Dự báo thị trường BĐS năm 2008: Tiếp tục tăng giá “nóng lạnh” thất thường

Sự kiện lớn nhất trong năm 2007 của thị trường BĐS TPHCM là sự tăng giá ấn tượng của hầu hết các dự án nhà ở với mức tăng trung bình lên tới 300%, tạo nên sự ngỡ ngàng thật sự với cả những nhà đầu tư và dự báo thị trường chuyên nghiệp nhất.

Năm 2007, thu hút hơn 2,5 tỉ USD đầu tư nước ngoài

Sự kiện đáng chú ý thứ hai là những tranh luận gay gắt về thuế liên quan đến BĐS, bao gồm: thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS và các sắc thuế dự kiến thu trên BĐS mà theo những nhà quản lý là nhằm hạn chế sự đầu cơ BĐS. Đặc biệt, các sắc thuế lũy tiến dự thu từ đầu tư nhà ở cá nhân để hạn chế đầu cơ đã tạo ra hai luồng ý kiến trái chiều.

Thứ nhất, các cơ quan quản lý Nhà nước và nhiều người dân cho rằng nguyên nhân tăng giá bắt nguồn từ đầu cơ, đầu tư quá nhiều vào BĐS dẫn đến khan hiếm giả tạo. Do đó cần đánh thuế chống đầu cơ để kéo giá nhà, đất xuống.

Thứ hai, hầu hết các doanh nghiệp và những người có đủ khả năng tài chính mua nhà lại khẳng định tăng giá xuất phát từ sự hạn chế thị trường, dự án từ 3 năm trước, khiến cho sản phẩm nhà ở mới đã không được tạo ra, trong khi nhu cầu thật sự về nhà ở tăng cao. Chính vì vậy cần phải giảm thuế, khuyến khích đầu tư, thu hút vốn xã hội vào phát triển nhà ở, hạ tầng...

Việc xếp hàng rồng rắn mua căn hộ The Vista, Sky III Phú Mỹ Hưng, Blue Diamond chính là sự kiện lớn thứ ba trong năm 2007. Theo Nghị định 153 (cấm huy động vốn khi chung cư chưa hoàn tất phần móng), cơ quan quản lý đã buộc chủ đầu tư trả lại tiền.

Hầu hết các sự kiện lớn của thị trường BĐS đều khởi nguồn từ sự tăng trưởng đột biến của nhu cầu đầu tư và sử dụng sản phẩm nhà ở. Sự tăng trưởng này có thể lý giải do BĐS VN rất hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài.

Chỉ trong năm 2007, thị trường BĐS đã thu hút hơn 2,5 tỉ USD đầu tư nước ngoài, trở thành ngành thu hút đầu tư nước ngoài lớn nhất của VN, đồng thời, được tổ chức kiểm toán uy tín hàng đầu thế giới Price Waterhouse and Coopers đánh giá là thị trường BĐS tiềm năng nhất tại châu Á và thế giới. Ngoài nguyên nhân trên còn phải kể tới sự đột phá của thị trường tài chính, chứng khoán. Hai thị trường này đã rót vốn rất lớn vào BĐS.

Thêm vào đó là nhu cầu thay đổi, cải thiện chỗ ở của một bộ phận lớn người dân có thu nhập cao tại các TP lớn. Tình trạng tắc nghẽn giao thông, khói bụi, ngập lụt và giá nhà cao ngất ở khu vực đô thị cũ cũng đã khiến người dân tìm cách chuyển sang khu đô thị mới có hạ tầng kỹ thuật và môi trường sống tốt hơn.

Xây dựng dự án căn hộ mới ở khu Nam Viên, Phú Mỹ Hưng, quận 7 - TPHCM.

Thiếu ổn định vì chính sách, cơ chế bất cập

Những tác nhân khiến cho thị trường BĐS tăng trưởng trong năm 2007 sẽ còn bền vững trong nhiều năm tới. Do đó, năm 2008 thị trường BĐS sẽ phát triển mạnh nhưng thiếu ổn định. Giá cả sẽ vẫn tăng phi mã và thị trường tiếp tục nóng lạnh, thất thường, khan hiếm hàng hóa.

Điều này có thể lý giải bằng các nguyên nhân mà một trong số đó là chính sách và cơ chế quản lý còn bất cập và lạc hậu. Các điều luật quản lý thị trường BĐS mới ra đời chưa phục vụ cho nhu cầu phát triển. Dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào BĐS như dòng nước lớn đang chảy vào ruộng khô, thay vì chúng ta mở rộng cửa để nước chảy vào ruộng thì cơ chế quản lý thị trường BĐS lại ngăn đập, chặn dòng với việc tăng thuế đặt ra các điều kiện về tài chính, điều kiện về chuyển nhượng cho chủ đầu tư và người kinh doanh BĐS.

Bên cạnh đó, các cơ chế tài chính hỗ trợ phát triển thị trường BĐS chưa đầy đủ. BĐS là sản phẩm hàng hóa có giá trị rất lớn nên phải có các cơ chế tài chính tạo nên các nguồn cho vay giá rẻ và dài hạn cho người dân.

Do đó ở hầu hết các nước phát triển đều xây dựng riêng một bộ luật về tài chính, tín dụng BĐS tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động về tín dụng, cầm cố, thế chấp, mua trả góp BĐS..., đồng thời hỗ trợ thành lập các định chế tài chính chuyên cho vay hoặc bảo trợ các hoạt động về tín dụng BĐS. Tuy nhiên, hiện nay chúng ta lại chưa thừa nhận và thống nhất những khái niệm hàng hóa BĐS trong nền kinh tế thị trường.