Không có mâu thuẫn trong các quy định

Dự án trong khu đô thị mới được phép huy động vốn sớm hơn dự án nhà ở thông thường.

Ngày 8-6, Bộ Xây dựng cho biết đã có văn bản trả lời Bộ Tư pháp xung quanh việc huy động vốn của khách hàng trong khu đô thị mới. Trước đó, Bộ Tư pháp đã có ý kiến về “tính hợp pháp” của Công văn 03/2010 (hướng dẫn thực hiện Thông tư 04/2006 của Bộ Xây dựng) do Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng ban hành.

Vẫn phải xong phần móng

Theo Bộ Xây dựng, về việc huy động vốn, Thông tư 04/2006 hướng dẫn: thời điểm đầu tiên chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được phép huy động vốn là khi chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong quyết định cho phép đầu tư. Hướng dẫn này phù hợp với Nghị định 02/2006 nhằm ngăn ngừa chủ đầu tư khi chưa đầu tư dự án đã huy động vốn của khách hàng, đồng thời cũng phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS).

Cạnh đó, Nghị định 02 và Thông tư 04 chỉ điều chỉnh việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp 1), không điều chỉnh việc huy động vốn của các chủ đầu tư thứ phát. Đối với dự án nhà ở, việc huy động vốn của chủ đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở (chỉ được huy động vốn sau khi đã xây xong móng của tòa nhà). Mặt khác, do dự án khu đô thị mới cũng có sản phẩm là nhà ở và có nhiều trường hợp chủ đầu tư cấp 1 trực tiếp đầu tư kinh doanh nhà ở nên dẫn đến sự hiểu lầm về việc huy động vốn của chủ đầu tư cấp 1 và chủ đầu tư thứ phát.

Bộ Xây dựng cho rằng kết quả kiểm tra, rà soát cho thấy giữa các văn bản quy phạm về đầu tư xây dựng khu đô thị mới, nhà ở và kinh doanh BĐS không có mâu thuẫn trong các quy định về việc huy động vốn. Tuy nhiên, do các dự án khu đô thị mới, dự án đầu tư kinh doanh BĐS và dự án nhà ở có nhiều tính chất đặc thù và có phần liên quan với nhau nên Bộ Xây dựng thấy rằng cần tiếp tục làm rõ hơn về đối tượng, phạm vi điều chỉnh của từng văn bản. Điều này nhằm đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật cũng như để tránh sự hiểu và áp dụng không thống nhất trong thực tiễn.

Sẽ làm việc trực tiếp với chủ đầu tư

Theo Bộ Xây dựng, đối tượng điều chỉnh của Nghị định 02 là dự án khu đô thị mới có nhiều tính chất đặc thù, không giống với dự án nhà ở theo Luật Nhà ở. Dự án khu đô thị mới có quy mô lớn, thường từ 50 ha trở lên, trong dự án có rất nhiều loại công trình và dự án khác nhau (từ khu dân cư đến hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công viên, cây xanh và các dịch vụ đô thị khác). Chủ đầu tư của dự án khu đô thị mới được gọi là chủ đầu tư cấp 1, còn các chủ đầu tư tham gia đầu tư từng phần trong phạm vi dự án được gọi là chủ đầu tư thứ phát. Do đối tượng điều chỉnh khác nhau nên Nghị định 02, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS không có nội dung mâu thuẫn, chồng chéo.

Tuy nhiên, do sản phẩm cuối cùng của dự án khu đô thị mới cũng là nhà ở nên dễ dẫn đến sự hiểu lầm, đồng nhất đối tượng điều chỉnh của Nghị định 02 và Luật Nhà ở. Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì nghiên cứu, soạn thảo Luật Quản lý và phát triển đô thị để giải quyết các vấn đề mà thực tế đang đặt ra.

Bộ Xây dựng nhận xét trong Công văn 03 có một số nội dung giải thích thêm về thiết kế nhà ở và khả năng tài chính của Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam dẫn đến sự hiểu lầm về phạm vi đối tượng của Nghị định 02 và Thông tư 04. Bộ Xây dựng đã chỉ đạo Cục Phát triển đô thị trực tiếp làm việc với Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam và có thể có văn bản tiếp tục giải thích, hướng dẫn chủ đầu tư triển khai dự án theo đúng quy định.

Ngày 26-3, Cục Phát triển đô thị ra Công văn 03 hướng dẫn Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam thực hiện Thông tư 04/2006. Ngày 12-4, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) có công văn yêu cầu Bộ Xây dựng xem lại tính hợp pháp của công văn này. Lý do: Công văn 03 sử dụng Thông tư 04 làm căn cứ pháp lý. Thông tư 04 ban hành ngày 18-8-2006 là thời điểm Luật Nhà ở đã có hiệu lực. Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2006) quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng”. Trong khi đó, Thông tư 04 đã cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ khi “chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư” là không đảm bảo tính hợp pháp.

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP