Chớp cơ hội lúc khó khăn: Nhà đất Hà Nội trong tầm ngắm

Trái ngược hẳn với cảnh tấp nập mua bán nhà đất vào dịp cuối năm trước đây, giao dịch nhà đất tại Hà Nội hiện vẫn trầm lắng.

Kỳ I: Thị trường của người mua

Sự kỹ tính và thận trọng hơn của người mua khiến giao dịch mua bán nhà đất thời gian gần đây giảm cả về số lượng lẫn giá trị. Tại hệ thống sàn của Century Group, có tới 90% số giao dịch là thuê và cho thuê tại các khu đô thị mới.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Century Group cho rằng, giao dịch nhà đất sôi động hay không phụ thuộc rất nhiều vào giới đầu cơ. Vì thế, khi giới đầu cơ tạm thời tháo lui khỏi thị trường thì tần suất giao dịch trầm xuống. Trước đây, khi thị trường "nóng", người mua không quan tâm nhiều đến vị trí của mảnh đất, căn nhà họ mua, mà chỉ chú ý đến giá cả. Vì thế, đến khi thị trường "đóng băng", họ muốn bán ra cũng không được đo những căn nhà, mảnh đất đó ở không được mà cho thuê cũng không xong, vì thiếu hạ tầng xã hội ở khu vực lân cận.

Thị trường hiện thuộc về người mua và nhìn chung, họ thận trọng và kỹ tính hơn, các giao dịch vì thế cũng diễn ra chậm hơn. Ông Matthew Powell, Giám đốc Bộ phận đại lý Hà Nội của Công ty Savills cho biết: "Tình hình kinh doanh của những dự án mới tung ra bán trong thời gian gần đây như Keangnam Hanoi Landmark Tower, cho thấy, thị trường không "đóng băng", nhưng đã qua cái thời gộp vài mảnh đất vào nhau, đào móng, mở cửa và rao bán sản phẩm chưa định hình. Khách hàng giờ đây đặc biệt nhạy bén, hiểu biết và có yêu cầu khắt khe hơn nhiều về bất cứ dự án nào họ chuẩn bị đầu tư".

Điều đó giải thích tại sao, một số dự án có thiết kế tốt, vị trí đẹp, chủ đầu tư danh tiếng và chiến lược tiếp thị bài bản vẫn thu hút được khách hàng trong bối cảnh thị trường ảm đạm. Keangnam Hanoi Landmark Tower đã bán được 320 căn hộ với mức giá khởi điểm 2.700 -3.000 USD/m2 (đã gồm VAT). Thậm chí, Vincom Park Place cũng công bố bán được một nửa diện tích sàn với giá trung bình là 4.000 USD/m2 (bao gồm thuế VAT và nội thất).

Diễn biến trên thị trường cũng chỉ thấy những dự án có thể ở ngay được, chuẩn bị hoàn thành hoặc có cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện thường có xu hướng giữ giá hoặc giảm giá không đáng kể. Những dự án ở phân khúc cao cấp, như Golden Westlake, Pacific Place, The Manor, giảm giá không đáng kể, chỉ khoảng 5 - 10%.

Giá giảm mạnh nhất thuộc về các dự án nằm ngoài đường Vành đai 3, đặc biệt là các dự án trên địa phận tỉnh Hà Tây cũ, như Nam An Khánh, Văn Khê, vì những dự án này trước đây do giới đầu cơ chi phối và vẫn đang trong quá trình xây dựng, nên chưa thể ở ngay được. So với đỉnh điểm cách đây 11 tháng, thì mức giá hiện tại của các dự án này đã giảm 20 - 30%.

Thống kê của Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis cho thấy, giá nhà ở tại Hà Nội đã giảm 7 - 10% so với mức đỉnh đạt được trước Tết năm ngoái. Trong quý III/2008, trong tổng số 113 dự án thì có 20% số dự án tiếp tục giảm giá, 33% số dự án quay trở lại mức giá quý II và 47% số dự án giữ nguyên giá. So với thị trường TP.HCM, nơi có mức giá nhà đất giảm sâu đến 50 - 70% so với mức đỉnh điểm thì mức giảm giá tại Hà Nội có thể được coi là không đáng kể.

Ông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Vietnam Property lý giải rằng, do quy mô thị trường và văn hoá đầu tư giữa Hà Nội và TP.HCM khác nhau, nên tốc độ và mức giảm giá ở mỗi nơi khác nhau. "Tại TP.HCM, việc sử dụng công cụ nợ là vay vốn ngân hàng để đầu tư một lúc nhiều mảnh đất hoặc căn hộ phố biến hơn so với ở Hà Nội, nên khi ngân hàng thắt chặt tiền tệ, các nhà đầu cơ tại TP.HCM buộc phải nhanh chóng bán tháo, khiến giá nhà đất tụt giảm nhanh hơn", ông Đạo nói.

Ông Hưng nhận định, giá nhà đất sẽ tiếp tục giảm trong một thời gian ngắn nữa, nhưng cũng có khu vực giữ giá. Những khu vực hoặc dự án nằm trong nhóm tiếp tục giảm giá thường có chất lượng quy hoạch không tốt, không đủ cơ sở hạ tầng xã hội để có thể ở ngay được. Một nhóm khác cũng nằm trong xu hướng giảm giá là những dự án có số lượng người đầu cơ lớn, ít người mua để sử dụng ngay.

Những dự án có xu hướng giữ giá thường có vị trí đẹp ở các quận nội thành hoặc nằm dọc theo đường Vành đai 3. Hầu hết các dự án nằm theo trục Vành đai 3 có giá bán căn hộ rất cao, 2.000 - 3.000 USD/m2. Một số dự án nằm trong khu vực Hà Đông và Hoài Đức được quy hoạch tốt hiện đã giảm đến mức hợp lý và có thể tăng trở lại, nếu như hạ tầng giao thông được cải thiện.