Nhà dưới 40m2, được xây mấy tầng?

Theo quy chuẩn xây dựng, một thửa đất ở phải rộng tối thiểu là 40m². Với nhiều địa phương, đáp ứng con số này là chuyện quá đơn giản. Song với các thành phố lớn, đặc biệt là TPHCM - một đô thị cũ, đông dân, đang trong giai đoạn chỉnh trang - lại là vấn đề nan giải. Tồn tại hay không tồn tại? Nếu tồn tại thì làm sao để không xuất hiện những căn nhà siêu mỏng? Để trả lời cho hai câu hỏi này, đã có rất nhiều quan điểm được đưa ra. Nhưng đến nay, câu trả lời chính thức vẫn chưa có.

Nơi 2 tầng, chỗ 4 tầng

Ở những quận trung tâm như 1, 3, 5, 11, Bình Thạnh…, số lượng nhà dưới 40m² rất nhiều và ngày càng tăng theo thời gian sau các dự án mở đường, mở hẻm, chỉnh trang đô thị. Riêng quận 11 có hơn 50% tổng số nhà trên địa bàn với khoảng 45.000 căn.

Theo Quyết định 39/CP của Chính phủ, những căn nhà có diện tích từ 15m² đến dưới 40m² chỉ được xây dựng 2 tầng. UBND TPHCM đã cụ thể hơn với Quyết định 207. Theo đó, 2 tầng là gồm 1 trệt + 1 lầu, với chiều cao tối đa 7m. Trên thực tế thì mỗi quận “linh hoạt” theo mỗi cách khác nhau, có quận cho phép xây 2 tầng, nhưng có quận cho xây đến 4 tầng.

Đối với những trường hợp “khó”, UBND các quận, huyện chọn cách xin ý kiến trực tiếp của UBNDTP. Đơn cử trường hợp những căn nhà mặt tiền đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3. Tuy có diện tích dưới 40m² nhưng vẫn được cấp phép xây dựng cao đến 4 tầng. Ông Phan Thế Huy, Phó phòng Quản lý đô thị quận 3 giải thích: Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa đã có thiết kế đô thị. Những căn nhà mặt tiền ở đây tuy có diện tích nhỏ hơn 40m² nhưng nằm trong dãy phố có tầng cao 4, 5 tầng nên được UBNDTP và Sở Quy hoạch Kiến trúc chấp thuận cho xây 4 tầng để phù hợp với tổng thể kiến trúc của dãy phố.

Tương tự như vậy, tại một số phường của quận Phú Nhuận, nhà có diện tích từ 15m2 đến dưới 40m2 nhưng có các cạnh từ 3,3 m trở lên vẫn được cấp phép xây 3 tầng. Trong khi đó ở một số quận như Bình Thạnh, quận 6, với diện tích đó thì chỉ được cấp phép 2 tầng. Ở quận 11, được xây đến 3, 4 tầng với điều kiện là phải hợp khối với những nhà kế cận.

Điều đáng chú ý là từ khi UBNDTP ban hành QĐ 54 (ngày 10-4) và bãi bỏ QĐ 207 thì những trường hợp người dân xin xây dựng và sửa chữa nhà có diện tích dưới 40m2 đều phải ách lại, chờ hướng dẫn. Trong khi đó theo những cơ quan cấp phép xây dựng, các căn nhà có diện tích nhỏ thường có nhu cầu xây dựng, sửa chữa nhiều hơn những căn nhà có diện tích lớn. Đặc biệt, ở quận 11, có đến khoảng 75% trường hợp xin cấp phép xây dựng và sửa chữa nhà có diện tích dưới 40m².

Thống nhất hay tự linh hoạt?

Trong dự thảo về quy định quản lý kiến trúc đối với nhà ở liên kế, biệt thự và công trình dân dụng thuộc khu đô thị hiện hữu cải tạo, Sở QHKT TPHCM cũng có quy định đối với những trường hợp này. Cụ thể: Đối với nhà ở hiện hữu có diện tích nhỏ hơn 15m², có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m thì chỉ được cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng mới theo quy mô số tầng hiện hữu.

Những căn nhà mặt tiền dưới 40m² xen kẽ với
những căn nhà cao tầng không đảm bảo mỹ quan.

Đối với nhà ở hiện hữu từ 15m² đến nhỏ hơn 30m² hoặc khu đất từ 30m² đến 36m² có hình thể không vuông vắn, nếu có điều kiện hợp khối với kiến trúc bên ngoài tương đối đồng nhất thì được phép xây dựng tối đa 3 tầng (không kể tầng lửng và mái che cầu thang)- tức là cao hơn quy định hiện nay 1 tầng. Hiện Sở QH-KT đang lấy ý kiến và được đa số các quận, huyện đồng tình. Nhiều ý kiến cho rằng hướng giải quyết này phù hợp với thực tế bởi số lượng nhà dưới 40m² tại TPHCM khá lớn, lại tập trung ở các hộ nghèo, đông con. Ngoài ra, nếu làm đúng theo thiết kế, nền móng… những căn nhà cao 3 tầng nằm trên phần đất dưới 40m² vẫn an toàn.

“Tình trạng nhà siêu mỏng chỉ xuất hiện khi căn nhà có diện tích quá nhỏ, xây dựng quá cao và nằm chỏng chơ… một mình” - ông Võ Xuân Quang, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 11 nói. Nếu một căn nhà có diện tích nhỏ nhưng những căn nhà bên cạnh có 3-4 tầng thì cũng có thể xem xét căn nhà đó được xây dựng với tầng cao phù hợp. Phương án hợp khối giữa các nhà với nhau sẽ tạo nên sự hài hòa về mỹ quan đô thị. Điển hình là mặt tiền đường 3 Tháng 2 (quận 11), nhiều căn nhà có diện tích nhỏ hơn 40m² chỉ được xây dựng không quá 2 tầng nằm xen kẽ những căn nhà có diện tích lớn, xây quá cao nên rất khó coi…

Một số phòng quản lý đô thị quận, huyện cũng đề nghị không nên quy định là bất cứ nhà nào dưới 40m² cũng được xây 3 tầng mà còn phải phụ thuộc vào hình thể, chiều rộng nhà và tổng thể kiến trúc xung quanh… Nhưng để tránh nhà hộp quẹt, nhà siêu mỏng ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và quy hoạch kiến trúc của TP, ông Phan Thế Huy, Phó phòng Quản lý đô thị quận 3 cho rằng, việc quy định này chỉ nên áp dụng cho những khu dân cư hiện hữu có nhiều nhà liền kề. Lúc đó, nhà 4, 5 tầng dù diện tích nhỏ vẫn có thể tạo ra một tổng thể đẹp…

Theo Hạnh Nhung - Sài Gòn Giải Phóng