Mức sinh lợi và rủi ro trong đầu tư bất động sản

Thời gian gần đây thị trường bất động sản ở nước ta tiếp tục có những biểu hiện khác thường, giá nhà đất có xu hướng tăng cao hơn và lan rộng ra nhiều khu.

Rất nhiều ý kiến cho rằng một “cơn sốt” thứ ba đang lan tỏa mạnh, nếu thật vậy thì đợt sốt lần này không thể mang tính đương nhiên mà là một dấu hiệu “kém sức khỏe” của thị trường bất động sản tất nhiên hậu quả của nó sẽ khôn lường nếu không chẩn đoán đúng và điều trị kịp thời.

Tiềm năng còn lớn

Để giúp cho người dân đang quan tâm đến thị trường bất động sản, nhà đầu tư, giới kinh doanh kịp thời cập nhật những luồng thông tin đa chiều để phân tích xử lý và đưa ra các quyết định kinh doanh đúng đắn, ngày 1 - 12 - 2007 vừa qua, Cục Quản lý Nhà đất (Bộ Xây dựng), Chuyên san Nhà & Đất của Báo Xây dựng đã phối hợp tổ chức buổi hội thảo “Mức sinh lợi và rủi ro trong đầu tư bất động sản”.

Tham gia hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà (Bộ Xây dựng) đã đưa ra nhiều nhận định được cho là cơ hội của thị trường bất động sản VN. Ông Hà cho rằng thị trường bất động sản VN là một thị trường lớn, thời kỳ phát triển còn dài (vì tài nguyên đất đai của VN dồi dào).

Theo kinh nghiệm quốc tế, khi mức độ đô thị hóa của một quốc gia ở trong khoảng từ 30% đến 70% thì được coi là thời kỳ thị trường bất động sản có tốc độ phát triển nhanh nhất.

VN hiện đang bắt đầu tiếp cận giai đoạn phát triển với tỷ lệ đô thị hóa 28% và dự kiến sẽ đạt đến 45% vào năm 2025 do vậy thị trường bất động sản VN tiềm năng còn lớn do vậy sẽ còn phát triển mạnh trong tương lai.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Hà cũng cảnh báo, việc gia nhập WTO không chỉ mang lại cho thị trường bất động sản VN nhiều cơ hội để phát triển, mà còn phải đối mặt với nhiều thách thức mới.

Trước tiên, thị trường bất động sản VN còn non trẻ nên thiếu tính chuyên nghiệp, kể cả từ hệ thống chính sách đến các chủ thể tham gia. Cơ chế chính sách, quy trình thủ tục đầu tư của VN có cái còn chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, làm cho các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào VN phải mất nhiều thời gian.

Chủ thể cạnh tranh trên thị trường là các doanh nghiệp, nhưng các doanh nghiệp VN còn non yếu về kinh nghiệm, đặc biệt nhất là về vốn. Công tác quy hoạch xây dựng đô thị của nước ta còn chưa theo kịp tiến trình phát triển của thị trường, hầu hết các dự án bất động sản lớn vẫn còn theo cơ chế “xin - cho”.

Công tác công khai quy hoạch xây dựng thực hiện không thường xuyên, chưa có cơ chế cung cấp thông tin quy hoạch một cách hữu hiệu. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến… gây khó khăn cho các nhà đầu tư lẫn các quyết định điều tiết thị trường của Nhà nước.

Cẩn trọng khi đầu tư

Cũng tại hội thảo, Tiến sĩ Lê Thẩm Dương, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho biết, trong đầu tư bất động sản, mức lợi sinh ra chủ yếu từ sai biệt giá và được thực hiện dưới hai hình thức: Hoặc là đầu tư trực tiếp, hoặc là thông qua pháp nhân chuyên nghiệp thứ 3 (mua cổ phiếu của các công ty địa ốc).

Mức sinh lời ở lĩnh vực này vừa qua là rất cao, đặc biệt ở một số tỉnh, thành phố trên cả nước. Từng mảnh lợi nhuận trên vốn là vài trăm phần trăm nếu xét trong một chu kỳ đầu tư trong giai đoạn từ 1 đến 5 năm.

Điều này là hoàn toàn đúng khi xét ở quan hệ cung cầu về bất động sản lẫn yếu tố cơ hội với nhà đầu tư và nó xuất phát từ các yếu tố lợi thế thông tin, sự không hoàn chỉnh của luật pháp, cơ chế quản lý, các thủ thuật trong kinh doanh.

Mặt khác, các nhà đầu tư đang chịu một áp lực rủi ro rất lớn từ rủi ro giá đầu tư chứ không phải giá cung cầu, thanh khoản rất thấp (cả bình diện trong nước và thế giới), lạm phát cao (11% ước tính cho 2007) và rủi ro từ giá vốn (lãi thực khi vay ngân hàng đầu tư địa ốc có thể lên tới 15%/năm nếu lãi mất danh nghĩa của ngân hàng là 9%/năm tính trên dư nợ ban đầu) cùng với các yếu tố môi trường kinh doanh, sự chuyển dịch của lãi suất, của các thị trường khác và sự can thiệp của Nhà nước bằng các yếu tố pháp luật. Vì vậy các nhà đầu tư cá nhân nên cẩn trọng trong đầu tư bất động sản.

Nếu xét trong khoảng thời gian ngắn thì đầu tư cho bất động sản không phải là quá hấp dẫn khi cân nhắc giữa rủi ro và lợi nhuận, đặc biệt là so với việc đầu tư trên thị trường tài chính tập trung (cổ phiếu, trái phiếu trên sàn giao dịch chính thức) với các công ty đã được điều kiện tiêu chuẩn hóa, luật chứng khoán bảo vệ, biên độ dao động 15% và thanh khoản cao và tỷ suất lợi nhuận cũng rất cao nhưng tổng rủi ro thấp hơn bất động sản trong điều kiện hiện tại.

Theo Sài Gòn Giải Phóng