Trái ngược hẳn với
cảnh tấp nập mua bán
nhà đất vào dịp cuối
năm trước đây, giao
dịch nhà đất tại Hà Nội
hiện vẫn trầm lắng.
Kỳ I: Thị trường của người mua
Sự kỹ tính và thận trọng hơn của người
mua khiến giao dịch mua bán nhà đất
thời gian gần đây giảm cả về số lượng
lẫn giá trị. Tại hệ thống sàn của
Century Group, có tới 90% số giao
dịch là thuê và cho thuê tại các khu đô
thị mới.
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng
giám đốc Century Group cho rằng,
giao dịch nhà đất sôi động hay không
phụ thuộc rất nhiều vào giới đầu cơ.
Vì thế, khi giới đầu cơ tạm thời tháo
lui khỏi thị trường thì tần suất giao
dịch trầm xuống. Trước đây, khi thị
trường "nóng", người mua không quan
tâm nhiều đến vị trí của mảnh đất, căn
nhà họ mua, mà chỉ chú ý đến giá cả.
Vì thế, đến khi thị trường "đóng
băng", họ muốn bán ra cũng không
được đo những căn nhà, mảnh đất đó
ở không được mà cho thuê cũng không
xong, vì thiếu hạ tầng xã hội ở khu
vực lân cận.
Thị trường hiện thuộc về người
mua và nhìn chung, họ thận trọng và
kỹ tính hơn, các giao dịch vì thế cũng
diễn ra chậm hơn. Ông Matthew
Powell, Giám đốc Bộ phận đại lý Hà
Nội của Công ty Savills cho biết:
"Tình hình kinh doanh của những dự
án mới tung ra bán trong thời gian gần
đây như Keangnam Hanoi Landmark
Tower, cho thấy, thị trường không "đóng băng", nhưng đã qua cái thời gộp
vài mảnh đất vào nhau, đào móng, mở
cửa và rao bán sản phẩm chưa định
hình. Khách hàng giờ đây đặc biệt
nhạy bén, hiểu biết và có yêu cầu
khắt khe hơn nhiều về bất cứ dự án
nào họ chuẩn bị đầu tư".
Điều đó giải thích tại sao, một số
dự án có thiết kế tốt, vị trí đẹp, chủ
đầu tư danh tiếng và chiến lược tiếp
thị bài bản vẫn thu hút được khách
hàng trong bối cảnh thị trường ảm
đạm. Keangnam Hanoi Landmark
Tower đã bán được 320 căn hộ với
mức giá khởi điểm 2.700 -3.000
USD/m2 (đã gồm VAT). Thậm chí,
Vincom Park Place cũng công bố bán
được một nửa diện tích sàn với giá
trung bình là 4.000 USD/m2 (bao gồm
thuế VAT và nội thất).
Diễn biến trên thị trường cũng chỉ
thấy những dự án có thể ở ngay được, chuẩn bị hoàn thành hoặc có cơ sở hạ
tầng ngày càng hoàn thiện thường có
xu hướng giữ giá hoặc giảm giá không
đáng kể. Những dự án ở phân khúc
cao cấp, như Golden Westlake, Pacific
Place, The Manor, giảm giá không
đáng kể, chỉ khoảng 5 - 10%.
Giá giảm mạnh nhất thuộc về các
dự án nằm ngoài đường Vành đai 3,
đặc biệt là các dự án trên địa phận tỉnh
Hà Tây cũ, như Nam An Khánh, Văn
Khê, vì những dự án này trước đây do
giới đầu cơ chi phối và vẫn đang trong
quá trình xây dựng, nên chưa thể ở
ngay được. So với đỉnh điểm cách đây
11 tháng, thì mức giá hiện tại của các
dự án này đã giảm 20 - 30%.
Thống kê của Công ty tư vấn bất
động sản CB Richard Ellis cho thấy,
giá nhà ở tại Hà Nội đã giảm 7 - 10%
so với mức đỉnh đạt được trước Tết
năm ngoái. Trong quý III/2008, trong
tổng số 113 dự án thì có 20% số dự án
tiếp tục giảm giá, 33% số dự án quay
trở lại mức giá quý II và 47% số dự án
giữ nguyên giá. So với thị trường
TP.HCM, nơi có mức giá nhà đất giảm
sâu đến 50 - 70% so với mức đỉnh
điểm thì mức giảm giá tại Hà Nội có
thể được coi là không đáng kể.
Ông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc
Công ty tư vấn bất động sản Vietnam
Property lý giải rằng, do quy mô thị
trường và văn hoá đầu tư giữa Hà Nội và TP.HCM khác nhau, nên tốc độ và
mức giảm giá ở mỗi nơi khác nhau.
"Tại TP.HCM, việc sử dụng công cụ
nợ là vay vốn ngân hàng để đầu tư
một lúc nhiều mảnh đất hoặc căn hộ
phố biến hơn so với ở Hà Nội, nên khi
ngân hàng thắt chặt tiền tệ, các nhà
đầu cơ tại TP.HCM buộc phải nhanh
chóng bán tháo, khiến giá nhà đất tụt
giảm nhanh hơn", ông Đạo nói.
Ông Hưng nhận định, giá nhà đất
sẽ tiếp tục giảm trong một thời gian
ngắn nữa, nhưng cũng có khu vực giữ
giá. Những khu vực hoặc dự án nằm
trong nhóm tiếp tục giảm giá thường
có chất lượng quy hoạch không tốt,
không đủ cơ sở hạ tầng xã hội để có
thể ở ngay được. Một nhóm khác cũng
nằm trong xu hướng giảm giá là những
dự án có số lượng người đầu cơ lớn, ít
người mua để sử dụng ngay.
Những dự án có xu hướng giữ giá
thường có vị trí đẹp ở các quận nội
thành hoặc nằm dọc theo đường Vành
đai 3. Hầu hết các dự án nằm theo trục
Vành đai 3 có giá bán căn hộ rất cao,
2.000 - 3.000 USD/m2. Một số dự án
nằm trong khu vực Hà Đông và Hoài
Đức được quy hoạch tốt hiện đã giảm
đến mức hợp lý và có thể tăng trở lại,
nếu như hạ tầng giao thông được cải
thiện.