Thiếu nhà ở: Giải pháp phải từ quy hoạch vĩ mô (Phần 2)

Vấn đề nhà ở, đặc biệt nhà ở cho người làm công ăn lương đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của rất nhiều người. Bài viết đề xuất một số giải pháp cho thực trạng thiếu nhà ở hiện nay.

Giải pháp đảm bảo nhà ở cho người ăn lương

Thứ tư: Vấn đề nhà ở cho người ăn lương. Đây là một nội dung cần được nghiên cứu và xem xét nghiêm túc.

Việt Nam chúng ta cần thiết phải tham khảo kinh nghiệm của thế giới, như Singapore chẳng hạn. Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia, tốc độ phát triển kinh tế và phát triển xã hội luôn luôn khập khiễng, không đồng bộ.
 
Chỉ số sinh hoạt xã hội tăng nhanh hơn chỉ số tăng lương, trong đó giá nhà đất tăng nhanh nhiều lần so với mức tăng lương của mọi người lao động hưởng lương, nhất là đối với lao động lương thấp và đối tượng hưởng lương thuộc quỹ lương từ ngân sách quốc gia. Trong khi đó, trong sự phát triển của kinh tế - xã hội, tầng lớp ăn lương luôn giữ vai trò động lực.

Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy, nếu chỉ dựa vào đồng lương thì người lao động ăn lương rất khó sở hữu một căn nhà tương xứng với vị trí xã hội hay công sức đóng góp của họ.

Do đó, chính sách nhà ở cho người lao động ăn lương phải được đặt ra như một yếu tố bảo đảm sự công bằng và phát triển kinh tế - xã hội bền vững, giúp đội ngũ những người lao động ăn lương có điều kiện được nhà ở đàng hoàng bằng đồng lương của mình, nhất là đối với những người có vị trí và có nhiều cống hiến cho xã hội. Từ đó cũng hạn chế có hiệu quả thói nhũng nhiễu và tệ tham nhũng của các quan chức nhà nước.

Vấn đề nhà ở cho người lao động ăn lương (Nhà ở xã hội - NOXH) phải đảm bảo người ăn lương có khả năng chi trả bằng đồng lương. Nguyên tắc định giá được xem xét trên cơ sở các yếu tố hình thành nên giá nhà hiện nay như sau:

a. Giá đất
b. Giá vật tư xây dựng
c. Tiền công xây dựng (kể cả thiết kế phí nếu có)
d. Vị trí căn nhà (Tình trạng hạ tầng cơ sở, không gian sống, đẳng cấp của vị trí nhà...)
e. Các chi phí vật chất như chi phí hành chính, thuế các loại và tiêu cực phí…
f. Giá chênh lệch do tâm lý người mua, người bán bị tác động bởi cá nhân hay xã hội tạo ra.

Như vậy từng loại nhà từ cấp thấp nhất cho đến cấp cao nhất trên cùng một diện tích (giả sử lấy 100m2 làm chuẩn), giá cả có khác nhau do sự chi phối của 6 yếu tố trên.
 
Đây là sự khác nhau do phần “nhận thấy” được trong xã hội. Nhưng phần “không thấy” được là chính sách của nhà nước, trạng thái cung cầu của xã hội từng lúc ở từng địa phương khác nhau cũng làm thay đổi cơ cấu giá cũng như giá cụ thể của căn nhà.

Như vậy 6 yếu tố cấu thành giá như trên đã nêu, hãy phân ra yếu tố nào nhà nước có thể chi phối, yếu tố nào nhà nước khó chi phối (nhưng nhà nước có thể tác động phần nào bằng chính sách) và yếu tố nào ít bị biến động nhất, và yếu tố nào bị biến động nhiều nhất.

Trước tiên chúng ta hãy nhận dạng ra yếu tố quan trọng nhất tạo nên cái nhà để ở cho người lao động ăn lương. Rõ ràng là : l Yếu tố xây dựng (b) và l Yếu tố tiền công xây dựng (c) là tương đối ổn định, có thể dự đoán nhất và cũng là hai yếu tố tạo nên cái nhà.

Về giá đất và vị trí căn nhà, thực sự nếu nhà nước có một quy hoạch đúng, nắm bắt được xu thế phát triển của nền kinh tế xã hội (vấn đề này chính là thước đo khả năng quản lý Nhà nước của người lãnh đạo ở mọi cấp), thì tỉ lệ chi phí trong hai thành phần này rất nhỏ.

Ví dụ: 15 năm trước giá đất của Nhà Bè rất thấp, vị trí đất Nhà Bè không giá trị gì, nhưng việc tạo ra giá trị của vị trí hoàn toàn nằm trong tầm tay Nhà nước, ngay sự tăng giá trị vị trí hoàn toàn điều khiển được. Đây chính là yếu tố lợi ích tự nhiên tăng lên theo sự phát triển kinh tế xã hội của một địa phương.

Chúng ta thử nghĩ xem nếu 15 năm trước ta xây dựng nhà bán cho diện người sống bằng đồng lương tại khu vực quận 7 (Nhà Bè trước đây), thì giá nhà chủ yếu cấu tạo bởi hai yếu tố ổn định b và c như nêu ở trên.

Chúng ta có thể cho dân trả góp trong 20 năm một cách nhẹ nhàng, vì cái nhà 15 năm trước đó hiện nay do giá đất, do vị trí cái nhà đã làm cho giá của nó tăng lên nhiều lần. Việc thanh toán tiền nhà cho Nhà nước rất dễ dàng, đồng thời họ còn được hưởng giá trị tăng lên của cái nhà do cả xã hội phát triển, vùng đất này phát triển tạo ra.

Điều này cũng hợp lý và cũng công bằng vì họ là những lao động ăn lương, là người có công làm cho xã hội phát triển nên họ đáng được hưởng.

Nếu không có chính sách bán nhà trả góp theo giá gốc như nêu trên, thì khi kinh tế phát triển giá nhà luôn tăng nhanh hơn tiền lương, thành phần lao động ăn lương không bao giờ mua được nhà (nếu họ không có nguồn thu nhập nào khác).
 
Về các yếu tố sau hoàn toàn do cơ chế nhà nước và trạng thái xã hội tạo ra. Nếu 4 yếu tố trên ta chi phối được, thì 2 yếu tố còn lại như những chi phí hành chính, tiêu cực phí, và sự tăng giá do giới đầu cơ không làm ảnh hưởng gì đến giá nhà bán cho người ăn lương.

Ngoài ra nhà nước còn có thể dùng chính sách tài trợ về tín dụng, miễn giảm thuế, miễn thuế cho đất các công trình xây dựng cho loại nhà trong chương trình nhà ở cho người ăn lương, thì khả năng mọi người lao động sống bằng đồng lương đều có nhà cả.

Để giải quyết vấn đề này, Nhà nước nhất thiết phải có một quỹ đất để xây dựng các loại nhà tương ứng với các đối tượng chức vụ và người lao động ăn lương, cụ thể như sau:

- Công thự: Đây là loại nhà ở cho các công chức Nhà nước mang tính đại diện quốc gia hay những đầu ngành lãnh đạo địa phương.

Khi người đương chức trong bộ máy nhà nước theo nhiệm kỳ sẽ đưa gia đình đến đây ở và phải tuân thủ một nội quy sinh hoạt nhất định cho từng chức danh và khi mãn nhiệm kỳ thì giao lại cho cơ quan quản lý nhà nuớc để bố trí cho người mới cùng chức danh, nhiệm vụ.
 
Loại hình công thự này đang tồn tại phổ biến trong nhiều quốc gia, như Tây Âu, Đông Âu và một số nước châu Á như Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản… Việc này hoàn toàn nằm trong khả năng của Việt Nam, vấn đề là chúng ta có dám bỏ bao cấp về nhà ở như hiện nay không mà thôi?

- Nhà ở cán bộ công chức: Đây là loại nhà ở bình thường được xây dựng chung quanh cơ quan hành chính công quyền để làm nhà ở cho công chức đang tại chức của cơ quan.

Đây là đội ngũ công chức do nhu cầu của công việc cần phải ở chung quanh cơ quan như thư ký, bảo vệ và hậu cần… họ làm việc lâu dài cho cơ quan mang tính chuyên nghiệp và ít phụ thuộc vào sự thay đổi của người đứng đầu cơ quan (dân cử hay bổ nhiệm). Khi được thuyên chuyển hay nghỉ hưu họ sẽ trả các căn nhà trên để cơ quan bố trí cho công chức khác (người làm thay công việc của họ).

- Quỹ nhà ở bán trả góp cho người lao động hưởng lương Nhà nước từ mọi cấp chính quyền và các tổ chức trong hệ thống chính trị: Với quan điểm xuyên suốt, mọi người dân đều có quyền có nhà ở. Công chức hưởng lương Nhà nước phải được Nhà nước bán cho một căn hộ tương xứng với chức vụ, thành quả cống hiến, khả năng chi trả tiền mua nhà từ tiền lương (với điều kiện họ không tham gia các hoạt động kinh tế khác trong suốt thời gian làm việc cho Nhà nước).
 
Nhà nước nhất thiết phải có một quỹ nhà ở với các loại khác nhau để bán trả góp cho các loại đối tượng công chức nói trên, tương ứng với mức lương và chức vụ của họ trong bộ máy công quyền và được trả góp trong suốt thời gian công tác và theo tỉ lệ hưởng lương hưu của họ (có thể họ phải trích từ 10 - 15% tiền lương hàng tháng trả tiền cho Nhà nước), có thể trả một lần hoặc trong một số thời gian nhất định do họ tự quyết định.
 
Sau đó họ được sở hữu và toàn quyền sử dụng đối với căn nhà. Nhưng mỗi cán bộ chỉ được hưởng duy nhất một lần theo chính sách này.

- Nhà ở cho những người lao động hưởng lương trong xã hội không thuộc ngân sách Nhà nước: Nhà nước có thể cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, xây dựng các loại nhà ở khác nhau theo yêu cầu bố trí lực lượng lao động dân cư… Các loại nhà ở này được xây dựng theo quy hoạch phù hợp với tiến trình đô thị hóa và phát triển đô thị mới.

Nhà nước có thể hỗ trợ về đất đai, về thuế và các nghĩa vụ khác, để cho giá nhà được hình thành từ các yếu tố phần cứng (xây dựng), đồng thời có một chính sách tài chính tín dụng kèm theo để người lao động ăn lương đều có thể mua trả góp trong khả năng của họ.

- Nhà ở cho người nghèo: Trong các đối tượng cần nhà ở nêu trên, vẫn còn sót lại một thành phần cần nhà ở nhưng không có đủ các điều kiện được hưởng nhà ở từ ngân sách Nhà nước. Đó là những người nghèo với mức thu nhập bấp bênh, lao động kiếm sống hai bữa hằng ngày, thiếu một nghề nghiệp ổn định.

Với đối tượng này, Nhà nước cần có một quỹ nhà ở thuộc dạng cho thuê giúp cho mọi người dân trong xã hội đều có nơi cư trú. Đương nhiên, điều kiện cho thuê cần được đặt ra nghiêm túc, rõ ràng, minh bạch, để quản lý được cuộc sống sinh hoạt của đối tượng cư dân này.

Đồng thời gắn liền với giải quyết công ăn việc làm cho họ. Từ đó họ có thể mua nhà trả góp, nếu họ là những lao động tự do thì trong tương lai gần cũng có thể có được một căn nhà.

Hiện nay, thị trường bất động sản TP.HCM đang có biến động trên nhiều chiều, ngổn ngang trăm bề. Có phát triển, có sôi động, có đóng băng, có thị trường công khai, có thị trường ngầm.
 
Lối ra cho thị trường bất động sản có nhiều trăn trở từ việc phát triển các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp dịch vụ như định giá, môi giới, thanh toán… Chính quyền thành phố cũng cố gắng tạo dựng quỹ nhà cho tầng lớp có thu nhập thấp ở các khu đô thị hóa, nhưng chưa thấy nơi nào thành công.

Nếu đề nghị trên được chấp thuận ta có thể thực hiện tại các khu đô thị mới như Thủ Thiêm, Tây Bắc Củ Chi, khu đô thị cảng Hiệp Phước... Đó sẽ là một niềm vui lớn cho người ăn lương.

Hiện nay nhà nước cũng như những người dân chưa có sở hữu được nhà đều hết sức bức xúc với tình trạng giá nhà đất tăng từng ngày.

Chúng tôi cho rằng phải có biện pháp đồng bộ như đã nêu trên (chính sách, quy hoạch phát triển cụ thể…) thông qua một chính sách nhà ở rõ ràng làm nền tảng ổn định cho thị trường bất động sản, giá nhà đất sẽ từng bước giảm nhiệt bình ổn trở lại. Đây chính là lối ra không những cho người dân mà cả cho giới doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chân chính.

Nhóm giải pháp đề xuất kiến nghị như trên, như là một giải pháp chiến lược đáp ứng ngay về nhà ở trên địa bàn TP.HCM và cũng là biện pháp điều chỉnh thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước.

Đối với những nhà đầu tư bất động sản, đương nhiên khi chúng ta có môt chủ trương công khai, rõ ràng, nhất quán, một kế hoạch kinh tế xã hội phù hợp, thể hiện bằng các đồ án quy hoạch phát triển đô thị ổn định; các nhà đầu tư sẵn sàng tham gia vào thị trường bất động sản, kể cả mảng nhà ở cho người lao động ăn lương đã nêu ở trên.

Còn về mặt kỹ thuật, như quy hoạch đô thị, phương pháp tiến hành đầu tư kinh doanh… thì Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng là một điển hình thành công mà chúng ta có thể tham khảo.

>Thiếu nhà ở: Giải pháp phải từ quy hoạch vĩ mô (Phần 1).

Theo VietNam net