Cho vay bất động sản: Lợi nhiều, rủi lắm !

Mặc những cảnh báo từ phía Ngân hàng Nhà nước về việc thận trọng khi cho vay mua, kinh doanh bất động sản, các ngân hàng thương mại vẫn tiếp tục cho vay, nâng mức tăng trưởng tín dụng tháng 12-2007 lên mức 8,55%, mức cao nhất từ nhiều năm qua.

Ngân hàng: Định giá thấp để có lời

Một giám đốc ngân hàng thương mại cổ phần cho biết, ngân hàng thường định giá bất động sản rất thấp, chỉ bằng 50% giá trị thị trường. Do đó, dù rủi ro kinh tế cỡ nào cũng khó mà lỗ được. Chẳng hạn, căn nhà trị giá 5 tỉ đồng, ngân hàng chỉ định giá chừng 3 tỉ đồng và cho vay 2,1 tỉ đồng. Sau đó, nếu giá chỉ còn 2,5 tỉ đồng, sau khi trừ các chi phí vẫn còn có lãi.

Anh L.N.T (phó giám đốc một công ty TNHH tại quận 4 - TPHCM) cũng cho biết, anh từng mang căn nhà có trị giá khoảng 700 triệu đồng đi vay chỉ 150 triệu đồng nhưng chỉ được vay 120 triệu đồng. Như vậy, ngân hàng N. (quận 1 - TPHCM) này định giá căn nhà của anh chưa tới 200 triệu đồng. Anh T. nhận xét, nếu trừ cái khoản “làm khó” của nhân viên định giá, kiểu định giá cho vay này chắc không khi nào ngân hàng bị lỗ.

Ông Lưu Đức Khánh, Tổng Giám đốc ABBank, cho rằng hầu hết các ngân hàng thương mại đều có nhiều sản phẩm và dịch vụ cho vay mua bất động sản phù hợp, linh hoạt dựa trên định giá tài sản khách hàng. Ngoài ra, các ngân hàng đều luôn cập nhật các hệ thống quản lý rủi ro nhằm quản lý tốt các khoản vay về bất động sản.

Hầu hết các ngân hàng đều tự tin ở khâu thẩm định và muốn được tiếp tục cho vay kiểu lời ăn lỗ chịu và không muốn Nhà nước can thiệp quá sâu.

Rủi ro tiềm ẩn

Theo các chuyên gia kinh tế, cho vay mua bất động sản ít rủi ro hơn cho vay mua chứng khoán nhờ có tài sản bảo đảm “có giá trị tăng dần theo thời gian”.

Tuy nhiên, các chuyên gia này cũng nhìn nhận, khi thị trường bất động sản suy thoái, ngân hàng sẽ chịu thiệt hại hết sức nặng nề. Không như cho vay chứng khoán, nếu có rủi ro thì chỉ ngắc ngứ, còn rủi ro cho vay bất động sản là cầm chắc cái chết nếu Ngân hàng Trung ương không cứu. Chẳng hạn, tại thời điểm cho vay, khu đất có giá 5 tỉ đồng, ngân hàng cho vay 70% là 3,5 tỉ đồng. Chỉ vài năm sau, nếu thị trường bất động sản suy sụp, giá khu đất chỉ còn 2,5 tỉ đồng, ngân hàng mất đứt 1 tỉ đồng.

Theo Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TPHCM, cho vay bất động sản năm 2007 chiếm 11% tổng dư nợ (khoảng 35.000 tỉ đồng). Tuy nhiên, có thông tin cho rằng thực tế con số 35.000 tỉ đồng thấp hơn con số thật rất nhiều, bởi các ngân hàng thương mại cổ phần đang cố giấu thông tin, sợ bị siết cho vay. Căn cứ để các chuyên gia đưa ra mức dự đoán con số thật lên đến gần 100.000 tỉ đồng là tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2007 đột ngột tăng cao: gần 40%.

Ngoài ra, cho vay thời hạn càng dài thì rủi ro tiềm ẩn sẽ càng cao. Về khách quan, sẽ có rủi ro về kinh tế, về chính sách, về lãi suất và cả về sức khỏe của người đi vay,... Còn về chủ quan, là rủi ro trong việc huy động vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn. Hiện nay, tại đa số các ngân hàng thương mại cổ phần của VN, có hơn 80% là huy động với kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống.