Đánh thuế lũy tiến đối với nhà, đất ( phần 3)

Đánh thuế lũy tiến, có khả thi?

Tham vọng của các nhà làm chính sách là đánh thuế lũy tiến để hạn chế đầu cơ, hạ nhiệt thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tính khả thi của sắc thuế này còn nhiều điều đáng bàn.

Trong Chỉ thị 01/2008 của Thủ tướng Chính phủ cũng đã nhận định tình trạng đầu cơ đã làm rối loạn thị trường bất động sản, đẩy giá nhà, đất lên cao quá giá trị thực.

Nhà đầu cơ hết đường làm ăn?

Tình trạng hàng ngàn nhà đầu tư chen lấn, chầu chực cả ngày lẫn đêm để mua được căn hộ Sky Garden III - Phú Mỹ Hưng hay The Vista tại TP.HCM được ông Lưu Đức Huy (Bộ Tài chính) lý giải vì người ta thấy mua nhà, đất rồi bán lại thì kiếm lời rất nhiều nên đổ xô đi mua. Một căn nhà đến với người có nhu cầu thực sự có khi phải qua tay mấy người, do đó giá bị đội lên. Cầu thực sự về nhà ở thì chưa đến mức sốt nhưng cầu ảo thì có khi gấp đôi, gấp ba.

Theo một thống kê của Công an Hà Nội, hiện ở Hà Nội có khoảng 8.000 căn hộ chung cư có chủ nhưng không có người ở. Theo ông Vũ Mạnh Cường (Bộ Xây dựng), mức độ sử dụng căn hộ ở khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính đạt khoảng 80%-90%. Còn một số khu đô thị mới khác thì chỉ đạt khoảng 50%. Điều đó chứng tỏ có nhiều người mua nhà rồi để không, gây lãng phí quỹ nhà đang rất khan hiếm.

Chính những đối tượng này sẽ là người bị điều chỉnh nặng bởi chính sách thuế lũy tiến đối với nhà, đất sắp tới.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó phòng Quản lý nhà ở, Bộ Xây dựng, cho rằng khi sắc thuế này được áp dụng thì đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất sẽ là những người có nhiều nhà, đất, những nhà đầu cơ, những đối tượng tạo nên cơn sốt giá trong thị trường bất động sản. “Thực chất ra sắc thuế này là để đánh vào các nhà đầu cơ tại các dự án chứ còn nhà dân ở thì sẽ không điều chỉnh” - ông Khởi nhận định.

Ông Lưu Đức Huy chỉ ra rằng sắp tới sẽ là giai đoạn khó khăn cho người đầu cơ bất động sản. Bởi từ đầu năm 2009, tiền chênh lệch từ chuyển nhượng bất động sản sẽ bị đánh thuế thu nhập cá nhân tới 25%. Thêm nữa, trong thời gian ôm bất động sản để chờ giá lên bán lấy tiền chênh lệch thì người đầu cơ sẽ bị điều chỉnh bởi Pháp lệnh Thuế nhà đất sửa đổi.

Tính cưỡng chế không cao

Theo ông Lưu Đức Huy, đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh, nếu không nộp thuế thì có thể đình chỉ kinh doanh hoặc cưỡng chế từ tài khoản của người nộp thuế. Còn thuế nhà, đất thì khác, bởi người ta đang ở trong nhà của họ, nếu không có tiền nộp thuế thì cũng khó có thể đuổi người ta ra khỏi nhà được. Cho nên, sửa đổi pháp lệnh phải tính toán làm sao để vừa góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất nhưng cũng phải phù hợp với khả năng đóng góp của người dân.

Theo ông Vũ Mạnh Cường, muốn sắc thuế này khả thi thì phải có lộ trình thích hợp. Ban đầu là thuế vừa phải, sau đó tăng dần và chỉ nên đánh thuế đối với người không đưa nhà đất vào sử dụng. Còn nếu có nhiều nhà, đất nhưng đã đưa vào kinh doanh rồi thì không nên điều chỉnh bởi hành vi này đã tạo ra quỹ nhà ở cho xã hội, đồng thời trong quá trình kinh doanh họ đã đóng thuế cho nhà nước.

Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm nhận định, sắc thuế này sẽ khó khả thi. Bởi chúng ta chưa có hệ thống quản lý hồ sơ nhà, đất thống nhất trên toàn quốc để chỉ bằng một cái nhấp chuột là có thể biết được một người có bao nhiêu nhà, đất. Sẽ có chuyện người ta để tên con, tên vợ, tên chồng đứng tên nhà, đất để né thuế. “Như vậy có thể một người tử tế sẽ phải làm những việc gian dối vì sợ bị đánh thuế lũy tiến nhiều”- ông Liêm lo ngại.

Thu được 1/3 cũng phải làm

Tiến sĩ Đặng Hùng Võ nhận định, với hệ thống hồ sơ địa chính như hiện nay thì không thể biết hết được một người có bao nhiêu nhà, đất nhưng không thể không đặt ra việc đánh thuế. Cứ cho là ban đầu chỉ kiểm soát được 1/3 đối tượng phải đóng thuế thì cũng phải có. Không thể thấy người ta trốn thuế được thì thôi không thu thuế. Đấy là tư duy rất tiêu cực.

Ông Võ cho rằng để hạn chế việc khai gian, nhà nước có thể đặt ra những chế tài mạnh như sẽ thu hồi nếu đất của mình mà để người khác đứng tên. Một mặt phải tiếp tục kiện toàn hệ thống đăng ký, hồ sơ, hiện đại hóa bản đồ, đo đạc bởi đấy là một điều kiện kỹ thuật để tính thuế.

Mặt khác, chính quyền cơ sở phải biết ai sử dụng nhà, đất, người nào sử dụng thật, người nào không sử dụng thật. Việc thu thuế nhà, đất sẽ không căn cứ vào giấy chứng nhận, chỉ cần có sử dụng đất là phải đóng thuế. Trường hợp không ai nhận, không ai nộp thuế thì nhà nước sẽ thu hồi. Tất nhiên tính diện tích đó là bao nhiêu, có thuộc diện miễn giảm thuế hay không, có chịu thuế lũy tiến hay không thì phải căn cứ vào hồ sơ địa chính.

Ông Ngô Trọng Khang, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất và nhà Hà Nội, đề xuất cần thiết phải xây dựng một cơ sở dữ liệu thông tin thống nhất về toàn bộ hiện trạng nhà và đất, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, quản lý thống nhất đất và nhà, thông tin địa chính phải được nối mạng giữa các văn phòng đăng ký. Ngoài ra, có cơ chế tài chính thu hợp lý sẽ khuyến khích người dân thi hành theo luật, các chính sách thu tài chính phải thay đổi có lộ trình từng bước, không nên gây ra những đột biến về giá cả.

Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, Bộ Tài chính:

Lạm dụng thuế để can thiệp vào thị trường có thể gây ra tác hại

Hiện nay, các khoản thu ngân sách từ đất thiếu bền vững do trên dưới 70% là thu tiền sử dụng đất trong khi tỷ trọng thu thuế nhà đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất rất nhỏ. Thuế là công cụ quan trọng để nhà nước tăng thu ngân sách, điều tiết nền kinh tế và nguồn thu nhập, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội.

Tuy vậy, nếu lạm dụng thuế để điều chỉnh giá cả thị trường, can thiệp quá mức vào thị trường bất động sản có thể sẽ dẫn đến thiệt hại cho người tiêu dùng cũng như cả nền kinh tế. Chính sách thuế đối với thị trường bất động sản cần đặt trên một nguyên tắc hàng đầu là vì sự phát triển của thị trường bất động sản lành mạnh và hiệu quả. Nhà nước cần có các biện pháp chế tài mạnh để buộc tất cả các giao dịch bất động sản phải chính thức hóa, hợp pháp hóa, có kê khai nộp thuế đầy đủ.