Làm sao định giá đúng đất đô thị?

Khung giá đất tăng hằng năm luôn tạo ra chênh lệch về số tiền mà những người gương mẫu nhận đền bù trước với số tiền người nhận đền bù sau trong cùng một dự án...

Trong Ngày Đô thị Việt Nam đầu tiên (8-11-2008), Bộ Tài nguyên - Môi trường, Hiệp hội Các đô thị VN tổ chức toạ đàm “Về quản lý và sử dụng đất tại đô thị”. Đông đảo đại diện chính quyền các đô thị tham dự đã cùng nêu ý kiến về cách định giá đất hiện nay.

Điều kiện bình thường là gì?

Mục A, Khoản 1, Điều 56 Luật Đất đai yêu cầu “định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong thị trường”.

Nhiều ý kiến đại biểu cho rằng: “Vậy thế nào là trong điều kiện bình thường? Lấy tiêu chí gì để xác định?”. Bởi đối với đất nội thành, nội thị, giá thị trường luôn biến động nên việc xác định giá rất khó khăn. Thêm nữa, theo quy định của luật, khung giá được ban hành hằng năm từ ngày 1 tháng 1 (Khoản 4, Điều 46) – nhưng trong cả năm, giá đất thị trường đã thay đổi, nếu lấy chuẩn giá đầu năm để áp dụng cho các trường hợp đền bù vào các tháng cuối năm là “khó có thể sát giá thị trường”.

Chưa nói việc đền bù giải phóng mặt bằng cho một dự án thường diễn ra từ 2 đến 3 năm, thậm chí 5 năm. Trong khi khung giá đất mỗi năm một khác (tăng hằng năm) luôn tạo ra chênh lệch về số tiền mà những người gương mẫu nhận đền bù trước với số tiền người nhận đền bù sau trong cùng một dự án (người gương mẫu bị thiệt thòi vì nhận giá đền bù cuối năm 2007, người nhận đền bù sau, đầu năm 2008, giá cao hơn, được hưởng lợi, chẳng hạn).

Điều 40 Nghị định 84/NĐ-CP đã cho phép nhà đầu tư thỏa thuận giá đền bù với người sử dụng đất. Nhưng nếu họ không thỏa thuận được, thì giải quyết thế nào, chính quyền khi đó có vai trò gì? Đó cũng là câu hỏi lớn, chưa có câu trả lời. Rồi, trên cùng một khu đất có nhiều dự án khác nhau, với giá đền bù khác nhau, vậy làm thế nào để giải quyết công bằng trong các trường hợp này?

Khi đất nông nghiệp thành đất đô thị

Chúng ta đều biết đất nông nghiệp thường không có giá trên thị trường vì không có người mua hoặc người bán; nó chỉ có giá khi các dự án phát triển đô thị xâm nhập vào. Vậy khi xác định giá đền bù là trên cơ sở nào để đảm bảo đời sống lâu dài cho nông dân khi họ bị mất đất sản xuất vĩnh viễn?

Theo Nghị định 123 ngày 27-7-2007, giá đất nông nghiệp cao nhất là 130.000 đồng/m2, nhưng Thông tư liên tịch giữa Bộ Tài nguyên - Môi trường và Bộ Tài chính định giá đất nông nghiệp trong khu đô thị bằng 30% giá đất liền kề (đô thị), vậy phải tính theo giá nào đây? Hoặc, theo quy định khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, mức thu phí sử dụng bằng 100% giá trị đất cùng vị trí là quá cao, nên người dân không có tiền nộp và cứ xây dựng không phép. Các đại biểu dự hội thảo đề nghị hạ mức thu phí sử dụng loại đất này.

Tóm lại, có quá nhiều bất cập trong vấn đề định giá đất đô thị, là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng dân không đồng tình với khung giá đất do Nhà nước quy định, dân không nhận tiền đền bù, không giao đất... Khi đó, chính quyền thường phải áp dụng biện pháp áp đặt, thậm chí cưỡng chế làm mất lòng dân, gây căng thẳng giữa dân và chính quyền các đô thị.

Kiến nghị

Trong bảng tổng hợp ý kiến của đại biểu tham gia hội thảo, có bảy kiến nghị sau:

1. Sửa đổi Luật Đất đai, khi sửa đổi phải lấy ý kiến rộng rãi ở tất cả các đô thị.

2. Bộ Tài nguyên - Môi trường cần rà soát lại toàn bộ các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai trên cơ sở sửa đổi những điểm vênh nhau giữa các văn bản.

3. Ban hành khung giá đất phải ổn định từ 3 đến 5 năm; hằng năm, có điều chỉnh theo hệ số lạm phát.

4. Phải có tổ chức chuyên trách giải phóng mặt bằng gồm những người có trình độ, am hiểu pháp luật và có kinh nghiệm. 5. Nhà nước tạo “đất sạch” giao cho dự án, không để đến khi dự án vào mới làm giải phóng mặt bằng.

6. Sau 12 tháng giao đất mà chủ dự án không triển khai, thì Nhà nước thu hồi đất và tạm giao cho các hộ bị thu hồi tiếp tục sản xuất.

7. Có chính sách trợ cấp cho các hộ nghèo trong một số năm sau khi giải phóng mặt bằng, và phải tạo việc làm cho những nông dân bị thu hồi đất.
 

Người Đô Thị