Từ Dubai & Hồng Kông - vài cảm nhận về thị trường BĐS

Dubai là một trong các vương quốc của Các Tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất (UAE) - một quốc gia ở Trung Đông và cũng là thành phố lớn nhất của quốc gia này. Ở Dubai, do nguồn lợi thu được từ dầu mỏ không lớn (chỉ chiếm 6% GDP), vị tiểu vương (Sheikh) Mohammed kỳ vọng rằng người Dubai hãy khoan vào đầu mình những tư tưởng sáng tạo để phát triển chứ không đơn thuần khoan vào đất để lấy dầu.

Với chủ trương phát triển sáng tạo của chính phủ, cùng với tiềm lực tài chính dồi dào sẵn có, người Dubai đã có những công trình nhân tạo thật ấn tượng. Về cảng, họ có cảng Jebel Ali là một trong những cảng nhân tạo lớn nhất trên thế giới và hiện nay đang là cảng lớn nhất tại khu vực Trung Đông. Bên cạnh đó là KCN thương mại tự do Jebel Ali có quy mô khoảng 140 km2 với khoảng hơn 6.000 nhà đầu tư đã tham gia tại đây. Về đô thị, các khu đô thị mới như khu trung tâm Jebel Ali (diện tích sàn khoảng 6,12 triệu m2), các đảo nhân tạo như đảo cành cọ Palm Jumeirah, đảo The World... đã biến Dubai thành một điểm nóng về phát triển BĐS tại khu vực và trên thế giới.

Về BĐS ở Dubai, đa số khách hàng là các nhà đầu tư đến từ châu Âu và các nước vùng Vịnh, đối với họ BĐS tại đây được xem là kênh đầu tư và đầu cơ đem lại nguồn lợi cao, an toàn và ít rủi ro. BĐS tại Dubai ấn tượng và có giá trị gia tăng cao do quy mô đầu tư to lớn của các công trình, ý tưởng thiết kế quy hoạch độc đáo và sử dụng các công nghệ hàng đầu: đảo Palm Jumeirah mô phỏng một cây cọ khổng lồ trên biển, thân cọ và các lá cọ là các đảo với đa dạng các loại nhà ở, căn hộ, biệt thự cùng các tiện nghi và phương tiện giải trí, kết nối với nhau bằng các đường giao thông xuyên suốt; hay đảo The World thể hiện bản đồ thế giới trong đó hình ảnh mỗi quốc gia là một đảo nhân tạo…

Sang Hồng Kông là một hình ảnh hoàn toàn khác. Diện tích Hồng Kông khoảng 1.100km2, bằng khoảng 1/4 diện tích của Dubai, trong khi đó mật độ dân số là 6.254 người/km2, cao gần 20 lần so với Dubai (345 người/km2). Diện tích phát triển đô thị tại Hồng Kông lại càng bị giới hạn bởi Hồng Kông chiếm đa số là đảo và đồi núi. Điều kiện tự nhiên khác nhau giữa Hồng Kông và Dubai đã khiến mỗi thành phố có cách tiếp cận riêng trong phát triển đô thị. Tại Hồng Kông, đa số người dân sống trong các căn hộ chung cư cao tầng, và rất ít có khả năng sống trong các nhà đơn lẻ. Chính quyền địa phương chủ trương hạn chế giao thông cá nhân, khuyến khích phát triển các phương tiện giao thông công cộng có sức chở lớn như metro, xe buýt (2 tầng là chủ yếu), và khuyến khích người dân tích cực sử dụng các phương tiện này.

Trong khi đó, Dubai đang đi theo chiều ngược lại khi đang tích cực phát triển cơ sở hạ tầng (đặc biệt về đường giao thông), lại không chú trọng việc phát triển giao thông công cộng. Vì vậy, tỷ lệ xe cá nhân/đầu người tại Dubai rất cao (trên 90%).

Tuy nhiên, cả Dubai và Hồng Kông đều tuân theo xu hướng chung của thế giới, đó là xu hướng phát triển BĐS khai thác mặt nước (waterfront development). Xu hướng này thể hiện rất rõ khi chính quyền Dubai thực hiện những công trình đào kênh vào đất liền, cũng như lấn biển, mục tiêu là tăng chiều dài tiếp xúc mặt nước. Kết quả là cho đến nay, chiều dài bờ biển tự nhiên của Dubai đã được tăng lên đáng kể (từ 75km lên gần 1.000km).

Nhìn lại TP.HCM, nếu so sánh với Dubai và Hồng Kông thì TP.HCM có nhiều điều kiện tự nhiên ưu đãi hơn. Quỹ đất chưa khan hiếm như ở Hồng Kông, có khí hậu và môi trường ưu đãi hơn so với Dubai. TP.HCM cũng sở hữu một loạt hệ thống các kênh rạch có nhiều tiềm năng để khai thác mặt nước, gia tăng giá trị BĐS dọc sông.

Tuy nhiên, điều TP.HCM còn thiếu là nguồn vốn đầu tư để thực hiện việc chỉnh trang, cải tạo đô thị. Xã hội hoá trong công tác chỉnh trang đô thị là điều cần thiết và TP.HCM cũng đã nhận ra điều này nhằm huy động được nhiều nguồn lực tham gia xây dựng. Cần nhận ra thế mạnh về chính sách của Nhà nước để tạo một sân chơi hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia cải tạo chỉnh trang kênh rạch cùng TP. Họ có thể lập dự án quy hoạch, đầu tư phát triển BĐS tại một khu vực ven kênh. Họ được ưu đãi trong các chính sách về thuế, về tiền sử dụng đất… Bù lại, họ phải đảm bảo công tác đền bù tái định cư hợp lý, và đặc biệt họ phải tham gia cùng chính quyền cải tạo chỉnh trang, xây dựng các công viên, công trình công cộng, cải tạo môi trường… theo tỷ lệ thích hợp.

Các công trình cải tạo này, một phần nào đó, sẽ giúp tăng giá trị bất động sản của chính nhà đầu tư. Một hình thức nhà nước và các chủ đầu tư cùng tham gia hợp tác có lẽ cũng là một cách thức đáng suy nghĩ để cả xã hội cùng tham gia công tác chỉnh trang đô thị hiện đang rất bức xúc hiện nay. (Thạc sĩ Phạm Xuân Trung)

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng