Cần tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản

Có một thực tế không thể phủ nhận là thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn rất khó khăn với sức mua thấp, thanh khoản không cao, tồn kho lớn và nợ xấu đáng kể. Tuy nhiên, trong tình hình chung đó vẫn le lói đốm sáng của các doanh nghiệp bán được bất động sản với tốc độ tuy có chậm hơn nhưng vẫn duy trì sự phát triển đều đặn. Mỗi doanh nghiệp có những bí quyết khác nhau, nhưng tất cả đều gặp nhau ở một điểm: duy trì được thanh khoản bằng chiến lược phát triển và chất lượng sản phẩm của mình.

Thị trường bất động sản phát triển quá mạnh ở phân khúc trung và cao cấp, nhưng lại thiếu hụt ở phân khúc dưới trung bình đã dẫn tới thực trạng: bất động sản vừa thừa vừa thiếu. Đã từng có rất nhiều ý kiến cho rằng: chỉ cần giảm giá bất động sản là có thể kỳ vọng tăng tính thanh khoản của thị trường. Quan điểm này đúng, nhưng chưa đủ. Thực tế vẫn có những dự án tuy khoác cho mình cái “áo” giá rẻ nhưng thanh khoản thấp, vì người dân chưa tin vào khả năng phát triển của dự án, hoặc chưa tiếp cận được với dự án. Bày tỏ mong muốn của mình - một người có nhu cầu mua nhà ở thực sự - ông Nguyễn Ngọc Xuân ở Hà Nội cho biết: người dân có mong muốn là ngoài việc thực hiện các yêu cầu của chủ đầu tư thì cũng phải được tiếp cận với dự án thực sự, bây giờ các dự án nhà ở thường không được tiếp cận với chủ đầu tư mà phải qua trung gian.

Theo ước tính của Công ty CBRE, có tới 60% nhà tại các khu đô thị mới của Hà Nội chưa có người ở. Giá chào bán sơ cấp tại một số dự án có thể đã giảm tới 50% so với giá chào bán ban đầu. Giá chào bán phân khúc cao cấp giảm mạnh nhất do phân khúc này thiếu tính thanh khoản. Tương tự, Công ty Savills Việt Nam cho biết: phân khúc nhà liền kề và biệt thự ở Hà Nội tuy giá bán của nhà đầu tư thứ cấp giảm tới 13% nhưng vẫn không có khách hàng mua vì họ trông đợi giá còn giảm tiếp. Giám đốc Savills Việt Nam John Gallander đánh giá, có rất nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô tác động đến thị trường bất động sản trong quý đầu năm nay. Tỷ lệ lạm phát đã giảm, lãi suất ngân hàng đối với các khoản vay bất động sản cũng giảm mạnh. Hiện nay người mua nhà có thể vay tới 70 - 80% giá trị nhà mua với lãi suất chỉ từ 9 - 10%, chỉ bằng một nửa so với một năm trước đây. Thị trường chứng khoán cũng là yếu tố tác động tích cực đến thị trường bất động sản khi có diễn biến tăng giá tích cực. Giá trị đồng Việt Nam ổn định trong một thời gian dài vừa qua cũng là yếu tố thu hút các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản.

Thiếu minh bạch chính là một nguyên nhân cơ bản khiến cho thị trường suốt thời gian dài vừa qua hết sức trầm lắng. Để tháo gỡ khó khăn cho chính mình, một số doanh nghiệp đã đưa ra những chính sách ưu đãi khách hàng, cũng như chăm chút cho chất lượng của từng sản phẩm để khách hàng thực sự được hưởng lợi từ dự án. Dự án Mandarin Garden của tập đoàn Hòa Phát ở Hà Nội là một ví dụ. Dự án phố thương mại Prince Town của Công ty Becamex ở Bình Dương là một ví dụ khác. Không chỉ có giá bán cạnh tranh, những dự án này còn hấp dẫn người mua ở những ưu đãi về vốn vay, hạ tầng kỹ thuật cũng như về chất lượng và tiến độ của công trình. Do vậy đã hấp dẫn được những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự. Đại diện sàn giao dịch bất động sản Tấc đất tấc vàng, đơn vị chào bán dự án Phố thương mại Prince Town cho biết: đơn vị có chính sách cho vay ưu đãi với nhà đầu tư, vay không lãi suất và trả góp trong vòng 7 năm. Đồng thời dự án theo đúng chủ trương “bán tiện ích, không bán bất động sản trên giấy” nên đều có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, theo đúng tiêu chuẩn, khiến nhà đầu tư yên tâm hơn. Vì thế vừa mở bán đã thu hút được một lượng đông đảo khách hàng.

Có thể nói, đây chính là những hoạt động “tự cứu mình” của doanh nghiệp bất động sản. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã khẳng định quyết tâm của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Chính phủ đã có một hệ thống giải pháp đồng bộ trong đó cấu trúc lại các sản phẩm bất động sản để khắc phục lệch pha về cung cầu và hướng sản phẩm bất động sản đến với người tiêu dùng. Tức là chúng ta gắn phát triển thị trường bất động sản, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với thực hiện chính sách nhà ở quốc gia.

Như vậy, với nỗ lực của Chính phủ sẽ có một lượng cung tiền khá lớn ra thị trường cho những đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội vay, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bất động sản được hưởng lợi gián tiếp. Nhưng những lợi ích đó thực sự chỉ đến với những doanh nghiệp biết nâng cao giá trị sản phẩm của mình bằng chất lượng sản phẩm và các giải pháp kinh doanh phù hợp, chứ không thể là lợi ích theo kiểu cào bằng.