Tiền nhiều kho bất động sản có được “giải cứu”?

Ngoài ra, đang có 7 NH đăng ký với NHNN gói tín dụng cho vay phục vụ cho thị trường BĐS. Trị giá của gói tín dụng này khoảng 70.000 tỷ đồng.

150.000 tỷ đồng để giải cứu thị trường bất động sản (BĐS) đang là chủ đề được dư luận quan tâm, trong đó: 30.000 tỷ đồng là gói tín dụng ưu đãi của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) triển khai thông qua 5 NH quốc doanh; 50.000 tỷ đồng là gói tín dụng hướng tới thị trường vật liệu xây dựng, do Ngân hàng xây dựng Việt Nam (VNCB) kết hợp với Cty TNHH tập đoàn Thiên Thanh (Cty Thiên Thanh) thông qua chuỗi liên kết 4 “nhà”; 70.000 tỷ đồng còn lại là  gói tín dụng cho vay BĐS của 7 NH, đã đăng ký với NHNN. Với nguồn vốn mới này, thị trường BĐS có thể sẽ được “khơi thông”(?).

Nhiều gói tín dụng được tung ra

Một ngày sau cuộc họp báo về phát triển thị trường ngành xây dựng do VNCB và Cty Thiên Thanh tổ chức, nhiều doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS và người dân cảm thấy vui mừng khi VNCB công bố gói tín dụng 50.000 tỷ đồng để xây dựng sàn kinh doanh vật liệu xây dựng chuyên nghiệp.

Theo đó, sẽ áp dụng mô hình liên kết 4 “nhà” bao gồm: NH, chủ đầu tư, nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Mô hình này sẽ giúp cho nguồn vốn cũng như dòng tiền đi đúng hướng, cụ thể: Vốn vay từ NH sẽ được giải ngân trực tiếp vào dự án vay vốn và được kiểm soát chặt chẽ hơn. Động thái này được cho là sẽ thiết lập lại  niềm tin cho thị trường, giúp chủ đầu tư và nhà thầu hoàn thành dự án đúng tiến độ. Hiện đã có khoảng 8 NH thương mại khác cùng tham gia ký kết gói tín dụng này.

Ngoài ra, đang có 7 NH đăng ký với NHNN gói tín dụng cho vay phục vụ cho thị trường BĐS. Trị giá của gói tín dụng này khoảng 70.000 tỷ đồng. Như vậy, thị trường BĐS sẽ có nguồn vốn mới lên đến 120.000 tỷ đồng nhằm khơi thông tồn kho cũng như hoàn thành các dự án đang còn dang dở. Cả 2 gói tín dụng này đều là những khoản cho vay bình thường nên sẽ tuân thủ theo các điều kiện bình thường, chứ không “khắt khe” như gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây.

Như vậy, các NH đang hướng dòng tiền “đổ” về BĐS, nhằm giải quyết tồn kho cho thị trường này, từ đó nhằm hồi phục dần nền kinh tế nói chung. Người dân đang có cơ hội rất lớn trong việc chọn mua nhà tại thời điểm này. Ngoài việc được ưu đãi về giá cả, về lãi vay thì họ đang được các NH “bảo lãnh” mục đích sử dụng tiền của chủ đầu tư cũng như nhà thầu.

Thị trường có được “khơi thông”?

Đây là câu hỏi được dư luận khá quan tâm. Bởi khi triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây, nhiều người dân có nhu cầu thực nhưng lại không thể tiếp cận được nguồn vốn. Sau gần 1 năm triển khai, các NH mới chỉ giải ngân được khoảng 4% của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, một con số khiến nhiều chuyên gia phải giật mình.

Câu chuyện “tồn kho” BĐS vẫn “ùn ứ” trong suốt thời gian qua chỉ vì vấn đề “niềm tin”. Thế nên, gói tín dụng 50.000 tỷ đồng mà VNCB đưa ra đã khiến cho dư luận “xôn xao”. Việc áp dụng mô hình liên kết giữa 4 “nhà” sẽ tạo ra chuỗi liên kết khép kín trong ngành xây dựng, dòng tiền sẽ “chảy” từ NH người mua đến NH người bán thông qua chủ đầu tư – nhà thầu – nhà cung ứng và sản xuất vật liệu xây dựng. Hay nói cách khác, VNCB sẽ là NH tổ chức cho các NH người bán, cung cấp tín dụng cho các DN sản xuất vật liệu xây dựng.

Về phía Cty Thiên Thanh, họ sẽ là người chủ trì việc xây dựng sàn kinh doanh vật liệu xây dựng, liên kết giữa các chủ đầu tư, nhà thầu với nhà cung ứng và sản xuất vật liệu xây dựng. Việc triển khai mô hình này sẽ giúp cho NH kiểm soát được nguồn tiền, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng và tránh được rủi ro, nợ xấu khi cho vay. Cụ thể, khi khép kín chuỗi liên kết thì chủ đầu tư không thể sử dụng tiền đi vay để làm việc khác bởi khi giải ngân sẽ được thực hiện theo tiến độ và dòng tiền sẽ “chảy thẳng” vào nhà cung cấp vật liệu.

Điểm nữa khiến cho mô hình này được nhiều DN kinh doanh BĐS quan tâm là DN có thể tiếp tục thực hiện các khoản vay mới cho dù còn khoản nợ cũ. Khi ấy, khoản vay mới sẽ giúp các chủ đầu tư, nhà thầu hoàn thành các dự án dang dở. Từ đó mới đảm bảo tiến độ thực hiện của dự án và mới có cơ sở để xử lý hàng “tồn kho” tại những dự án BĐS dở dang đó.

Về phía các NH, họ có thể hạn chế và tránh được tình trạng một chủ đầu tư hay một chủ dự án cùng một lúc đi vay vốn tại 3-4 NH. Tình trạng này đã từng xảy ra trước đây, khiến cho NH “ôm nợ xấu” do số tiền cần vay của chủ đầu tư vượt quá số tiền cần vay đến vài lần. Trong khi đó, khoản tiền chênh lệch lại được chủ đầu tư mang đi “tiêu xài” vào những việc khác.

Với nguồn vốn 70.000 tỷ đồng, người dân sẽ có cơ hội tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn, những thủ tục rườm rà sẽ được các NH “giảm bớt”. Đối tượng vay cũng như số tiền vay sẽ được “nới lỏng” hơn so với trước đây.    Tất nhiên, những tính toán trên đều mang tính lý thuyết, còn thực tế thì sao?

Người mua đã “tin”?

Đương nhiên người mua nhà sẽ được hưởng những gói tín dụng đó nhưng được hưởng như thế nào mới là vấn đề chúng ta cần bàn.     Quanh đi quẩn lại giải pháp để “phá băng” thị trường BĐS đều nằm chủ yếu ở “niềm tin” của người mua. Trong khi đó, mô hình liên kết 4 “nhà” mới chỉ giải quyết một “vế” của vấn đề, đó là về phía NH, chủ đầu tư, chủ dự án, chứ chưa mang lại nhiều “ưu đãi” cho người mua nhà.

Thử hỏi tất cả quy trình “khép kín” trong mô hình liên kết 4 “nhà” đó có thành công thì cũng mới chỉ tạo cho người mua nhà “cảm nhận” dự án sẽ được xây dựng và hoàn thành đúng tiến độ, chưa thể nói “khơi thông” ngay được thị trường. Bởi hiện đang có hàng loạt khu đô thị mới, khu nhà ở xã hội cùng với các khu chung cư cao tầng khác đã hoàn thành những vẫn bị “ế”. Liệu những căn hộ từ các dự án dở dang, dự án mới được hoàn thành, dựa trên mô hình liên kết 4 “nhà”, có được người mua nhà đón nhận?

Chúng ta cũng cần bàn thêm về “niềm tin” của người mua nhà. Nó không chỉ là tiến độ công trình mà còn liên quan đến chất lượng cũng như giá trị căn hộ. Việc giải ngân thông qua mô hình này có thực sự đảm bảo công trình sẽ được xây dựng “chuẩn” chất lượng. Giá bán căn hộ lúc đó sẽ ra sao, thấp hơn hay cao hơn thời điểm bây giờ. Hay nói cách khác, giá bán có thực sự đúng với giá trị thực của căn hộ hay không(?).

Ông Hoàng Giang, giảng viên một trường kinh tế tại Hà Nội nhận định, vấn đề ở đây không chỉ là nguồn vốn mà còn phụ thuộc vào “niềm tin” của người mua nhà. Thị trường BĐS chưa thể khơi thông chủ yếu là do nguyên nhân này. Câu chuyện về việc chủ đầu tư “chạy trốn”, dự án “ma”,... không còn là mới đối với người mua nhà.

Trước đây, nhiều dự án được chủ đầu tư, chủ dự án giới thiệu, quảng cáo “hoành tráng”, cộng thêm đó là sự “bảo trợ” của những “ông lớn” khiến cho “niềm tin” của người mua nhà tăng lên. Đến khi dự án “chết yểu” hoặc bị “bỏ rơi”, chủ đầu tư, chủ dự án thì “thoái thác” trách nhiệm, các “ông lớn” thì đã “rút chân”, chỉ còn lại mỗi người mua nhà phải “chạy đôn chạy đáo”, khiếu kiện khắp nơi nhưng cũng chẳng ăn thua gì.

“Chỉ có chủ đầu tư, chủ dự án mới có thể lấy lại được “niềm tin” từ phía người mua nhà. Những gói tín dụng hay nguồn vốn dành cho BĐS chủ yếu chỉ mang tính “bổ trợ” thêm mà thôi. Theo tôi, các DN BĐS phải thực sự san sẻ với người mua nhà, chứ không nên “cưỡi” siêu xe mà “miệng” cứ kêu lỗ”, ông Giang chia sẻ.

Nhìn chung, nguồn vốn mà VNCB và các NH đưa ra là điều đáng hoan nghênh, nhận được sự ủng hộ của không chỉ chủ đầu tư, chủ dự án mà của cả những người dân. Tuy nhiên, giải pháp đó có thành công hay không lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, mà chủ yếu vẫn nằm ở các chủ đầu tư, chủ dự án. Muốn lấy lại “niềm tin” của người mua nhà thì chủ đầu tư, chủ dự án phải có sự sẻ chia khó khăn cùng người dân, mà ở đây giá bán phải đồng hành với chất lượng.

Tính đến ngày 25-2, thị trường BĐS tại Hà Nội đang tồn kho khoảng 12.601 tỷ đồng, giảm 369 tỷ đồng so với tháng 12-2013 (tương đương 2,8%). So với cùng kỳ, thị trường BĐS đã giảm hơn 22%.  Trong đó, tồn kho tập trung ở các nhà thấp tầng, với hơn 3.100 căn hộ. Giá trị tồn kho khoảng 9.083 tỷ đồng. Đối với căn hộ chung cư, giá trị tồn kho chỉ khoảng 3.880 tỷ đồng, tương đương với hơn 3.450 căn hộ.

Phần lớn, hàng tồn kho đều nằm ở các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng giao thông. Thêm nữa, giá bán tại những dự án này vẫn còn khá cao.