Kênh tài chính cho thị trường bất động sản

Trong khu vực đô thị, nhu cầu về nhà ở hiện rất lớn và phần đông số đó là những người có thu nhập không cao, trong khi giá nhà đất lại vượt quá xa giá trị thực.

Thực tế đó khiến một bộ phận lớn dân cư không có cơ hội tiếp cận thị trường bất động sản.

Tín dụng cho nhà trả góp

Trên thực tế, không chỉ người mua nhà phải vay mượn mà bản thân các doanh nghiệp kinh doanh nhà cũng phải tìm kiếm nguồn vốn. Như vậy, việc hình thành kênh tài chính cho thị trường bất động sản là một xu thế tất yếu. Để làm được điều đó, nhà nước phải đóng vai trò là người định hướng, tạo lập chính sách và hỗ trợ cho thị trường tài chính bất động sản phát triển. Mỗi nước có cách giải quyết vấn đề tài chính cho nhà ở khác nhau. Ví dụ, Singapore rất thành công với “Hệ thống tiết kiệm bắt buộc”.

Theo đó, người dự định mua nhà ở phải tiết kiệm một khoản tiền nhất định như trong hợp đồng vay vốn trước khi được phép vay, với mức lãi suất thấp hơn mức lãi suất thị trường. Thái Lan lại áp dụng mô hình “Hệ thống nhận tiền đặt cọc”, theo đó các tổ chức tài chính nhận tiền đặt cọc của khách hàng và sử dụng nó để cho vay mua nhà ở.

Còn ở các nước phát triển, việc huy động nguồn vốn cho thị trường bất động sản được thực hiện thông qua kênh tài chính nhà ở, theo cơ chế tái tài trợ thế chấp. Tức là, các ngân hàng thương mại thế chấp cho các doanh nghiệp và người dân vay tiền để mua nhà ở, hoặc kinh doanh bất động sản với tài sản thế chấp là các bất động sản được hình thành từ vốn vay. Để có đủ nguồn vốn hoạt động, các ngân hàng này sẽ đem bán các khoản nợ có thế chấp cho một cơ quan tái tài trợ (cơ quan này thường do nhà nước nắm cổ phần chi phối).

Ở nước ta, trong thời gian qua, một số ngân hàng thương mại đã đưa ra nhiều sản phẩm tín dụng cho vay mua nhà trả góp. Tuy nhiên, với mức lãi suất cho vay quá cao, e rằng chỉ có những người có thu nhập cao mới đủ điều kiện vay và có khả năng trả nợ.

Vai trò của nhà nước Ngày 13-7-2007, Thủ tướng đã ký Quyết định 105/2007/QĐ-TTg phê duyệt định hướng “Chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020”. Theo đó, một số giải pháp cơ bản được đưa ra gồm: thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở làm công cụ để Chính phủ điều tiết và thúc đẩy phát triển hệ thống tài chính nhà ở; xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận; bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp; hệ thống hóa hoạt động thế chấp bất động sản trong hệ thống các tổ chức tín dụng; tiêu chuẩn hóa các công cụ và quy trình cho vay thế chấp bất động sản.

Có thể nói, đây là những giải pháp có tính đồng bộ dựa trên kinh nghiệm thành công của nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, để có thể triển khai thực hiện có hiệu quả các giải pháp này, cần phải có sự quan tâm thỏa đáng của Chính phủ và sự nỗ lực của các bộ, ngành liên quan.

Nhằm góp phần tạo điều kiện cho những cư dân đô thị - nhất là những người có thu nhập không cao - có điều kiện an cư, bên cạnh những giải pháp đã được nêu trên, thiết nghĩ các cơ quan quản lý nhà nước liên quan cần khẩn trương xây dựng cơ chế huy động vốn, đặc biệt là vốn trung, dài hạn cho lĩnh vực nhà ở, đồng thời có các chính sách ưu đãi về thuế và đất đối với các dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập trung bình.

Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ một phần lãi suất hoặc thưởng tiết kiệm nhằm khuyến khích người dân thực hiện các chương trình tiết kiệm để mua và cải tạo nhà ở.