Thị trường bất động sản TPHCM, một cái nhìn tổng thể:
Kỳ 2: Dự báo về thị trường bất động sản

Tình hình thị trường bất động sản suy giảm không chỉ xảy ra tại thành phố Hồ Chí Minh mà đã diễn ra hầu hết ở các tỉnh thành trên cả nước. Điều đó đã gây nên những lo ngại cho chủ đầu tư lẫn giới đầu tư thứ cấp.

Theo kịch bản nào?

Thị trường ảm đạm: Điều kiện giả định khi tình hình kinh tế vĩ mô chưa ổn định với chỉ số lạm phát lớn hơn 20%/năm và lãi suất tiền vay lớn hơn 19%/năm. Với tình hình như vậy thị trường bất động sản khó hồi phục như năm 2007, sẽ duy trì như trạng thái hiện nay và có nhiều nguy cơ trầm trọng hơn. Khi đó, tất cả các dự án bất động sản đang đầu tư xây dựng dở dang cũng như đầu tư mới ở phân khúc cao cấp hầu như sẽ đóng cửa. Duy chỉ một số dự án có định hướng đến đối tượng khách hàng là người tiêu dùng thật thụ hạng phổ thông sẽ được tung ra thị trường và giới đầu cơ kích cầu thị trường không còn nữa. Giá bán bất động sản không tăng và càng có xu hướng giảm, tốc độ bán hàng chậm, thanh toán kéo dài và hiệu quả tài chính cho từng dự án là rất thấp.

Kịch bản này rất khó xảy ra và có thể nói là không thể xảy ra trong năm 2009 và nhất là từ năm 2010 trở đi, bởi hiện nay lãi suất tiền vay đã giảm xuống còn khoảng 16,5%/năm và lạm phát đã có dấu hiệu giảm rõ rệt.

Thị trường phát triển và tăng trưởng: Điều kiện giả định tình hình kinh tế vĩ mô dần đi vào ổn định, lạm phát giảm dần xuống còn dưới 15% trong năm 2009 và 10% trong năm 2010, lãi suất vay ngân hàng khoảng 15%/năm trong năm 2009 và 12%/năm trong năm 2010. Lúc này thị trường bất động sản sẽ có tăng trưởng khá, khách hàng là những người tiêu dùng và những nhà đầu tư thứ cấp xuất hiện. Tỷ lệ bán cho nhà đầu tư thứ cấp, người mua để sử dụng hoặc cho thuê là 60%- 40%. Giá bán căn hộ cũng như đất nền chấp nhận tốt, tốc độ bán khá, việc thanh toán đảm bảo chi phí xây dựng và tái đầu tư dự án khác cho chủ đầu tư. Mãi lực thị trường đạt khoảng 50% năm 2007 và hiệu quả tài chính đầu tư cho từng dự án đạt mức độ khá. Kịch bản này khả năng xảy ra rất cao và đây là lựa chọn tối ưu nhất.

Thị trường tăng trưởng tốt: Điều kiện giả định tình hình kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát giảm dần xuống còn 12% trong năm 2009 và 8% trong năm 2010, lãi suất vay ngân hàng khoảng 12%/năm trong năm 2009 và 10%/năm trong năm 2010. Lúc này thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng nhanh chóng, khách hàng hầu như là những nhà đầu tư thứ cấp và số người mua ở sẽ không theo kịp với giá và tiến độ thanh toán. Tỷ lệ bán cho người mua đi bán lại hoặc chờ cơ hội bán kiếm lợi và người tiêu dùng mua để sử dụng hoặc cho thuê là 80% - 20%. Giá bán rất tốt, tốc độ bán nhanh, thanh toán nhanh hơn chi phí xây dựng và tái đầu tư dự án khác. Mãi lực thị trường đạt khoảng 80% năm 2007 và hiệu quả tài chính đầu tư vào dự án bất động sản rất tốt. Kịch bản này khả năng xảy ra là rất khó, theo chúng tôi với chính sách đúng đắn của Nhà nước về điều hành kinh tế vĩ mô hiện nay thì việc này rất khó trở thành hiện thực.

Thị trường bất động sản: Xu hướng phát triển

Nguyên nhân sâu xa của tình hình thị trường bất động sản hiện nay là do việc buông lỏng về mặt cung cấp tài chính tín dụng ra thị trường trong suốt thời gian qua. Và hiện nay các chính sách thắt chặt tiền tệ cũng như các giải pháp của Chính phủ đã phát huy tác dụng, điều đó đã đưa nền kinh tế dần đi vào quy cũ và phát triển bền vững.

Qua nhiều góc nhìn, chúng ta có thể thấy rằng thị trường bất động sản nước ta có rất nhiều cơ hội phát triển, bởi tốc độ phát triển nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trên 6,5%, thu nhập bình quân đầu người luôn luôn gia tăng với tốc độ cao, việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư xây dựng. Các công trình hạ tầng trọng điểm đã và đang được đẩy nhanh tiến độ hoàn thành và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Mặc dù tình hình kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn và đầy biến động, song nguồn vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp vẫn tiếp tục đổ vào Việt Nam là khá cao và trong đó một tỷ lệ lớn được đầu tư vào các loại hình bất động sản.

Với tình hình này thị trường bất động sản sẽ phá triển quay trở lại khi tình trạng lạm phát được thu hẹp rồi loại bỏ, hệ thống tín dụng ngân hàng được nới lỏng trở lại bình thường. Nhìn chung, chúng ta có thể dự báo về thị trường bất động sản có thể sẽ ấm dần lên vào giữa năm sau và sẽ phát triển mạnh vào khoảng đầu năm 2010.

>Kỳ 1: Từ sốt nóng sang sốt lạnh!