Rà soát, phân loại các dự án BĐS: Khó mấy cũng phải làm

UBND TP Hà Nội đã thành lập tổ công tác triển khai việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ và công năng dự án bất động sản (BĐS) gồm đại diện các sở: Xây dựng, Quy hoạch - Kiến trúc, Tài chính, Tài nguyên - Môi trường, Cục Thuế. Tổ công tác có nhiệm vụ rà soát, phân loại dự án nhà ở, khu đô thị; phân loại dự án tiếp tục thực hiện, tạm dừng, dự án điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở chuyển đổi sang nhà ở xã hội…

Theo thống kê, Hà Nội hiện có 370 dự án khu đô thị, nhà ở đang triển khai, với tổng diện tích sử dụng đất hơn 17.700ha. Tổng cộng, các dự án cung ứng cho thị trường 520.000 căn hộ, với tổng diện tích sàn 82,45 triệu mét vuông, trong đó có khoảng 346.000 căn hộ chung cư, với diện tích 35 triệu mét vuông… Trong số đó, số lượng tồn kho ước tính gồm 5.789 căn hộ chung cư, tương đương 566.000m2 sàn; 3.483 căn nhà thấp tầng, tương đương 874.000m2 sàn. Đây là tỷ lệ rất thấp so với tổng nguồn cung chính thức trên thị trường. Tuy nhiên, con số này được đánh giá là chưa phản ánh đúng thực tế, mới chỉ thống kê trên cơ sở báo cáo của các chủ đầu tư. Nếu tính số lượng tồn thực gồm cả nhà ở đang nằm trong tay giới đầu cơ, chưa được đưa vào sử dụng, hoặc đã huy động vốn nhưng chậm tiến độ bàn giao, thậm chí đang dừng không triển khai… thì con số có lẽ sẽ lớn hơn rất nhiều.

Theo Bộ Xây dựng, tồn kho BĐS có đặc điểm khác tồn kho của các sản phẩm công nghiệp, tức là nhiều nhà chung cư đang xây dựng dở dang, đã huy động vốn một phần; nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng, nhưng phải dừng do không có thị trường; các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng… cũng coi là hàng tồn. Tương tự, dư nợ tín dụng BĐS cũng phải tính cả dư nợ có tài sản bảo đảm bằng BĐS, vay tiêu dùng nhưng thực chất đầu tư vào BĐS… Thậm chí, nguy cơ nợ xấu tăng lên khi đa số doanh nghiệp nợ BĐS khó có khả năng thanh toán đúng hạn do thị trường "đóng băng" không bán được sản phẩm. Vì vậy, cùng các giải pháp về tài chính, tín dụng, chuyển đổi công năng dự án sang phân khúc thị trường thì việc rà soát, cắt giảm các dự án BĐS cũng là việc cần phải làm ngay để hạn chế lãng phí.

Được biết, Bộ Xây dựng đang xem xét tiêu chí cụ thể sau khi rà soát hơn 300 dự án của Hà Nội và 1.700 dự án tại TP Hồ Chí Minh, nhưng có thể cả dự án đã giải phóng mặt bằng đến 50% cũng phải dừng. Thậm chí, dự án đã đền bù giải phóng mặt bằng, đã làm hạ tầng nhưng không phù hợp quy hoạch phát triển đô thị và nhà ở của địa phương, chủ đầu tư không bảo đảm nguồn lực cũng phải thu hồi. Bộ cho biết, trong các báo cáo địa phương gửi về, mặc dù đều nêu dư thừa nguồn cung và dự án BĐS nhưng số lượng dự án đề xuất thu hồi, tạm dừng chỉ khoảng 1%. Đây là tỷ lệ rất thấp, phải mạnh tay cắt giảm 30-40% dự án mới có thể siết được nguồn cung ra thị trường. Một ví dụ được Bộ Xây dựng nêu là TP Hà Nội, nếu hoàn thành toàn bộ các dự án đã giao, chủ đầu tư sẽ tăng thêm khoảng 520.000 căn hộ cả chung cư và thấp tầng. Chưa kể, số nhà dân tự xây dựng cũng tương đương số lượng nhà ở tại dự án. Trong khi, khu vực đô thị Hà Nội hiện mới có 733.000 hộ, dân số khoảng 3 triệu người.

Tuy nhiên, có một vấn đề được đặt ra là dự án thu hồi xong thì để làm gì? Chắc chắn không thể thay bằng một dự án BĐS khác, cũng không thể bỏ hoang vì như vậy sẽ lãng phí. Thực tế, không cần phải đợi chính quyền rà soát phân loại, khi thị trường BĐS "đóng băng", thanh khoản xuống thấp, rất nhiều dự án BĐS đã tự tạm dừng do không bán được hàng, không huy động được vốn, không có vốn triển khai. Về phía chủ đầu tư, mặc dù chưa biết số phận dự án của mình ra sao, song nhiều tổ chức, cá nhân thẳng thắn bày tỏ lo ngại nếu thu hồi dự án đã huy động vốn, đã giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư nhiều khả năng họ đứng trước nguy cơ đổ bể về tài chính, dễ dẫn đến kiện cáo từ phía đối tác góp vốn, từ đó dẫn đến các hệ lụy khác liên quan đến tín dụng, ngân hàng, uy tín của doanh nghiệp… Nhưng triển khai tiếp vào thời điểm này dường như là điều quá sức của doanh nghiệp.

Tại cuộc họp của Ban chỉ đạo TƯ về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng đặt vấn đề, chủ đầu tư muốn làm dự án phải xin địa phương nên việc ra đời ồ ạt các dự án BĐS, trách nhiệm trước hết thuộc về chính quyền địa phương quản lý quy hoạch chưa tốt. Do đó, không nên để địa phương tự rà soát dự án BĐS mà Bộ Xây dựng cần phải đưa ra tiêu chí và thành lập các tổ công tác xuống cơ sở tập trung rà soát, phân loại, quyết định dự án nào làm tiếp, dự án nào dừng, dự án nào chuyển đổi công năng, thậm chí cho thu hồi những dự án không phù hợp quy hoạch.

Dừng, thu hồi dự án không phải là chuyện đơn giản. Nhưng, thực tế "nút thắt" của thị trường BĐS hiện nay là dư thừa nguồn cung, cơ cấu sản phẩm bất hợp lý; là tình trạng phê duyệt dự án ồ ạt theo phong trào mà không theo quy hoạch và có kế hoạch, nên dù khó, phức tạp, nhạy cảm thì vẫn phải thực hiện bằng được.