Còn nhiều lúng túng khi tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Khó khăn nhất hiện nay là xác định, kiểm soát được một người có một hay nhiều bất động sản.

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), từ 1/1/2009, người có từ 2 bất động sản trở lên, khi bán sẽ phải nộp thuế TNCN. Như vậy, được hiểu là khi ai đó có bán bất động sản duy nhất thì sẽ được miễn thuế.

Vạn sự trông chờ vào “tự giác”

Ai cũng phải thừa nhận hệ thống đăng ký đất đai của chúng ta trên toàn quốc chưa kiểm soát được một người hiện có bao nhiêu bất động sản.

Hiện trong Luật thuế thu nhập cá nhân cũng không có các tiêu chí cụ thể đối với các trường hợp chịu thuế (mảnh đất nhỏ hay to, đó là ngôi nhà bình thường hay biệt thự...).

“Thực tế, có những trường hợp nhà đất bé, nhưng có trường hợp là biệt thự, nhưng vẫn là nhà duy nhất. Nếu định ra tiêu chuẩn thế nào được miễn và thế nào là không được miễn thì sẽ rất rối rắm” - ông Nguyễn Huy Trường, Trưởng ban Quản lý Thuế thu nhập Cá nhân cho biết.

Theo một lãnh đạo của Cục thuế Hà Nội thì rất khó (nếu không muốn nói là vô cùng khó) trong việc xác định đâu là bất động sản duy nhất. Vì từ trước tới nay, nhiều mua bán bất động sản chỉ là giấy tờ trao tay, “giao kèo miệng” giữa bên mua và bên bán. Cho nên, Nhà nước không thể biết được đó là bất động sản duy nhất của một trong hai bên hay không. Do vậy những trường hợp này không được tính là có căn cứ pháp lý để tính thuế. Trong khi xác định căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chỉ xảy ra khi việc sự chuyển nhượng đã được cơ quan Nhà nước chứng thực.

Thừa nhận những vướng mắc này, ông Nguyễn Huy Trường cho rằng, hệ thống đăng ký đất đai của chúng ta chưa kiểm soát được một người hiện có bao nhiêu bất động sản. Chính vì thế, cơ quan thuế chưa xử lý được trường hợp có 2 bất động sản trở lên, khi họ chuyển nhượng nhà, đất mà trốn thuế. Còn nếu một người có nhiều bất động sản ở các địa phương khác nhau thì việc kê khai trốn thuế là rất có thể xảy ra. Bởi thực tế, chúng ta chưa có trung tâm dữ liệu bất động sản trên toàn quốc nên việc phát hiện các trường hợp trốn, không khai báo nộp thuế là không thể. Tuy nhiên, theo luật Quản lý thuế nếu phát hiện ra trường hợp nào trốn thuế, khai gian thuế thì sẽ phải truy thu, và phải nộp phạt, còn nếu vi phạm nặng thì sẽ bị truy tố hình sự.

Có thể khẳng định, hầu hết các kê khai nộp thuế chuyển nhượng bất động sản tuỳ thuộc rất nhiều vào sự trung thực của người nộp thuế.

Cũng theo giải thích của Tổng Cục thuế, một người có một miếng đất duy nhất mà bán đi một nửa thì vẫn phải nộp thuế. Vì theo nguyên tắc để miễn thuế với tài sản duy nhất được hiểu là người có quyền sở hữu nhà, đất ở khi bán đi mà không còn chỗ nào để ở.

Có thể lựa chọn phương án nộp 2% hay 25%

Ông Nguyễn Xuân Thịnh – Giám đốc Công ty in Tiến Bộ thắc mắc và đưa ra ví dụ: Một người mua một mảnh đất cách đây 10 năm với thời giá là 1 triệu đồng/m2, đến nay, theo giá thị trường thì mảnh đất đó có giá là 15 triệu đồng/m2. Nếu tính thuế thu nhập từ bất động sản trong trường hợp này bằng cách lấy giá bán trừ đi giá mua và tính thuế phần chênh lệch thì người phải nộp thuế quá thiệt thòi.

Về trường hợp này, ông Nguyễn Huy Trường cho biết, trong Luật thuế thu nhập cá nhân đặt ra 2 lựa chọn với người nộp thuế. Đó là mức thuế 25% so với giá thị trường và mức 2% so với tổng giá trị mua bán. Người nộp thuế có thể chọn phương án nào có lợi nhất cho mình.

Việc áp mức thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản ở mức 25% được thực hiện với trường hợp xác định được thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Còn mức 2% cho trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhượng và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế.

Trường hợp hai bên cố tình khai mức giá bán thấp hơn thực tế, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm chuyển nhượng để tính mức thuế. Thực tế người mua bán nhà sẽ tìm cách để chịu mức thuế 2% nhiều hơn.

DiaOcOnline.vn - Theo VOV News