Cần một dây chuyền công nghệ

Cho dù thị trường nhà đất có bị than phiền đã châm ngòi cho cuộc khủng hoảng tài chính 2008 ở Mỹ, thị trường này vẫn đang được Mỹ và nhiều nước khác chú trọng hỗ trợ đặc biệt ngay trong giai đoạn khó khăn hiện nay. Tại sao? Vì nơi ăn chốn ở ngay tại các nước giàu có nhất đối với nhiều người dân của họ vẫn còn là ước mơ. Thế nhưng, vấn đề lại không chỉ ở căn nhà, vấn đề là thị trường...

Nói đến thị trường địa ốc là nói đến bối cảnh kinh tế rộng hơn lĩnh vực trong đó chỉ có người làm xây dựng và người cần chỗ ở. Cũng như các lĩnh vực kinh tế khác, ngoài sản phẩm và khách hàng, hay để có sản phẩm và khách hàng, địa ốc cần một loạt các hoạt động trung gian, các yếu tố có tính hạ tầng và chính sách hỗ trợ.

Một thị trường địa ốc được xem là hiệu quả khi nó phục vụ tốt nhất cuộc sống dân sinh. Tuy nhiên, do là thị trường, hoạt động ở đó là đầu tư và cần hiệu quả kinh tế, chứ không đơn giản chỉ dân sinh (hiệu quả chỉ là mức độ hài lòng). Thật vậy, cùng với thị trường tài chính chứng khoán, thị trường địa ốc có vai trò nền tảng hoặc tương liên trong hầu hết các hoạt động kinh tế. Sản phẩm địa ốc vừa là hàng hóa (đầu ra), vừa là "nguyên liệu" đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh. Ngoài bản chất kinh tế, nhu cầu lạc phúc an cư một nhu cầu dân sinh bình thường cao hơn "chỗ ở" , đã tạo cảm hứng cho thị trường địa ốc phát triển. Trong thực tế không có một nền kinh tế hội nhập nào xem nhẹ lĩnh vực kinh tế quan trọng này. Vậy thì điều gì là nền móng cho thị trường địa ốc phát triển?

Thực trạng đơn độc

Trước tiên, điều nghe đã cũ nhưng sẽ luôn cần sự quan tâm đặc biệt là hệ thống luật rõ ràng, dễ hiểu, ổn định, để làm nền và tạo điều kiện cho thị trường hình thành minh bạch trước khi nó có cơ hội phát triển. Các luật lệ liên quan đến đất đai, xây dựng, sở hữu, định đoạt tín dụng, thế chấp, thuế, cư trú, di trú... sẽ cần đến độ thông, sự quán triệt và có nối kết hợp lý. Cùng với một hệ thống luật lệ có hiệu lực đồng bộ là các chính sách khuyến khích, định chế hỗ trợ, chương trình quốc gia, dự án dọn đường... được thực hiện cho từng thời kỳ, theo gói, và tùy tình hình . Song song quá trình đó có sự đồng hành của các tổ chức dịch vụ, định chế tài chính và thị trường tài chính. Vì địa ốc không thể một mình mà thành chợ được. Nói cách khác, nếu không có sự đồng hành (tham gia và chia sẽ) của các định chế và thị trường tài chính thì không hay khó có thị trường địa ốc vững mạnh được. Đây gần như một thực tế có tính điều kiện.

Phân tích trên cho thấy bối cảnh hoạt động của một thị trường địa ốc hiệu quả sẽ cần đến vai trò "cây cao bóng cả" của Nhà nước, sự tham gia đồng bộ hay yếu tố nhịp nhàng của các định chế trung gian, nhất là các định chế tài chính. Ngành kiến trúc xây dựng sẽ sắm vai tạo nguồn sản phẩm. Thật vậy, trong khi người ta thường nghĩ (theo cách đơn giản hay cổ điển) rằng thị trường địa ốc là của ngành xây dựng, phải gắn với hay tùy thuộc vào ngành xây dựng, được điều hành bởi con người xây dựng… thì điều này thực ra không phải hay không nhất thiết vậy.

Trong thực tế, thường là những thực tế thuyết phục, địa ốc bắt đầu từ các nhà kinh doanh, được dẫn dắt bởi các cái đầu kinh tế tài chính, dựa theo chiến lược quốc gia (ở phương Tây có cả tham vọng hay hào quang chính trị chen vào), với sự tham gia rộng rãi dưới hình thái lưỡng trạng (vừa là khách hàng vừa là nhà đầu tư) của dân cư và tổ chức. Thị trường địa ốc hình thành và phát triển trên cơ sổ tổng hòa như vậy và chính nó đã làm thăng hoa cho ngành kiến trúc xây dựng.

Nhờ có sự huy động toàn lực, lợi ích kết nối tương hỗ, việc sở hữu nhà không còn là ước mơ đơn thuần, mà đã hiện thực như một cơ hội đầu tư nhờ giá trị được chẻ nhỏ, trải dài, với các điều kiện và khả năng định đoạt linh hoạt được thiết kế sẵn. Những công cụ truyền thống như chế định để đương (mortgage), tín thác đầu tư địa ốc (REIT), bảo chứng mua nhà, các cơ chế thứ cấp dành cho công cụ tài chính địa ốc... đã giúp hóa giải vấn đề cơ bản của thị trường về sức mua, về vốn và pháp lý vận động.

Vấn đề là cách làm và sự kết nối

Cơ chế "nhà nước nuôi dưỡng thị trường" thì hầu như nước nào cũng có, nhưng họ chỉ tạo điều kiện và dẫn hướng chứ không bao cấp hay làm thay thị trường. Nhà nước tạo điều kiện để người thu nhập thấp có thể mua nhà hay có chỗ ở tạm chứ không đi xây nhà thu nhập thấp. Nhìn chung, ít có ở đâu mua bán nhà mà "tiền trao cháo múc" như ở ta. Dựa trên các hành lang hay chính sách khuyến khích, các giao dịch thường diễn ra trong bối cảnh tay ba hay tay tư, gồm bên mua, (các) bên tài trợ và bên bán.

Nhờ có cơ chế trả dần theo gói (mortgage amortization), người mua một đơn vị nhà có thể chọn trả từ 1-360 lần trong 30 năm. Ở Trung Quốc và nhiều nước khác chỉ cần trả trước 20% là có nhà ở. Gần đây, với chính sách khuyến thị, công dân Úc khi mua căn nhà đầu tiên sẽ được chính phủ cho không một khoản tiền là 21.000 đô la Úc. Dù nhận được nhiều ưu ái, thị trường nhà vẫn luôn có mức cầu cao, ít ra là trên lý thuyết. Ngay như Mỹ, vào đỉnh cao 2004 tỷ lệ sở hữu nhà cũng chỉ là 69,2%...

Ở Việt Nam, để biết thị trường đang ở đâu ta có thể xem hoạt động của các doanh nghiệp địa ốc. Doanh nghiệp trong nước thường phải cáng đáng từ khâu xin chủ trương, đền bù giải tỏa, đến hoàn tất căn nhà. Phổ biến còn tự chạy tiền, xây dựng, bán hàng, hậu quản... Những "tập đoàn" đổ mồ hôi mang vác đủ thứ, đơn độc bao sân như vậy hẳn sẽ khó tiến xa. Có thể lấy trường hợp đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này để so sánh. To như Keppel Land với dự án Sai gon Sport City thì họ cũng chỉ là một "developer" (chủ dự án). Đáng nói, họ chỉ có thể thực hiện dự án trong điều kiện đất sạch và đường thông. Không có đất sạch và đường giao thông, thì nhiều tỉ đô la cam kết đầu tư cũng chỉ là trên giấy. Bên cạnh những khó khăn khác, đây cũng chính là gánh nặng nhiêu khê của doanh nghiệp trong nước. Có lẽ do vậy mà đô thị ở ta thường bị phình to thay vì phát triển vệ tinh. Nhưng ngay cả các "township" sát nách thành phố vẫn cứ ngổn ngang, da beo...

Trước, ta thường nói "ăn thì nhiều chứ ở có bao nhiêu". Nay, để thêm phong phú, có thể thay qua đổi lại là "ở thì nhiều chứ ăn có bao nhiêu". Dù chưa có thống kê rõ ràng, nhu cầu về nhà ở và cải thiện cái ở tại Việt Nam nhìn chung còn rất lớn. Nhưng do đâu địa ốc tại Việt Nam cứ lúc nóng lúc lạnh, lại diễn ra khá dày mới là vấn đề (từ 1991-2007 có ít nhất bốn đợt suy giảm, đa phần không liên quan đến bối cảnh kinh tế chung).

Vấn đề là cách làm và sự kết nối. Lâu nay ở ta việc "ai làm gì" trong thị trường địa ốc tưởng đã rõ mà chưa có! Gần đây, khi mở cửa và quan sát cách làm của nước ngoài, có thể ta đã thấy phần nào vấn đề. Nhưng điều gì đã thấy, đã làm được, chỉ mới dừng lại ở "mặt tiền" (phần ngọn) của một chuỗi việc liên lập. Thị trường lại đang trong giai đoạn hội nhập ngang, với sự xuất chiêu của nhiều cỗ máy đầu tư lớn và bài bản, áp lực sàng lọc đến phải nhường sân do đó sẽ ngày một cao. Bối cảnh như vậy đòi hỏi sớm có cách làm quy ước.

Không thể chậm hơn, cả thị trường và doanh nghiệp cần được nhận dạng lại một cách toàn diện về hiện trạng hoạt động. Thị trường địa ốc nước nhà lại chỉ mới chuyển mình ở giai đoạn khởi đầu đang còn quá tiềm năng, nên rất dễ bật lên. Nhưng từ tiềm năng đến cơ hội, và khả năng khai thác hiệu quả còn cần cả một "dây chuyền công nghệ". Đây có thể là gợi ý cho một giai đoạn canh tân vậy.