Chuyển đổi công năng dự án nhà ở để bán sang cho thuê

Theo dự thảo quyết định thí điểm chuyển đổi dự án nhà ở để bán sang cho thuê, có ít nhất 5 dự án được đề xuất chuyển đổi công năng sử dụng. Sau đó, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các địa phương lựa chọn thêm một số dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành xây dựng hoặc có tiến độ bảo đảm hoàn thành trong năm nay để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định tiếp.

Theo Bộ Xây dựng, giá thuê nhà được xác định trên các thông số quy mô hộ 3-4 người, thu nhập trung bình 8-10 triệu đồng/tháng, chi phí nhà ở chiếm 20-30% thu nhập; suất đầu tư căn hộ chung cư diện tích 40m2, lãi suất vay vốn đầu tư 6%/năm, thời gian khấu hao bình quân 12-15 năm. Như vậy, giá cho thuê với dự án nhà ở công nhân tại khu công nghiệp tối đa là 35.000 đồng/m2/tháng. Do được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất nên mỗi căn hộ 40m2, bố trí 4-5 người ở, mỗi người phải đóng 300.000-350.000 đồng tiền nhà/tháng. Với dự án nhà tại khu vực đô thị, giá thuê tối đa 65.000 đồng/m2/tháng do loại dự án này không được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Có hai hình thức hợp đồng là thuê trọn gói và thuê hằng tháng. Trường hợp thuê trọn gói không được điều chỉnh giá thuê, trong khi thuê hằng tháng được điều chỉnh tối đa 1 lần/năm, không vượt quá 0,7% giá thuê theo tỷ lệ lạm phát. Để quản lý quỹ nhà này, quy định cũng nêu rõ, chủ đầu tư chỉ được bán nhà sau thời hạn tối thiểu 5 năm, trước khi bán phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận và phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất. Người mua cũng chỉ được phép bán lại tối thiểu sau 5 năm.

Để khuyến khích việc đầu tư xây dựng nhà cho thuê, chủ đầu tư được hưởng một số chính sách ưu đãi, như: Miễn tiền sử dụng đất, thuê đất với nhà cho công nhân thuê (trường hợp chuyển đổi dự án, nếu đã nộp tiền sử dụng đất được khấu trừ chi phí phải nộp hoặc hoàn trả từ ngân sách). Dự án nhà cho thuê tại đô thị, được áp dụng thuê đất trả tiền hằng năm, cùng với đó được áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp 10%; được vay ưu đãi… Người thuê nhà cũng được hưởng chính sách tín dụng ưu đãi với giá trị tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng cho thuê trọn gói. Điều kiện cũng đơn giản, chỉ cần có hộ khẩu thường trú tại nơi có dự án.

Theo Bộ Xây dựng, hệ thống chính sách hiện nay chưa khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, nên hầu hết các dự án bất động sản thời gian qua đều nhằm đến phân khúc nhà ở để bán. Trong khi nhu cầu thuê nhà ở rất lớn, nhất là đối tượng khó khăn về nhà ở tại đô thị nhưng không có khả năng mua nhà thương mại theo giá thị trường. Mặt khác, dự án đầu tư nhà cho thuê đòi hỏi nguồn vốn lớn nhưng hiệu quả đầu tư thấp, thời gian thu hồi vốn dài, lãi suất tín dụng cao nên không có nhà đầu tư tham gia phân khúc này. Kết quả khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ nhà cho thuê trung bình chiếm 6,3% tổng số hộ có sở hữu nhà (tỷ lệ này ở Hà Nội là 14%, ở TP Hồ Chí Minh là 19%). Quỹ nhà cho thuê chủ yếu hình thành từ nguồn vốn ngân sách (dự án ký túc xá, nhà công nhân) hoặc hộ gia đình xây dựng tự phát không theo kế hoạch, quy hoạch nên không bảo đảm điều kiện ở tối thiểu. Trong khi tại các nước phát triển, nhà cho thuê luôn chiếm tỷ lệ cao (ở Mỹ là 32%, Đức: 57%; tỷ lệ trung bình ở EU: 26%, Australia: 27%, Châu Mỹ: 30%... ).

Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với tình trạng "đóng băng", tồn kho sản phẩm, nên việc chuyển đổi công năng từ dự án nhà ở để bán sang cho thuê được xem là một trong những giải pháp "phá băng", gỡ khó cho doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu của người dân. Chiến lược nhà ở quốc gia đã xác định, đến năm 2015 tỷ lệ nhà ở cho thuê phải đạt 20%, đến năm 2020 là 30% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị từ loại III trở lên. Song, vấn đề đặt ra là, trong bối cảnh khó khăn hiện nay, doanh nghiệp chấp nhận việc chuyển đổi như giải pháp "cắt lỗ", "phá băng". Nhưng, đến khi thị trường hồi phục, liệu doanh nghiệp có còn mặn mà với nhà cho thuê khi vốn lớn mà thu hồi chậm, lợi nhuận lại không bằng nhà thương mại.