Bất động sản: Giới đầu cơ tháo lui

Thị trường nhà đất sẽ không có biến động mạnh trong thời gian tới do nguồn cung mới và nhu cầu có khả năng chi trả chưa được cải thiện.

Giao dịch tăng nhẹ, giá một số nơi nhích lên đôi chút là diễn biến chung của thị trường nhà đất trong thời gian gần đây sau khi đã trải qua một thời gian dài trượt dốc không phanh.

Tuy nhiên, những diễn biến riêng lẻ chưa thể hâm nóng bầu không khí trầm lắng. Với những người trong cuộc, thị trường nhà đất sẽ ở thế đi ngang trong những tháng tới do giá khó có thể giảm sâu hơn hoặc tăng mạnh trở lại.

Nhà đất chưa thể "ấm"

Giới đầu cơ là nhân tố quyết định đốt nóng thị trường nhà đất thời điểm cuối năm ngoái và đầu năm nay. Như ước tính của ông Vương Tuấn Long - Quản lý cao cấp của Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis, thì giao dịch mang tính đầu cơ chiếm tới 90% tổng số giao dịch trên thị trường TPHCM và 60% tại Hà Nội.

Đầu cơ là nhân tố chính đẩy giá nhà đất lên cao. Nhưng vì lạm phát cao, chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất cho vay lên tới 21% và rủi ro đầu cơ cũng tăng lên do giá bán không tăng buộc đa số các nhà đầu cơ phải rời bỏ thị trường.

Khoản đầu tư mua nhà để cho người nước ngoài thuê cũng không còn hấp dẫn do số tiền bỏ ra để mua một căn hộ hoặc biệt thự rất lớn trong khi lợi nhuận cho thuê hàng năm chỉ đạt từ 3-8%, rất thấp so với lãi suất ngân hàng.

Việc Việt Kiều hoặc người nước ngoài được mua nhà cũng chưa thể có những tác động lớn đến thị trường trong thời gian tới do do thủ tục vẫn còn khó khăn. Thiếu đi những yếu tố “giữ lửa” này khiến cho thị trường nhà đất chưa thể nóng lại được.

Các giao dịch hiện nay chủ yếu bị chi phối bởi những người có nhu cầu nhà ở thực sự. Trong khi giới đầu cơ sẵn sàng bỏ tiền mua một số lượng lớn nền đất hoặc căn hộ và nhanh chóng bán lại khi có lời khiến cho giao dịch sôi động thì giao dịch của những người có nhu cầu nhà ở thực sự thường diễn ra rất chậm do họ phải thu xếp nguồn tài chính mà không có sự trợ giúp của ngân hàng.

Người mua để ở mất nhiều thời gian để xem xét kỹ lưỡng giá bán, diện tích, tiến độ xây dựng cũng như dịch vụ của dự án nên giao dịch hiện nay không nhộn nhịp như hồi cuối năm 2007.

Do những giao dịch dạng mua để ở chi phối và giao dịch đầu cơ gần như biến mất nên những khu căn hộ đang hoàn thiện hoặc chuẩn bị giao nhà có xu hướng giữ giá hơn những loại căn hộ mới khởi công xây dựng hoặc đất nền dự án chưa có người ở.

Vào cuối năm 2007, căn hộ Saigon Pearl đang được xây dựng ở TPHCM được giao dịch với giá 2.700USD/m2 nhưng đến quý 1 năm 2008 đã tăng lên 3.600USD.

Tuy nhiên, đến tháng 7 thì giá đã quay lại mức 2.800USD, nghĩa là giảm 16% so với đỉnh điểm. Đây cũng là mức giảm chung của những dự án đang xây dựng dở dang ở TPHCM.

Do ít bị chi phối bởi giới đầu cơ nên căn hộ đã và đang hoàn thiện tại khu vực Hà Nội có xu hướng giữ giá. Giá căn hộ tại Golden Westlake, The Manor hay Chelsea Park hiện nay chỉ giảm 2-3% so với hồi đầu năm.

Thậm chí, có căn hộ như Pacific Place hầu như không giảm giá. Biến động nhiều nhất là căn hộ Ciputra cũng chỉ giảm khoảng 9%, hiện giao dịch ở mức 1.700USD/m2 so với đỉnh điểm 1.900USD hồi đầu năm.

Tuy nhiên, giá nhà đất ở Hà Tây cũ, nay là Hà Nội mới đã giảm 20-30% do thị trường này bị chi phối bởi giới đầu cơ.

Những diễn biến gần đây cho thấy, giá nhà đất đã có xu hướng chững lại và dao động đi ngang. Giá thành xây dựng căn hộ hiện đã tăng từ 10-30% so với đầu năm, thậm chí, giá thành xây dựng biệt thự tăng gần gấp đôi, khiến cho chi phí sản phẩm đầu ra tăng cao.

Hơn nữa, giá căn hộ cũng đã giảm gần đến mức giá gốc của chủ đầu tư bán ra nên người bán có xu hướng găm lại nếu họ không chịu sức ép trả nợ ngân hàng. Xu thế đi ngang của giá nhà đất sẽ kéo dài bao lâu và bao giờ thị trường bật trở lại vẫn là câu hỏi ngỏ với những người trong cuộc.

Lạm phát giảm, địa ốc sẽ nóng?

Ông Vũ Quang Hiển, Giám đốc đầu tư Công ty Anpha Capital cho rằng, không phải tất cả giá nhà đất mọi nơi sẽ đều giảm hoặc đứng yên.

Những khu vực trung tâm thành phố lớn sẽ vẫn giữ giá cao, trong khi đó, giá nhà đất ở những nơi có hạ tầng cải thiện như ở quận 2, TPHCM do cầu, hầm Thủ Thiêm hoàn thành thì sẽ vẫn tiếp tục tăng giá.

Nhưng viễn cảnh chung là thị trường sẽ vẫn trầm lắng. Với những người lạc quan, thị trường sẽ sôi động lại vào đầu năm tới hoặc muộn nhất là cuối năm tới.

Theo ông Lê Khắc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Vincom, có rất nhiều lý do khiến thị trường nhà đất ngưng trệ, nhưng nguyên nhân quan trọng nhất là nguồn tín dụng nhà ở bị thắt chặt.

Nếu như lạm phát giảm về một con số trong năm tới như dự đoán của của giới tài chính thì cũng phải mất ít nhất một năm nữa ngân hàng mới bắt đầu nới lỏng tín dụng. Khi đó, giới đầu cơ mới có thêm nguồn tài chính để quay lại thị trường và những người có nhu cầu nhà ở mới được “tiếp sức”.

Ông Peter Ryder, Tổng giám đốc Công ty đầu tư Indochina Capital lại cho rằng, những khó khăn của nền kinh tế Việt Nam chỉ mang tính chất ngắn hạn trong vòng 6-12 tháng, thậm chí dài nhất cũng chỉ 18 tháng.

"Nhu cầu nhà ở chất lượng tốt vẫn ở mức cao. Vấn đề là làm sao xây dựng được để đáp ứng nhu cầu đó", ông Peter Ryder cho biết. Tuy nhiên, ông cho rằng, mức giá tốt nhất đối với căn hộ chất lượng cao, vị trí đẹp cũng nên chỉ dao động xung quanh mức 1.800USD/m2.

Ông Vương Tuấn Long cho rằng, bên cạnh yếu tố cung cầu thì yếu tố tâm lý bầy đàn sẽ chi phối rất mạnh thị trường nhà đất. Nếu giới đầu cơ gây dựng lại tâm lý thì rất có thể thị trường hồi phục nhanh hơn.

Theo quan sát của ông Long, giới đầu cơ đã bắt đầu rục rịch quay lại thị trường do họ nhận định giá khó có thể giảm sâu hơn.

Những dự án có vị trí đẹp, chất lượng cao, chủ đầu tư có uy tín và chiến lược tiếp thị phù hợp vẫn thu hút cả người mua để ở và giới đầu cơ. Đơn cử, dự án Keangnam tại Hà Nội vừa bán hết toàn bộ 100 căn hộ trong đợt đầu tiên với giá từ 2.700-3.000USD/m2.

Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư sẽ buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh để đưa ra thị trường loại căn hộ có giá bán vừa phải.

Sự thành công của một số dự án căn hộ đưa ra thị trường TPHCM trong mấy tháng trở lại đây như An Viên, Phú Lợi 1, E homes là do có giá bán hợp lý từ 10-18 triệu đồng/m2, diện tích căn hộ chỉ dao động từ 50-100m2, nghĩa là người mua có khả năng chi trả bằng tiền mặt mà chưa cần đến sự hỗ trợ của ngân hàng. Đây là những người có nhu cầu mua nhà để ở và họ sẽ chi phối thị trường trong thời gian tới.

Nhưng không phải nhà đầu tư nào cũng có tiền để điều chỉnh chiến lược kinh doanh trong thời điểm này. Chỉ lác đác một số dự án tiến hành khởi công và đưa hàng ra thị trường từ đầu năm đến nay và đa phần những chủ đầu tư này có sẵn tiềm lực tài chính hoặc hỗ trợ từ ngân hàng.

Còn phần lớn các chủ đầu tư lựa chọn phương án co cụm, án binh bất động, giãn tiến độ dự án hoặc bán dự án để cố gắng tồn tại trong thời điểm khó khăn hiện nay. Nguồn cung nhà đất mới cũng vì thế sẽ vẫn hạn chế và giao dịch chủ yếu sẽ dựa trên những dự án hiện có.

Theo Doanh Nhân