Mặt bằng bán lẻ: "Cuộc chiến" không cân sức

Thông tin tòa nhà cao thứ hai tại Tp. Hà Nội sẽ được khai trương vào dịp Quốc khánh 2/9/2014 đang "khuấy động" thị trường mặt bằng bán lẻ tại Thủ đô. Trước Lotte Center, Hà Nội cũng như các đô thị lớn như Tp.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương đã chứng kiến sức mạnh "bành trướng" của Parkson, BigC.

Năm 2014 được dự báo sẽ khởi đầu cho chuỗi ngày "bết bát" của doanh nghiệp bán lẻ trong nước.

Tính đến thời điểm hết năm 2010, cả nước có 83 TTTM, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội (18), Hải Phòng (7), Bình Dương (5), Tp.HCM (4), Nghệ An (4) và Đà Nẵng (4). Từ năm 2011 đến nay, Hà Nội và Tp.HCM ghi nhận sự gia tăng cả về chất lẫn lượng của các trung tâm thương mại diện tích sàn trên 10.000m2.

"Trăm hoa đua nở"

Nổi lên nhất, phải kể tới thương hiệu có tiếng trong khu vực là Parkson, với TTTM Parkson Thái Hà (khai trương tháng 4/2008) và Parkson Landmark Tower (tháng 12/2011). Thu hút hàng trăm nhãn hàng nổi tiếng thế giới tìm tới đặt cửa hàng, chi nhánh giới thiệu sản phẩm, 2 (trong số 8) TTTM của tập đoàn này là điển hình cho phong cách mua sắm thời thượng đắt tiền bậc nhất lúc đó.

Khác với định hướng khai thác mặt bằng bán lẻ theo dạng cao cấp, Pico Mall ra mắt từ tháng 9/2011, với diện tích 20.000m2 mặt bằng bán lẻ được lấp đầy các thương hiệu hàng hóa tiêu dùng từ trung cấp tới bình dân. Một năm sau, kinh tế suy yếu kéo theo lực tiêu dùng giảm sút đã khiến TTTM này phải "đổi chủ" sang Lotte (đến từ Hàn Quốc). Bằng việc phối hợp thêm các tiện ích như giải trí, ăn uống, lượng khách hàng tìm tới trung tâm này đang có dấu hiệu tích cực.

Ở cửa ngõ phía Tây, năm 2010, thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội chào đón Grand Plaza có diện tích lên tới 16.000m2. Tập trung các thương hiệu tiêu dùng nổi tiếng thế giới như Montblanc, Cartier, Valentino, Adidas, Converse ở 3 tầng, với sự kỳ vọng rất lớn vào siêu dự án thương mại của chủ đầu tư (Tập đoàn Charmvit – Hàn Quốc).

Trong số các TTTM hoành tráng bậc nhất Thủ đô, Vincom Center Bà Triệu có tuổi đời "già nhất" và thành công nhất. Trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê cao cấp 21 tầng, gồm 2 tháp A và B này đi vào hoạt động từ năm 2004. Đến năm 2011, chủ đầu tư (Vingroup) chuyển nhượng tháp B (tháp văn phòng) cho Techcombank, nhưng lượng mua sắm, khách sử dụng dịch vụ giải trí tại khu tháp A luôn duy trì ở mức tốt.

Sau sự thành công của các TTTM, tổ hợp thương mại – văn phòng – căn hộ nêu trên, nhiều doanh nghiệp nội đã "lao" vào guồng quay "đập chợ, xây TTTM" như Hapro (với Hapro Cát Linh, Hapro Lê Duẩn), Vinaconex (TTTM Chợ Mơ rộng hơn 11.000m2). Đến hết 2013, Hà Nội đã có 6 công trình chợ kết hợp TTTM được xây dựng hoàn thiện, đưa vào sử dụng 4 công trình, gồm: chợ Hàng Da, chợ Cửa Nam (Q.Hoàn Kiếm), chợ Ô Chợ Dừa (Q.Đống Đa) và chợ Thanh Trì (huyện Thanh Trì); chợ 19-12 và chợ Mơ.

Diễn tiến sức tồn tại và phát triển của hàng loạt TTTM, siêu thị bán hàng chuyên dụng (Nguyễn Kim, MediaMart) 2 năm qua phản ánh chân thực nền kinh tế nước nhà nói chung, cũng như mãi lực tiêu dùng nói riêng của người dân. Trong số này, trường hợp phát triển ngày càng mạnh như BigC rất hiếm. Quá tải vì lượng khách mua sắm gia tăng theo cấp số nhân (BigC Thăng Long, Trần Duy Hưng), thương hiệu này mở thêm BigC The Garden (kết hợp giải trí, xem phim), BigC Megamall Long Biên. Còn lại, những tên tuổi lớn khác đều gặp khó.

Sức ép từ… chợ truyền thống?

Rõ nhất, là cú "sốc" mang tên Grand Plaza phải tạm đóng cửa vào đầu năm 2013 và chưa hẹn ngày trở lại vì tỷ lệ trống sàn thương mại quá lớn. Năm 2013, cũng là năm "u ám" của TTTM Parkson, sau 5 năm hoạt động tại Hà Nội. Quý IV/2013, tại Parkson Thái Hà, tỷ lệ lấp đầy các gian hàng vẫn đạt ngót 90%, nhưng khách chỉ thưa thớt và chủ yếu tới… tham quan.

Ở Parkson KeangNam, các quầy thanh toán và gian hàng gia dụng quần áo chỉ toàn nhân viên bán hàng và bảo vệ ngồi tán gẫu dù vào ngày cuối tuần. Nằm trong khu đất "nạm kim cương", TTTM Tràng Tiền, sau khi được rót 400 tỷ đồng, nay chỉ còn là nơi để những người tò mò, khách du lịch tới ngắm nhìn (bất chấp nhiều gian hàng, thương hiệu đã giảm giá chiết khấu tới 50%).

Ở mức độ đầu tư thấp hơn, các TTTM Hàng Da, Cửa Nam, chợ Mơ… đều gặp khó khăn về khách thuê lẫn giao dịch. Ngay tại vị trí trung tâm Q.Ba Đình, nhiều người dân không khỏi ngỡ ngàng trước lô đất rộng hơn 1.600m2 tại số 5 Lê Duẩn được quây tôn lâu nay. Đây chính là dự án TTTM và dịch vụ tổng hợp của Hapro làm chủ đầu tư, với thiết kế 9 tầng cao, 3 tầng hầm. Dự kiến hoàn thành vào tháng 8/2012, đến nay công trình vẫn ngổn ngang với phần móng và tầng hầm hoàn thiện.

Thực tế, sự thất bại kiểu "TTTM Hàng Da" hay Parkson tại Hà Nội (tính tới lúc này) cho thấy, doanh nghiệp đã "quên" tính tới khả năng tài chính và nhu cầu thực sự của người dân – khách hàng. Kinh tế gặp khó khăn, nên mãi lực tiêu dùng chỉ dừng ở các mặt hàng "ngon, bổ, rẻ", đáp ứng nhu cầu tối thiểu.

Như vậy, nơi hút khách nhất vẫn là chợ truyền thống, thậm chí chợ cóc, chợ dân sinh trong các khu chung cư, với các mặt hàng nhu yếu phẩm, mắm muối dưa cà… điều mà BigC Thăng Long đã khai thác triệt để và thành công. Đối với một phân khúc khách hàng có khả năng tài chính trên trung bình, việc áp dụng mô hình giải trí – mua sắm ở mức bình dân như Lotte, Ocean Retail cũng rất hợp thời.