Thị trường BĐS Hà Nội: Tan băng nhưng vẫn kém sôi động

Sau một thời gian dài trầm lắng, đóng băng, giao dịch èo uột, thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu tan băng với lượng giao dịch thành công tại TP.HCM tăng nhẹ trong tháng 6. Tuy nhiên, thời điểm này, thị trường bất động sản Hà Nội dường như chưa có nhiều chuyển biến.

Theo giới quan sát, trong quý II/2008, thị trường bất động sản Hà Nội khá trầm lắng, đặc biệt ở khu vực nhà ở, đất ở.

Thị trường nhà ở: Nghe ngóng và chờ đợi

Trong một báo cáo vừa được công bố, CB Richard Ellis Vietnam (CBRE), một tập đoàn tư vấn về bất động sản, nhận định thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2008 nằm trong xu hướng đi xuống.

Theo đó, số lượng các giao dịch giảm mạnh tại các thị trường nhà ở và đất ở. Giá giá nhà ở và đất ở cũng biến động giảm.

Tình trạng vắng vẻ, ảm đạm được thấy khá rõ ở các sàn giao dịch khá lớn ở Hà Nội như của Sở Tài nguyên Môi trường trên đường Lê Văn Lương (quậnThanh Xuân), Sàn Bất động sản Sacombank đường Đào Tấn (quận Ba Đình)… và ở nhiều trung tâm môi giới tự do ở các khu đô thị mới như Mỹ Đình, Mễ Trì, Linh Đàm, Định Công, Yên Hoà, Đại Kim…

Theo các chuyên gia của một số công ty bất động sản, và các chuyên viên ở nhiều trung tâm môi giới tự do tại Hà Nội, các nhà đầu tư và những người tham gia thị trường bất động sản tại Hà Nội tỏ ra khá thận trọng.

Theo họ, hiện nay, ngay cả những người có nhu cầu mua nhà thực sự vẫn đang chọn giải pháp “nghe ngóng và chờ đợi” khi thị trường chưa có dấu hiệu ổn định về giá. Hầu hết đều đang tạm ngừng trong các giao dịch mua bán nhà với hy vọng giá sẽ giảm xuống nữa.

Đánh giá chung về thị trường bất động sản nói chung trên cả nước trong 6 tháng đầu năm 2008, Công ty bất động sản Savills Việt Nam, cũng cho rằng thị trường rơi vào tình trạng đóng băng. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là vì người mua đã gần như không thể vay tiền từ ngân hàng, các lựa chọn về tài chính đã bị thu hẹp.

Còn theo CBRE, thị trường bất động sản trầm lắng và giảm giá mạnh trong thời gian qua, trước hết vẫn là do tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế toàn cầu chậm lại, tỷ lệ lạm phát của Việt Nam tăng mạnh và lãi suất cao.

Hơn nữa, việc thắt chặt tín dụng trong thời gian gần đây đã ảnh hưởng nặng nề đến các chủ đầu tư trong nước đang cần vay vốn để đầu tư xây dựng và những người có nhu cầu vay thế chấp để mua nhà.

Thống kê cho thấy, vốn đầu tư vào các khu chung cư có vị trí trung tâm đã giảm nhẹ so với quý I, trong khi các dự án đang trong giai đoạn phát triển ban đầu hay những dự án tại các khu vực xa hơn cũng đang giảm sút, tổng giá trị vốn đầu tư giảm 15% so với quý I năm 2008.

Giá nguyên vật liệu xây dựng và giá nhân công tăng cũng như tình hình tài chính khó khăn cũng là những nhân tố khiến cho nhiều dự án bị đình trệ và vì thế sẽ làm chậm tiến độ đi vào hoạt động của nguồn cung mới.

Mảng văn phòng, bán lẻ, khu công nghiệp: Ổn định

Trái ngược với mảng nhà ở, mảng thị trường văn phòng, bán lẻ và khu công nghiệp tại Hà Nội tương đối ổn định với giá không biến động nhiều.

Tỷ lệ trống của mảng thị trường căn hộ cho thuê tăng nhẹ do có hai dự án mới đi vào hoạt động. Nhưng nguồn cung này cũng đang dần được thị trường đón nhận. Giá thuê tại các mảng thị trường giữ ở mức hiện tại hoặc tiếp tục tăng là do cung và cầu vẫn ở trạng thái mất cân đối.

Theo CBRE, hầu như không có nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B mới nào trong quý II năm 2008.

Trong ngắn hạn, sẽ có hai toà văn phòng hạng B nằm ngoài trung tâm thành phố sắp khai trương là King Building cung cấp 4.000 m2 diện tích văn phòng và Military Bank Building cung cấp 8.000 m2 diện tích văn phòng.

Giá thuê văn phòng vẫn ở mức cao, với giá thuê thực của văn phòng hạng A là 45 USD/m2/tháng đến 69,5 USD/m2/tháng.

Mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng A là 51 USD/m2/tháng, tăng 9,8% so với quý I trong khi mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng B là 35USD/m2/tháng, tăng 11% so với quý I.

Giá thuê văn phòng hạng B ở một số vị trí đẹp đã đạt mức 42 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng C tăng nhẹ, dao động ở mức 20 USD/m2/tháng - 30 USD/m2/tháng. Hệ số sử dụng của văn phòng hạng A và văn phòng hạng B vẫn giữ ở mức 98& - 99%.

Bên cạnh đó nhu cầu về diện tích bán lẻ vẫn chưa có dấu hiệu giảm sút. Tại một số trung tâm thương mại lớn của Hà Nội, giá thuê trung bình vẫn duy trì mức giá thuê của quý I là 65 USD/m2/tháng.

Nguồn cung hạn chế về diện tích bán lẻ tại các vị trí đẹp khiến các nhà bán lẻ gặp nhiều khó khăn khi mở rộng hoạt động của mình trong thành phố.

Triển vọng trung và dài hạn: Khả quan

Nhìn tổng thể, mặc dù vẫn chưa sôi động trở lại, nhưng theo đánh giá của CBRE, triển vọng của thị trường Hà Nội và các thành phố lớn khác của Việt Nam trong thời gian trung và dài hạn vẫn tương đối khả quan. Giá đất tại các khu vực trung tâm giữ mức ổn định vì các nhà đầu tư vẫn tin vào triển vọng của thị trường Hà Nội, đặc biệt tại các vị trí trung tâm, trong khi giá đất tại các khu vực khác đã hạ nhiệt kể từ quý I năm 2008.

Về mảng bán lẻ, chỉ số Phát triển Bán lẻ toàn cầu được A.T.Kearney công bố hàng năm, cho thấy, Việt Nam là thị trường hấp dẫn nhất trong số 30 thị trường đang phát triển.

Trao đổi với VietNamNet, ông Brett Ashton, Giám đốc điều hành Công ty bất động sản Savills Việt Nam - tập đoàn chuyên cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu, cũng có chung một nhận định về triển vọng tốt của bất động sản Việt Nam.

Theo đó, ông Brett Ashton cho rằng Việt Nam ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư, ngày càng nhiều nhà đầu tư lớn và kinh nghiệm đến từ khắp nơi trên thế giới. Các mảng hấp dẫn nhà đầu tư hiện nay vẫn là các khu thương mại, cao ốc văn phòng, đến các khu dân cư mới, khu nghỉ dưỡng hay khu công nghiệp.

Ông Brett Ashton cũng cho biết thêm, việc dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) dồn dập đổ vào bất động sản Việt Nam với giá trị rất lớn trong thời gian qua sẽ giúp Việt Nam đầu tư tốt hơn cho lĩnh vực cơ sở hạ tầng.

Việc gia tăng nguồn vốn đầu tư FDI sẽ giúp tạo ra nền tảng cho sự phát triển bền vững thị trường bất động sản trong tương lai. Thị trường căn hộ cao cấp nhắm vào đối tượng người trung lưu sẽ là lĩnh vực phát triển then chốt của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung trong những năm tới.

So sánh về xu hướng thị trường bất động sản giữa thị trường TP.HCM và Hà Nội, ông Brett Ashton cho rằng, hiện tại, Hà Nội không có nhiều dự án căn hộ cao cấp như TP.HCM. Tuy nhiên, điều này sẽ thay đổi trong một tương lai gần khi mà các dự án lớn được ra mắt như Keangnam, 229 Tây Sơn và Indochina Plaza Hà Nội.

Theo Vietnamnet