Có thể nói, giới kinh doanh địa ốc đã thấm thía với bài
học mất sức mua trong gần một năm qua. Nó không chỉ
cắt đứt nguồn vốn quan trọng đối với những doanh nghiệp
kinh doanh chủ yếu bằng tiền ứng trước của khách hàng
mà còn gây lúng túng cho cả những doanh nghiệp trường
vốn trong việc hoạch định chiến lược đầu tư.
Khi mà các công cụ huy động vốn
xã hội cho thị trường này còn
chưa phát triển, trong khi vốn
khả dụng ở ngân hàng dù có
dư thừa cũng không còn cho vay một
cách dễ dãi nữa, lại cộng thêm việc
nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản, nhiều người tin
rằng số lượng nhà đầu tư trung gian
cá thể cũng giảm đi nhiều. Còn chăng
khách tìm mua nhà đất ngay lúc này
là những người thực sự giàu có hoặc
đang bức xúc về chỗ ở.
Nhà cao cấp: thừa hay thiếu?
Nhiều ý kiến cho rằng các nhà phát
triển dự án thời gian qua bị sức cuốn
của lợi nhuận nên đã tập trung quá
nhiều vào dòng sản phẩm cao cấp và
đã phải nếm trải rủi ro khi phân khúc
này bị đóng băng nặng nề nhất trong
năm 2008. Tuy nhiên, rảo quanh một
số dự án cao cấp thì thấy vẫn còn đó
những chủ đầu tư nuôi dưỡng một
niềm tin vào trung hạn.
Lấy khu đô thị đang thu hút sự quan
tâm của nhiều người là Nam Sài Gòn
làm ví dụ. Dự án Sunrise City với 1.800
căn hộ do Công ty Novahomes đầu tư
trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7,
TPHCM vừa được khởi công hồi tháng
trước, tuy chủ đầu tư còn cẩn thận
thăm dò thời điểm tung hàng nhưng
giá bán đã được dự kiến từ 2.500-
3.000 đô la Mỹ/mét vuông căn hộ. Lý
giải về mức giá này, ông Nguyễn Xuân
Châu, Tổng giám đốc Novahomes, cho
rằng cơ hội để sở hữu những vị trí đắc
địa tại TPHCM không còn nhiều trong
khi số người giàu tại TPHCM đang và
sẽ tiếp tục gia tăng mạnh. Số căn hộ
cao cấp được công bố ở Nam Sài Gòn
cho đến nay còn chưa đạt đến con số
chục ngàn, tức chưa được một phần
ngàn số cư dân hiện tại trong thành
phố. Đó là chưa kể nhiều dự án là để
đón đầu nhu cầu sau ba, bốn năm nữa. Ông Châu nói: "Chúng tôi chưa quá lo
việc cung sẽ vượt cầu”.
Trong khi đó, chủ dự án Kenton
Residences nằm giáp giao lộ Nguyễn
Hữu Thọ - Nguyễn Văn Linh với hơn
1.600 căn hộ cao cấp cũng cho rằng
ngoài những dự án đã công bố, trong
vòng vài năm tới, thị trường nhà ở
TPHCM có thêm vài ngàn căn hộ cao
cấp nữa cũng chưa đáp ứng đủ nhu cầu
của bộ phận dân cư có điều kiện tiếp
cận mức sống cao.
Mới hồi trước Tết Nguyên đán vừa
qua, Phú Mỹ Hưng cũng đã đón tiếp
gần 500 khách đến dự bốc thăm thứ tự
ưu tiên chọn mua 130 căn hộ Riverside
Residences tọa lạc trên đại lộ Nguyễn
Lương Bằng với mức giá thấp nhất là
35 triệu đồng/mét vuông. Trước đó
một chút, vào trung tuần tháng 12-
2008, chỉ trong vòng có hai ngày, chủ
đầu tư dự án Dragon City nằm đối diện
với Kenton Residences đã bán hết 20
căn biệt thự phố Ngân Long (bán đợt
một) với giá từ 8-12 tỉ đồng/căn.
Còn quá sớm để nói rằng giao dịch
nhà ở cao cấp sẽ lạc quan trở lại nhưng
một chủ dự án nói với TBKTSG rằng
những thông tin về chính sách kích cầu
của Chính phủ cùng với việc lãi suất
tiền gửi trở nên kém hấp dẫn đã có tác
động tích cực đến tâm lý người mua và thị trường nhà đất đang có điều kiện để
phục hồi. Trên thực tế, việc giao dịch có
chút cải thiện đã phần nào giúp các chủ
đầu tư dự án củng cố lòng tin rằng thời
gian phục hồi sức mua sẽ ngắn hơn thời
gian cho ra lò sản phẩm.
Nhà trung bình: kỳ vọng vực dậy thị trường
Trong lúc việc mua bán căn hộ cao
cấp đi từ "cực thịnh" sang "cực suy"
trong năm 2008 thì một số dự án nhà
có giá bán trung bình vẫn thành công
được xem là "những điểm sáng trong
bầu trời địa ốc ảm đạm". Đơn cử sản
phẩm căn hộ E Home do Công ty Nam
Long đầu tư ở phương Phước Long B,
quận 9 với giá bán trung bình 600 triệu
đồng/căn đã được bán gần hết qua hai
đợt chào hàng hồi tháng 6 và tháng 12
vừa qua. Căn hộ Phú Lợi ở quận 8 của
Sacomreal hợp tác với Hai Thành có
giá bán từ 12-14 triệu đồng/mét vuông
cũng được tiêu thụ tốt.
Một số dự án có
mức giá nhỉnh hơn, khoảng 16-18 triệu
đồng/mét vuông như căn hộ An Viên ở
quận 7 hay Bình Phú ở quận 6 vẫn có
khách hàng. Phần lớn khách mua nhà
loại này là giới nhân viên công ty, có thu
nhập ổn định hơn 10 triệu đồng/người/tháng hoặc giới trung niên có tích lũy
mua nhà cho con cái ra riêng. Hầu hết
đều nhận được sự hỗ trợ tín dụng.
Thực tế này cho thấy việc phát triển
nhà ở giá trung bình tuy không mang lại
lợi nhuận cao như nhà ở cao cấp nhưng
cũng đỡ rủi ro hơn, ngay cả trong những
giai đoạn khó khăn. Đang có những dự
báo lãi suất sẽ tiếp tục giảm thêm và tín
dụng tiêu dùng đang có dấu hiệu được
nới lỏng hơn. Một chủ đầu tư tính toán
trong điều kiện lãi suất cho vay giảm
còn khoảng 9%/năm với thời hạn cho
vay 20 năm thì các cặp vợ chồng có
thu nhập 15-17 triệu đồng/tháng sẽ có
nhiều khả năng tiếp cận được với căn
nhà trị giá khoảng 1 tỉ đồng/căn.
Nhiều chủ đầu tư cũng tin rằng số
lao động thành thị có thu nhập 8 triệu
đồng/người/tháng sẽ tăng mạnh sau
hai năm nữa, theo đó sức mua nhà
giá trung bình sẽ tăng theo. Hiện nay khuynh hướng phát triển nhà ở giá từ
12-17 triệu đồng/mét vuông đang hình
thành. Công ty Thanh Bình có kế hoạch
đầu tư dự án 1.500 căn hộ ở quận 9
có giá bán dưới 1 tỉ đồng/căn; Công ty
Nhà Việt Nam với gần 1.000 căn hộ ở
phường Trường Thạnh, quận 9; Hoàng
Anh Gia Lai Land cũng cho biết sẽ
triển khai các dự án căn hộ giá khoảng
15 triệu đồng/mét vuông ở quận 8 và
huyện Nhà Bè... Trong khi đó, thông tin
từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho
biết một số nhà đầu tư từ Trung Quốc,
Hàn Quốc và Malaysia cũng đang tìm
kiếm cơ hội phát triển các dự án nhà giá
trung bình tại TPHCM.
Hiện nay, tùy theo khả năng thu
xếp vốn mà các chủ đầu tư tập trung
vào một hoặc vài dự án, tuy nhiên, vẫn
còn hàng chục dự án có sẵn ở Nhà Bè,
Bình Chánh, quận 2, quận 9, quận 12...
bị tạm hoãn triển khai, chờ đến lúc
sức mua hồi phục sẽ trở mình. Một số
chuyên gia đã đưa ra kịch bản khả quan
trong trường hợp lãi suất giảm thêm và
những giải pháp kích cầu hiện nay phát
huy tác dụng, cải thiện được không
khí thị trường và tâm lý người mua thì
tình hình mua bán nhà giá trung bình
sẽ tăng vào cuối năm nay và dòng sản
phẩm này sẽ xuất hiện nhiều từ năm
2011. Có điều, các chủ dự án buộc phải
tìm kiếm những kênh liên kết với các tổ
chức tín dụng để hỗ trợ khách hàng vay
vốn mua nhà. Đây cũng là một phần
việc chính của họ ngoài công việc đầu tư
phát triển sản phẩm vì những ưu thế về
nguồn và chính sách tín dụng đang trở
thành yếu tố cạnh tranh quan trọng.
Nhà giá rẻ: vai trò của Nhà nước!
Chỗ ở cho người thu nhập thấp là
vấn đề được bàn luận thường xuyên từ
nhiều năm qua nhưng cho đến nay vẫn
chưa có cơ chế thực hiện hiệu quả, nhất
là ở các đô thị lớn. Dường như chưa ai
định dạng nhà như thế nào là nhà giá rẻ
mà lâu nay chỉ áng chừng là nhà có
giá khoảng 400-500 triệu đồng/căn.
Tuy nhiên cho đến nay, mức giá này
được nhiều nhà đầu tư cho là rất khó
thực hiện nếu Nhà nước không tăng
cường chính sách ưu đãi.
Một nhà đầu tư dự án tại TPHCM
cho biết ông đã tính toán và thấy khó
lòng đầu tư xây căn hộ chung cư bán
với giá 7-8 triệu đồng/mét vuông, cho
dù là chọn đất ở Củ Chi đi chăng nữa.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở cũng không
cho phép xây căn hộ thương mại diện
tích dưới 45 mét vuông nên khó có thể
có căn hộ giá 400 triệu đồng, chưa kể
xây căn hộ ở ngoại thành xa xôi, chưa
kết nối được hạ tầng xã hội sẽ tiềm ẩn
rủi ro kinh doanh rất lớn. Và ngay cả
với mức giá này thì phần lớn người thu
nhập thấp cũng khó lòng sở hữu được
một căn hộ trong tình hình phải trả lãi
vay vốn mua nhà.
Luật nhà ở có đề cập đến nhà ở xã hội
cho thuê và thuê mua, trong đó, Nhà
nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê và
thuê mua. Tuy nhiên, đối tượng nhắm
đến chỉ bao gồm cán bộ, công chức, viên
chức, quân nhân và công nhân trong
các khu chế xuất khu công nghiệp. Như
vậy, có rất đông lao động thu nhập thấp
thuộc các thành phần khác (như công
nhân ngoài khu công nghiệp chẳng hạn)
sẽ không được thụ hưởng gì từ việc phát
triển nhà ở xã hội theo luật này.
Để dễ vận động doanh nghiệp tham
gia phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp và sát với nhu cầu thực tế Hiệp hội
Bất động sản TPHCM (HoREA) đã kiến
nghị cần thống nhất khái niệm "nhà
ở xã hội thuê mua" với "nhà ở (thương
mại) giá rẻ, bán trả góp". Ông Lê Hoàng
Châu, Chủ tịch hiệp hội này cho rằng
Nhà nước chỉ tập trung phát triển quỹ
nhà cho thuê, còn nhà giá rẻ bán trả
góp có thể thực hiện xã hội hóa đầu tư
với một cơ chế ưu đãi phù hợp. Chính
sách ưu đãi dành cho cả nhà đầu tư lẫn
người mua nhà, bao gồm việc tạo quỹ
đất miễn giảm tiền sử dụng đất, các loại
thuế, hỗ trợ lãi vay... Riêng đối với người
mua nhà trả góp, có chính sách cho vay
khoản tiền phải nộp lần đầu, lãi suất
càng thấp càng tốt, thời hạn trả góp tiền
mua nhà có thể lên đến 30 năm.
Trong khi nhà có giá trung bình
đang là định hướng của nhiều chủ đầu
tư dự án trong năm 2009 này thì sản
phẩm nhà giá rẻ có thu hút nhà đầu
tư mạnh mẽ hơn trước đây hay không
vẫn còn phụ thuộc nhiều vào các chính
sách ưu đãi của Nhà nước.
DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG
Hỗ trợ dịch vụ
Liên hệ phòng kinh doanhKẾT NỐI VỚI CHÚNG TÔI TẠI: