Các vấn đề về xây nhà ở trên đất vườn

Câu hỏi: Bố mẹ tôi có mảnh vườn diện tích ở là 274 m2 trong đó 240m2 đất ở, 34 m2 đất vườn liền kề. Tôi lập gia đình và được bố mẹ cho 48m2 để xây nhà ở ( theo di chúc ngày 4/10/2004). Năm 2008 chúng tôi đã xin giấy phép xây dựng ngôi nhà 3 tầng và được cấp phép xây dựng tạm ( có hồ sơ và bản vẽ mảnh đất là đất vườn nằm ở vị trí khác không liên quan đến chỗ đất tôi xin phép) và tôi đã ở từ đó đến nay.

Năm 2010 bố mẹ tôi bán đi một mảnh đất và lấy tiền xây nhà ngay sát nhà của chúng tôi và đã tách sổ đỏ cho người mua mảnh đất kia và làm lại sơ đồ. Nay tôi muốn tách sổ đỏ thì được biết rằng vị trí mà nhà tôi xây dựng lại thuộc đất vườn ( 34m2 ) nên không thể tách sổ đỏ được.

Tôi xin hỏi :

1- Khi xin giấy phép xây dựng nhà của chúng (2008) có bắt buộc đất đó là đất thổ cư mới được cấp giấy phép xây dựng không?

2- Tôi có thể làm lại vị trí đất vườn trong sổ đỏ chung để đủ điều kiện tách riêng sổ đỏ cho tôi được không?

3- Nếu tôi vẫn đang ở nhà 3 tầng trên diện tích đất vườn này (theo sổ đỏ mới) có vi phạm luật không?

4. Và nếu chuyển đổi mục đích sử dụng thì phí chuyển đỏi là bao nhiêu với S của tôi là 48m2

Kính gửi: Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty Luật Giải Phóng xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Cafe Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

1. Theo quy định của pháp luật thì chỉ được xây dựng nhà trên đất có mục đích sử dụng là để ở. Vì vậy, bạn không thể xây nhà trên đất nông nghiệp được. Trước khi xây nhà bạn phải chuyển mục đích sử dụng của mảnh đất này sang thành đất ở. Tùy thuộc vào quy hoạch tại địa phương nơi có mảnh đất như: quỹ đất, diện tích tối thiểu - tối đa có thể chuyển mục đích, quy hoạch tổng thể,... thì cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định cho bạn chuyển mục đích một phần hoặc toàn bộ mảnh đất trên.

Do đất của gia đình bạn là đất vườn nhưng lại được sử dụng vào mục đích ở và xây nhà để ở nên theo trình tự hợp pháp, gia đình bạn cần phải thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trước khi tiến hành thủ tục xin phép xây dựng.

Theo quy định tại Điều 36 và Điều 37 Luật đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất này thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là xin phép UBND cấp huyện. Căn cứ Điều 31 Luật đất đai, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt. Sau khi được UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và được cấp giấy chứng nhận, gia đình bạn mới tiến hành thủ tục xin phép xây dựng.

2. Khi muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì trước hết bạn cần phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Trường hợp tự ý xây dựng khi chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm và sẽ bị xử phạt, hay nói cách khác Nhà nước sẽ không công nhận công trình đã xây dựng trái phép

3. Điều 6 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198) quy định: chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền SDĐ tính theo giá đất ở với tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp.

Đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Ngoài ra bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định 80/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

4. Trường hợp bạn xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất do việc tách thửa thì phải tuân theo quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của UBND cấp tỉnh nơi có đất, và việc tách thửa đó phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Do trong thư bạn không nêu rõ vị trí đất cần xin cấp giấy chứng nhận nên tôi không thể cung cấp chính xác diện tích tối thiểu được phép tách thửa trong trường hợp của bạn.

Theo đó, trường hợp đất của bạn ở TP.HCM hoặc Hà Nội, bạn có thể tham khảo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM hoặc quyết định 58/2009/QĐ-UBND ngày 30-3-2009 của UBND TP Hà Nội. Còn trường hợp đất của bạn thuộc các tỉnh, thành khác, bạn có thể liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương để được cung cấp thông tin chính xác.


Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn hoặc qua số điện thoại 19006665 và 08. 73 050 996

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn