Tổng kết thị trường từ ngày 31/10 đến 06/11:
Cánh cửa ngân hàng đã rộng thêm nhưng giá bất động sản vẫn giảm

Sau khi lãi suất cơ bản giảm xuống còn 12%, lãi suất huy động và cho vay được các ngân hàng cũng liên tiếp điều chỉnh giảm. Do vậy, thông tin nổi bật tuần qua là việc bất động sản bắt đầu được nhiều ngân hàng “để mắt” trở lại.

Theo thông tin trên tờ Đầu tư chứng khoán thì một Ngân hàng thương mại quốc doanh vừa "bơm" thêm 600 tỷ đồng cho một chủ đầu tư thuộc tầm "đại gia" trong lĩnh vực BĐS để hoàn tất các dự án tiềm năng còn dang dở. Còn ông Nguyễn Phước Thanh, Tổng giám đốc Vietcombank cho biết, kể cả khi thị trường BĐS trầm lắng, NH này vẫn giải ngân vốn vào BĐS. Tuy nhiên, Vietcombank luôn có sự lựa chọn kỹ càng các dự án để cho vay.

Theo lý giải của ông Thanh, cũng như các loại hình tín dụng khác, cho vay BĐS vẫn có những rủi ro nhất định. Nhưng với mức giá sụt giảm của BĐS hiện nay, đây là thời điểm phù hợp để cho vay, trên cơ sở chọn lọc những dự án hiệu quả.

Điều đó có nghĩa rằng, việc mở cửa đối với bất động sản vẫn ở mức độ “dè chừng” và ngân hàng vẫn rất thận trọng khi giải ngân vốn cho khu vực này. Theo ông Phạm Duy Hưng, Tổng giám đốc VietA Bank, Ngân hàng chỉ tài trợ vốn cho những dự án có khả năng hoàn thành theo tiến độ và đầu ra tốt. Đơn cử như Khu chung cư E.home của CTCP Đầu tư BĐS Nam Long ở Quận 9, VietA Bank tài trợ đến 50% vốn cho những người có nhu cầu mua nhà tại dự án này.

Mặc dù cửa ngân hàng đã hé mở nhưng có lẽ cũng chính bởi vì tính dè dặt của nó nên khiến giá bất động sản tuần qua vẫn tiếp tục giảm. Ông Bùi Văn Hạnh - GĐ Cty địa ốc Hạnh Lợi nhận định: “Giá địa ốc giảm vì phần lớn các dự án đều là các sản phẩm giá cao, dân đầu tư thiếu hoặc đang thủ vốn không nhảy vào nữa”.

Nhiều chuyên gia địa ốc còn khẳng định 90% sản phẩm địa ốc hiện nay quá sức mua của phần đông người dân cho dù giá đã giảm 50-60% so với đầu năm 2008.

Phó GĐ Cty địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực ví von: “Hàng bán được thì không nhiều, hàng nhiều lại không bán được nên giá còn phải giảm nữa”. Tuy nhiên không ít ý kiến cho rằng nếu các DN nhanh chóng chuyển hướng và đánh mạnh vào phân khúc căn hộ, nhà giá dưới 500-600 triệu/căn như Nam Long, Sacomreal, Conic…đã làm thì thị trường BĐS sẽ sôi động hơn.

Nhiều DN đã nhắm tới phân khúc này nhưng từ tháng 8/2008 đến nay chưa có thêm dự án nào vì nhiều lý do: Thủ tục, giá cả lên, thiếu vốn… Một số chủ đầu tư sau một thời gian đã bộc lộ hàng loạt nhược điểm như: Tranh chấp diện tích chung của các căn hộ, quảng cáo nhiều thực hiện rất ít, chất lượng “một sao” giá “năm sao”, thu tiền xong lờ luôn quyền lợi, chủ quyền của khách… càng khiến cho BĐS thêm mất giá.

Trả lời DiaOcOnline, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm bộ môn địa chính Trường Đại học Quốc gia Hà Nội lý giải: thực tế cho thấy, thị trường BĐS “lâm bệnh” nặng và mất giá như hiện nay là do vốn được đổ vào quá nhiều và dễ dãi; các dự án ra đời chủ yếu phục vụ nhu cầu mua đi bán lại hơn là sử dụng, chủ dầu tư muốn đánh nhanh rút gọn hơn giữ chữ tín. Theo ông Võ, đó là một phần trong những nguyên nhân khiến giá BĐS vẫn còn tiếp tục giảm và thị trường khó phát triển bền vững dù có được rót vốn trở lại.

Chuyển mạnh sang phân khúc nhà giá rẻ

Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Tống Văn Nga cho biết để vượt qua khó khăn, doanh nghiệp bất động sản cần chuyển mạnh sang loại phân cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp, thu nhập ổn định. Theo ông Nga, trước đây các dự án đều đổ xô vào nhà cho người thu nhập cao, mua những khu biệt thự cao cấp. Giá loại nhà này có thể lên cao gấp đến vài lần nhà bình thường. Tuy nhiên, hiện nay giá xuống thấp, thậm chí hạ đến 50% mà cũng không có người mua. Còn nhà cho người có thu nhập thấp thì lại rất hiếm. Tại cuộc hội thảo "Các doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng phải làm gì trước khủng hoảng tài chính" do Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước Việt Nam phối hợp tổ chức tuần qua, các kiến nghị cũng nhằm đề xuất lên Thủ tướng, định hướng các doanh nghiệp tập trung vào đầu tư cho nhà cho công chức, người có thu nhập ổn định.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cũng nói rằng, các doanh nghiệp BĐS đầu tư vào loại nhà cao cấp nhiều cho nên thị trường mất cân đối. Cung cho những nhà giá cao thì dư mà cung cho những nhà giá thấp thì quá thiếu.

“Tôi thống kê trong nhân viên của tôi thì 60% những người trẻ đang ở thuê, 30% là ở với bố mẹ, họ hàng, chỉ có 10% là có nhà. Nói tóm lại, thị trường có 90% người không có nhà” - ông Đực nói.

Theo ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinaland Invest: Chúng ta phải chấp nhận mô hình nhà cho người thu nhập thấp trong một khoảng thời gian vài chục năm nữa khi thu nhập của người dân vẫn còn ở mức trung bình. “Diện tích nhà trên 45 m2 làm cho giá của căn nhà đắt, không phù hợp với thị trường. Chính vì thế đã khiến cho số đông những người làm công ăn lương phải đi ở nhà thuê. Đối với một kỹ sư mới ra trường hoặc hai vợ chồng trẻ lập nghiệp ở thành thị thì mức 30 m2-40 m2/căn hộ là lý tưởng” - ông Hoàng nói.

Để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp, ông Đực đề xuất về mặt thủ tục pháp lý thì nên ưu tiên những chỉ tiêu về mặt quy hoạch, mật độ xây dựng có thể cao hơn.

Chẳng hạn, đối với nhà cao cấp, mật độ xây dựng là 20% thì nhà diện tích nhỏ nên điều chỉnh mật độ 25%-30%... Sống trong điều kiện tiện nghi thấp một chút mà phù hợp với túi tiền còn hơn là phải đi ở thuê.

Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Danh cho biết về chính sách tín dụng ưu đãi hiện nay, Quỹ phát triển nhà ở TP cũng đã có chương trình cho vay hỗ trợ vốn để người thu nhập thấp mua nhà. Để giảm giá thành xây dựng căn hộ, TP sẽ có chủ trương cho vay kích cầu các dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, trước mắt là nhà ở cho cán bộ công nhân viên, nhà lưu trú cho công nhân. Các chương trình này được vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà hoặc Quỹ đầu tư phát triển đô thị. Các dự án này được miễn tiền sử dụng đất và các loại thuế theo quy định của Luật nhà ở.

Còn tại Hà Nội, sau khi UBND thành phố phê duyệt đề án nhà ở xã hội hồi đầu tháng 10, sự kiện đáng kể nhất tuần qua là Sở Xây dựng thành phố đã làm việc với các doanh nghiệp thí điểm thực hiện xây dựng nhà cho thuê và thuê mua tại khu đô thị mới Việt Hưng, dự kiến dự án nhà ở xã hội đầu tiên sẽ được khởi công trước tháng 1.2009.