Nặng gánh cổ phiếu bất động sản

Sự giảm giá trên thị trường chứng khoán và bất động sản cùng lúc là hai gánh nặng đề lên cổ phiếu bất động sản. Ngành này đã không còn nằm trong danh mục đầu tư tiềm năng mà các công ty chứng khoán khuyến cáo nhà đầu tư nên quan tâm.

Thị trường bất động sản “dìm” giá cổ phiếu

Chị Hằng - nhà đầu tư tại Công ty chứng khoán Âu Việt sẵn sàng đặt mua cổ phiếu của công ty cổ phần xây dựng số 5 (SC5) giá 100.000 đồng/cổ phiếu vào thời điểm thị trường chứng khoán đã giảm giá, VN Index chỉ còn dưới 600 điểm. Lý do chị Hằng chọn SC5 vì công ty này ngay từ đầu năm 2008 vẫn dự tính lợi nhuận kế hoạch cả năm đạt 87 tỷ đồng, tương đương vốn điều lệ. Ngoài ra, công ty còn huy động vốn để thực hiện 2 dự án chung cư cao cấp ở khu đất đắc địa của TP.HCM nằm ở quận Bình Thạnh, đầu cầu Thủ Thiêm giáp ranh quận 1.

Thế nhưng thị trường bất động sản giảm giá quá nhanh như “quả bóng xì hơi” khiến giá cổ phiếu SC5 nhanh chóng giảm xuống đầu 3 với lượng bán ra lớn, khiến chị Hằng thậm chí không có cơ hội bán cắt lỗ. Thị trường bất động sản giảm giá và  lãi suất tăng cao khiến các chủ đầu tư không thể triển khai dự án, nhất là các dự án chung cư cao cấp vào thời điểm này.

Đại hội cổ đông Công ty cổ phần xây dựng số 5 diễn ra vào tháng 5 đã phải điều chỉnh kế hoạch lợi nhuận năm 2008 còn 70,5 tỷ đồng, hoãn việc phát hành tăng vốn để thực hiện dự án. Lợi nhuận của SC5 năm 2008 chỉ còn trông chờ vào hoạt động xây lắp và dự án chung cư dành cho người thu nhập trung bình và khá tại quận Thủ Đức.

Diễn biến của thị trường bất động sản khiến kỳ vọng của nhà đầu tư với cổ phiếu bất động sản niêm yết khác như CDC, HDC, VIC giảm đi nhanh chóng.

Trên thị trường OTC, cổ phiếu của Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, DIC, Intresco, Xây dựng Bình Chánh - từng là điểm xanh duy nhất trên thị trường một thời gian - cũng bị bán tháo. Từ đỉnh cao 245.000 đồng/cổ phiếu Hoàng Anh Gia Lai giảm còn 75.000 đồng cổ phiếu, DIC từ 60.000 đồng còn gần 20.000 đồng/cổ phiếu…

Ông Võ Hữu Tuấn - Phó Tổng giám đốc Công ty chứng khoán Bảo Việt đánh giá, giá nhà đất ở TP HCM đã giảm đến 50% còn có thể tiếp tục giảm. Nhận định của ông Tuấn đưa ra trên cơ sở nghiên cứu giá thành và lợi nhuận của các dự án bất động sản. Dự kiến, thị trường bất động sản chưa thể sớm phục hồi và cổ phiếu bất động sản sẽ được “neo giá” ở mức hiện nay.

Cơ hội phục hồi

Nếu cổ phiếu ngành ngân hàng được xếp vào danh sách ngành đầu tư tiềm năng vì ngân hàng được đánh giá là sẽ phục hồi nhanh nhất ngay sau khi nguy cơ khủng hoảng kinh tế đi qua, thì bất động sản không có khả năng như vậy. Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục bị ảnh hưởng bởi dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hàng, trong đó có nhiều khoản nợ xấu do các ngân hàng đã cho vay bất động sản khá dễ dãi trong năm 2007.

Mất chỗ dựa ngân hàng, nhà đầu tư thứ cấp - đối tượng khách hàng chủ yếu của các dự án chung cư cao cấp, đất phân lô thời gian qua - sẽ không còn cơ hội tham gia thị trường.

Mặt bằng giá bất động sản giảm khiến cho giá bán sản phầm của các chủ đầu tư cũng không thể ăn theo thị trường mà đạt mức lợi nhuận cao đến 70% so với giá thành. Đầu tư dự án chung cư cao cấp sẽ không còn đem lại siêu lợi nhuận như trước.

Theo dự báo, các công ty bất động sản phải mất một hai năm nữa mới đủ điều kiện khởi động lại các dự án chung cư cao cấp, khách sạn, resort… Ngay cả khi không phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng, nếu đầu tư dự án vào thời điểm này, chủ đầu tư cũng không thể bán hàng thu hồi vốn; chưa kể, rủi ro do tăng giá nguyên vật liệu đầu vào rất lớn.

Tuy nhiên, trong nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn có những điểm sáng. Như cổ phiếu TDH của Công ty Nhà Thủ Đức hiện có chỉ số P/E 2008 bằng 7,5 lần. TDH không bị ảnh hưởng bởi sự giảm giá của thị trường bất động sản do dự án TDH bán hàng trong năm 2008 là dự án phục vụ đối tượng khách hàng bình dân và thương mại. Năm 2008, TDH chắc chắn đạt lợi nhuận 182 tỷ đồng, thu nhập trên mỗi cổ phiếu đạt 8.000 đồng.

Cơ hội thứ hai là đối với những cổ phiếu bất động sản mà giá đã xuống dưới giá trị nội tại của doanh nghiệp, nhất là cổ phiếu của doanh nghiệp có tài sản là đất đai đã mua được với giá rẻ từ nhiều năm trước.

Trên thị trường, cổ đông sáng lập của một công ty bất động sản đã bắt đầu mua vào cổ phiếu của chính công ty mình để tăng tỷ lệ sở hữu lên. Năm ngoái, chủ một vài công ty tư nhân đã cổ phần hóa công ty bằng việc bán một số cổ phần đang sở hữu với giá gấp năm, sáu lần mệnh giá ra thị trường. Giá cổ phiếu đến nay đã giảm chỉ còn gấp hai lần mệnh giá. Đây là thời điểm tốt nhất để các ông chủ này thu gom cổ phiếu về.

Theo Doanh Nhân - DĐDN Cuối Tuần