Mua văn phòng cho thuê: Đầu tư mạo hiểm

Trong lúc thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang giảm nhiệt thì một số cao ốc lại chào bán văn phòng cho nhà đầu tư thứ cấp dưới hình thức cho thuê dài hạn 50 năm hoặc 40 năm. Giá bán một văn phòng cao ốc hạng trung bình ở Hà Nội hiện nay khoảng 1.600 USD/m2, nhưng cũng có một số dự án chất lượng cao được chủ đầu tư rao bán với giá 3.500 USD/m2.

Rủi ro khi giá xuống

Hai nhóm khách mua chính đối với sản phẩm này là doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân. Các doanh nghiệp muốn sở hữu văn phòng ổn định và lâu dài, thay vì đi thuê ở các cao ốc văn phòng hạng A với giá lên đến 40-50 USD/m2/tháng (mức giá này lại liên tục biến động), có thể bỏ ra một số tiền lớn ngay từ đầu để mua văn phòng. Như vậy, doanh nghiệp có thể chỉ phải trả dưới 10 USD/m2/tháng.

Văn phòng cho thuê cũng phù hợp với các nhà đầu tư cá nhân vì hiện nay nhiều người mua căn hộ rồi sữa lại làm văn phòng cho thuê. Đối với các nhà đầu tư ở phân khúc bất động sản cao cấp, đầu tư vào văn phòng cho thuê có thể là một sự lựa chọn để đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Hiện nay, nhiều người mua căn hộ cao cấp với giá 3.500 USD/m2 cũng nhằm mục đích cho người nước ngoài thuê lại. Nhưng giá thuê căn hộ cao cấp khó có thể đạt được mức 40 USD/m2/tháng trong khi đó văn phòng loại A có thể đạt tới mức này, thậm chí cao hơn. Vì thế, trong một số trường hợp, hiệu quả đầu tư vào văn phòng cho thuê cao hơn căn hộ cho thuê có cùng mức giá bán.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư tổ chức cũng thuê dài hạn một hoặc vài tầng trong một cao ốc văn phòng, sau đó đầu tư trang thiết bị và cung cấp dịch vụ trọn gói (lễ tân, dịch vụ hành chính, in ấn...) và cho thuê lại với giá trên 100 USD/m2/tháng.

Nếu thị trường văn phòng lên cơn sốt như những năm gần đây thì hiệu quả đầu tư văn phòng cho thuê không có gì phải bàn. Nhưng trong bối cảnh thị trường đang ảm đạm như hiện nay, việc mua văn phòng để cho thuê lại là khá mạo hiểm.

Thực tế, mặc dù các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn do suy giảm kinh tế, nhưng các cao ốc văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn hoạt động khá hiệu quả. Tuy giá chào thuê đã giảm 20-30% so với cuối năm 2007 và đầu năm 2008, nhưng vẫn đứng ở mức cao. Giá thuê tại các cao ốc loại A ở trung tâm thành phố như Central Building hay Pacific Place hiện vẫn duy trì mức 55-60 USD/m2/tháng.

Các cao ốc loại B cũng có giá cho thuê từ 35-55 USD/m2/tháng. Giá thuê cao và nhu cầu giảm nhưng tỉ lệ cho thuê tại các cao ốc loại A vẫn lên đến 98%. Tỉ lệ diện tích trống tại các cao ốc loại B đã bắt đầu tăng lên gần 20% nhưng vẫn ở mức chấp nhận được đối với các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, tình hình kinh doanh của các cao ốc sẽ đi vào hoạt động trong năm nay và những năm tới sẽ không dễ dàng như các cao ốc đang hoạt động. Theo ông Simon Paterson, Giám đốc Tiếp thị và Quản lý, Công ty Tư vấn Bất động sản Couiers International (Úc), trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế, các doanh nghiệp đang thu hẹp diện tích thuê và rất ít công ty có nhu cầu mở rộng. Trong khi đó, nguồn cung cao ốc văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang tăng lên nhanh chóng, tạo áp lực lên giá thuê và công suất cho thuê.

Theo ước tính của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE (Mỹ), năm nay, Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 140.000 m2 diện tích văn phòng mới, đưa tổng diện tích văn phòng cho thuê trên toàn thành phố lên 622.000 m2. Sang năm 2010, tổng diện tích cho thuê có thể lên đến 940.000 m2 khi một loạt các cao ốc mới như HaNoi Plaza, Vinaconex Tower đi vào hoạt động.

Với lượng cung tăng mạnh, các cao ốc mới sẽ phải chào giá thấp hơn để thu hút khách thuê và các cao ốc đang hoạt động cũng sẽ phải hạ giá để giữ khách. Hơn nữa, đa phần khách thuê ở Hà Nội chỉ thuê diện tích 100-200 m2. Do đó, một lượng cung lớn đi vào hoạt động trong năm nay và những năm tới cũng đồng nghĩa với việc tỉ lệ diện tích không cho thuê được sẽ tăng cao tại nhiều cao ốc. Trong bối cảnh cung tăng, cầu giảm thì hiệu quả cho thuê văn phòng sẽ giảm sút.

Với một thị trường như vậy, không dễ cho nhà đầu tư thứ cấp tìm được khách thuê và nếu tìm được thì giá thuê cũng không thể cao hơn mức giá chung của thị trường.

Cơ hội trong khủng hoảng

Tuy nhiên, ông Trần Trọng Hiếu, Tổng Giám đốc IDJ Financial, lại cho rằng, khi thị trường văn phòng đi xuống thì mới có cơ hội cho các nhà đầu tư thứ cấp mua được văn phòng cho thuê. Vì nếu thị trường lên cơn sốt, muốn mua giá cao cũng không được do không ai bán. Chỉ khi chủ đầu tư cao ốc văn phòng cần thu hồi vốn nhanh hoặc thoái vốn để đầu tư dự án khác, nhà đầu tư thứ cấp mới có cơ hội mua được văn phòng cho thuê.

Chẳng hạn, chủ đầu tư Pacific Place trước đây cho thuê dài hạn trong suốt thời gian hoạt động của dự án (37 năm) với mức giá khoảng 2.000 USD/m2. Lúc đó, giá thuê văn phòng loại A chỉ khoảng 30 USD/m2/tháng. Nhưng khi thị trường có dấu hiệu đi lên, chủ đầu tư không bán nữa, thậm chí còn mua lại cả diện tích đã bán. Hiện nay, khi giá thuê văn phòng loại A ở Hà Nội lên đến 50 USD/m2/tháng, nhà đầu tư muốn mua văn phòng ở Pacific Place với giá trên 4.000 USD/m2 cũng không có vì chủ đầu tư không bán.

Do sản phẩm văn phòng cho thuê mới bắt đầu được chào bán ra thị trường nên vẫn cần thêm nhiều thời gian để xem xét phản ứng của các nhà đầu tư thứ cấp. Nếu mô hình có sức hấp dẫn, nó có thể được các chủ đầu tư khác áp dụng nhằm thu hồi vốn nhanh. Nhưng một nhà đầu tư lĩnh vực này cho biết, chỉ khi chủ đầu tư thiếu vốn hoặc cần thu hồi một phần vốn thì họ mới bán, chứ thực chất bán văn phòng không có hiệu quả cao bằng việc giữ lại cho thuê trực tiếp.

Giá gồm phí dịch vụ nhưng chưa bao gồm thuế VAT (Nguồn CBRE)