nguồn thu buộc phải công khai, trong khi nguồn chi thì kín kẽ, mờ ảo; chăm bẳm đánh thuế lũy tiến vào nguồn lợi nhuận thu từ BĐS nhưng phớt lờ hoặc bỏ mặc doanh nghiệp với nguồn thua lỗ khổng lồ. Và, mối quan hệ giữa bộ máy hành chính và nhà đầu tư trên nền tảng “hành là chính!”.

Cuối cùng tôi muốn lưu ý những người quan tâm đến TTBĐS: Ngựa chứng là ngựa giỏi, nếu không giỏi đã không chứng! Vì vậy hãy giao con ngựa chứng này cho những tay nài ngựa thật sự giỏi. Nếu yếu tố tầm và tâm của những người trong bộ máy quản lý Nhà nước được đặt lên hàng đầu thì tôi tin TTBĐS sẽ làm nên nhiều điều kỳ diệu trong năm 2008.

* Cám ơn và gửi lời chúc mừng năm mới tới bà.

Tại sao sốt, sốt bất thường?

Trong thời gian gần đây, các nhà quản lý, điều hành tỏ ra bức xúc, lo ngại về cái gọi là cơn sốt, hiện tượng đầu cơ trên TTBĐS và đã đề xuất biện pháp chế tài (đánh thuế nặng) để ngăn chặn đầu cơ. Nhưng, dường như chúng ta đã thiếu bình tĩnh và thận trọng cần thiết.

Giải pháp thuế chỉ có tác dụng nhất thời đối với ngân sách Nhà nước, chứ không tác động bao nhiêu trong việc hạn chế đầu cơ và điều chỉnh TTBĐS vì mọi biến động, thăng trầm, đóng băng hay sốt, về thực chất đều là hiện tượng kinh tế nên chỉ có thể điều chỉnh bằng những giải pháp kinh tế, chứ không bằng giải pháp hành chính. Bằng biện pháp thuế, chúng ta chỉ khẽ chạm vào cái ngọn của vấn đề, chứ chưa đụng chạm đến thực chất, cội nguồn của nó.

TTBĐS, nhất là ở TPHCM và Hà Nội, hiện nay đang có sức hút mạnh nhiều nguồn vốn của cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức trong nước và ngoài nước. Nhiều trường hợp là có nhu cầu thực sự. Cũng có trường hợp như là một thương vụ đầu tư, có trường hợp như một thứ tích trữ của cải. Tất cả các trường hợp đó đều là hiện tượng kinh tế bình thường trong xã hội. Thế nhưng, một số nhà quản lý đã xem các dạng đầu tư về BĐS như là hiện tượng đầu cơ, là thủ phạm tạo nên các cơn sốt nên đã vội vàng đề xuất các biện pháp hành chính (thuế) nhằm chống đầu cơ trên thị trường này.

Tuy nhiên, nếu chúng ta bình tĩnh xem xét, đánh giá TTBĐS trong thời gian gần đây bằng trái tim nóng, nhưng với cái đầu lạnh thì dễ dàng nhận thấy rằng đang có nguồn vốn đầu tư lớn được huy động rộng rãi trong nước và nước ngoài tuôn vào thị trường này như nước chảy vào chỗ trũng, vì ở đây đang mất cân đối lớn giữa cung và cầu.

Nhu cầu về đất và nhà các loại, bao gồm cả nhu cầu thật sự trước mắt và lâu dài, nhu cầu thực và ảo đang tăng lên nhanh chóng. Cung không theo kịp cầu - mất cân đối trong quan hệ cung cầu.

Đây chính là cội nguồn của các “cơn sốt” và cũng chính nó tạo ra cơ hội kích thích nhu cầu giả tạo, đầu cơ. Biến động trên TTBĐS, cũng như trên các thị trường hàng hóa khác, là hiện tượng kinh tế nên chỉ có thể điều chỉnh, xử lý có hiệu quả, khả thi bằng những giải pháp kinh tế, phù hợp với quy luật kinh tế và thực trạng kinh tế. Nôn nóng với các biện pháp hành chính đơn thuần sẽ không đạt được kết quả như mong muốn.

Để điều chỉnh TTBĐS hiện nay theo hướng đưa dần vào thế ổn định (chứ không phải trở lại tình trạng đóng băng như trước đây), góp phần phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội công nghiệp hóa - hiện đại hóa cần ưu tiên các giải pháp tăng nguồn cung, dỡ bỏ những rào cản bất hợp lý, tạo môi trường kinh doanh BĐS thông thoáng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhanh chóng tạo ra nguồn cung mới, có chất lượng, giá cả hợp lý, đáp ứng nhu cầu của thị trường.

TS Phạm Minh Trí (Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế và Quản lý TPHCM)