Trái phiếu bất động sản: Dễ mà khó

Phần lớn DN kinh doanh bất động sản (BĐS) đang lâm vào thế khó khăn về tài chính, khi 2 kênh huy động vốn truyền thống từ khách mua nhà và ngân hàng đang thắt chặt hầu bao, hàng loạt dự án dở dang, nhiều chủ đầu tư bên bờ vực phá sản.

Trong bối cảnh như hiện nay, một sản phẩm kết nối giữa thị trường tài chính và BĐS được nhiều DN hướng tới với tên gọi nôm na là trái phiếu BĐS. Kênh đầu tư này khá mới mẻ, nên hầu như không có một quy chuẩn nào ngoài thiện chí của DN phát hành để NĐT tham khảo nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.

Cuối tháng 1/2008, để huy động vốn cho dự án Phú Lợi (Quận 8, TP. HCM), Sacomreal đã phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, trái phiếu có kỳ hạn 6 tháng, lãi suất 8,8%/năm, mệnh giá 500 triệu đồng/trái phiếu kèm quyền mua căn hộ dự án Phú Lợi với chiết khấu 5% trên giá bán. Ở thời điểm thị trường BĐS còn khá sôi động, đợt phát hành đã thành công.

Đến tháng 3/2008, Sacomreal tiếp tục phát hành trái phiếu riêng lẻ, với tổng giá trị lên đến 750 tỷ đồng cho dự án Phú Mỹ (Quận 7, TP. HCM). Lãi suất của trái phiếu đợt này là 12%/năm, kỳ hạn 8 tháng, mệnh giá 1,5 tỷ đồng/trái phiếu. Mỗi trái phiếu là một quyền mua căn hộ Phú Mỹ và trái chủ sẽ được giảm giá 8% khi mua căn hộ.

Ngoài Sacomreal, một số DN khác như CTCP Dệt may Thành Công (đang niêm yết trên sàn HOSE) và CTCP Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai (niêm yết sàn Hà Nội) cũng dự kiến phát hành trái phiếu kèm quyền mua căn hộ tại các dự án sắp triển khai. Và mới đây nhất, dự án The Long Châu (tại Tuần Châu) công bố vốn đầu tư tới 5.000 tỷ đồng, một trong những cách huy động vốn là phát hành trái phiếu kèm quyền mua biệt thự nghỉ dưỡng.

Đầu tư trái phiếu BĐS thực chất là đầu tư BĐS, tuy hiện nay thị trường đã "hạ nhiệt" nhưng vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, vì thế sản phẩm trên được nhiều người quan tâm. Đối với DN, về mặt kinh tế, rõ ràng với lãi suất huy động như trên, phát hành trái phiếu DN rẻ hơn là đi vay vốn ngân hàng. Còn với NĐT, khi tìm hiểu về loại hình này, họ quan tâm tới 2 khía cạnh: thứ nhất là lãi suất và thời gian đáo hạn trái phiếu, thứ hai và quan trọng hơn là ưu đãi dành cho trái chủ trong việc mua căn hộ.

Thông thường, DN phát hành phải tính toán, cân đối dòng tiền, định ra khoảng thời gian sử dụng vốn để đưa ra kỳ hạn phát hành trái phiếu cho hợp lý và chủ động với phương án trả nợ. Chẳng hạn, Sacomreal đưa ra kỳ hạn trái phiếu 6 tháng, 8 tháng; Dệt may Thành Công lại dự kiến kỳ hạn tới 2 năm hay Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai lên kế hoạch kỳ hạn trái phiếu tới 2 năm rưỡi.

Về lãi suất, theo Luật Doanh nghiệp, lãi suất trái phiếu của tổ chức phát hành không được vượt tỷ suất lợi nhuận bình quân 3 năm trước đó. Với tỷ suất lợi nhuận của DN Việt Nam hiện nay thường không quá 20%/năm thì rõ ràng, lãi suất trái phiếu DN không thể ganh đua với lãi suất huy động của các ngân hàng (hơn nữa, gửi tiết kiệm có thể rút bất cứ lúc nào). Vậy thì con át chủ bài nằm ở những ưu đãi dành cho trái chủ khi mua BĐS và đây cũng là đích NĐT nhắm đến khi quyết định bỏ vốn mua trái phiếu BĐS.

Tuy nhiên, nếu nhìn lại các sản phẩm hiện có trên thị trường thì đây lại là hạn chế lớn nhất và quyền lợi của NĐT chưa được đảm bảo một cách minh bạch. Khi quyết định đầu tư một BĐS nào đó, NĐT phải có thông tin cơ bản nhất về giá, hướng nhà, diện tích... song trái chủ trong một số đợt phát hành đầu tiên lại chưa có đầy đủ những thông tin như vậy; về giá, họ phải chờ chủ đầu tư công bố mà không lường được thị trường lúc đó diễn biến ra sao; về đặc điểm của căn hộ, họ phải nhờ tới việc bốc thăm may rủi.

Cũng không thể không đặt ra trường hợp đến thời điểm đáo hạn trái phiếu, NĐT đồng loạt rút tiền mà không mua BĐS, DN có thể mất khả năng thanh toán... Một số dự án đi sau, phát hành trong bối cảnh thị trường kém thuận lợi hơn đã nhận ra những hạn chế trên. Đã có dự án, DN phòng ngừa rủi ro cho NĐT bằng cách quy định giá bán căn hộ sẽ không vượt quá 12 triệu đồng/m2, có dự án đưa ra bảng mô tả chi tiết về sản phẩm BĐS để người mua chọn lựa, đặc biệt ấn định mức giá bán hấp dẫn cho trái chủ, thấp hơn hẳn so với NĐT không mua trái phiếu.

Rõ ràng, dù là kênh đầu tư nào chăng nữa, vàng, chứng khoán hay trái phiếu BĐS đều chịu tác động rất lớn từ những diễn biến thị trường. So với việc đầu tư BĐS và chịu 100% rủi ro khi thị trường có diễn biến xấu, đầu tư trái phiếu BĐS, NĐT có hai sự lựa chọn, vào thời điểm trái phiếu đáo hạn, thị trường không thuận lợi có thể nhận tiền mặt và khoản lãi suất tương ứng; còn khi BĐS tăng giá thì rõ ràng quyền mua căn hộ là khoản đầu tư rất hời.

Song để có một đợt phát hành thành công lại không hề đơn giản, ngoài điều kiện dự án BĐS hội tụ được những yếu tố hấp dẫn, DN có uy tín, phương án đầu tư thuyết phục, bản thân trái phiếu BĐS, quyền và nghĩa vụ của trái chủ phải được quy định rõ ràng, minh bạch. Trong vòng đời của mình, DN không thể hô hào cần vốn và huy động xong vốn là coi như thành công, để giữ được uy tín, việc hài hòa quyền lợi của cả đơn vị phát hành và NĐT là câu chuyện mấu chốt.

Ông Lê Quốc Trung, Trưởng phòng Tư vấn, CTCP Chứng khoán EuroCapital, tư vấn phát hành trái phiếu cho Tập đoàn Tuần Châu

Khi đầu tư trái phiếu BĐS, sản phẩm chính NĐT hướng tới là BĐS, trái phiếu chỉ là cách thức để phòng ngừa rủi ro khi trên thị trường BĐS biến động vì thế tôi cho rằng, điều kiện về BĐS phải hấp dẫn được NĐT, nhất là trong bối cảnh hiện nay.

Ngày 15/7 tới, EuroCapital sẽ phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu DN cho dự án The Long Châu. Trái phiếu phát hành có lãi suất thấp, song quyền lợi đi kèm cho trái chủ rất đa dạng và đặc biệt giá bán biệt thự kèm theo hấp dẫn hơn rất nhiều so với NĐT thông thường khác. Đối tượng khách hàng đợt phát hành nhắm tới là các doanh nhân thành đạt, mong muốn sở hữu biệt thực tại khu nghỉ dưỡng cuối tuần với các tiện ích dịch vụ đầy đủ. Trước đợt phát hành, chúng tôi đã khảo sát nhu cầu thị trường và kết quả thu được rất khả quan.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng

Việc DN phát hành trái phiếu kèm quyền mua căn hộ, biệt thự đang thực hiện chủ yếu theo Nghị định 52/2006/NĐ-CP với các điều kiện về phát hành trái phiếu DN, chứ không chịu điều chỉnh bởi các luật chuyên ngành về BĐS như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS.

Các luật chuyên ngành về BĐS chỉ quy định khi hai bên lập hợp đồng mua nhà, bán nhà, còn đây là hợp đồng góp vốn chủ yếu căn cứ cam kết giữa hai bên. Vì thế, trước khi quyết định mua trái phiếu BĐS, khách hàng cần xem xét và cân nhắc kỹ những điều khoản trong hợp đồng.

Ông Huy Nam, Chuyên gia chứng khoán

Thời điểm này, NĐT mua trái phiếu dự án đầu năm có thể bị lỗ vì lãi suất trên thị trường đã tăng lên rất nhiều, còn bản thân nhà phát hành được lợi lớn. Nay tình hình có vẻ ngược lại, khi phát hành trái phiếu, DN sẽ phải đưa ra một mức lãi suất phù hợp với thị trường và hiện lãi suất ngân hàng đã ở mức rất cao, khó có thể cao hơn nữa trong bối cảnh việc điều hành chính sách vĩ mô, kiềm chế lạm phát đã có tín hiệu tích cực.

Đó là về yếu tố lãi suất, còn quyền lợi ưu đãi về BĐS kèm theo, NĐT thứ cấp khó có thể tính toán được so với chủ đầu tư. Điều này có nghĩa là mức giá bán cho trái chủ đã được chủ đầu tư tính toàn bộ lợi nhuận vào và liệu trái chủ có lợi hay không hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường, khó dự liệu được các yếu tố kỹ thuật. Theo tôi, NĐT nên chú ý đến yếu tố lãi suất và thời gian đáo hạn của trái phiếu hơn là ưu đãi về quyền mua BĐS.

Theo Đầu Tư Chứng Khoán