Thuế lũy tiến đối với nhà, đất: Thu để giảm đầu cơ

Giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất để khuyến khích việc mua bán nhà, đất công khai, hợp pháp, hạn chế việc mua bán giấy tay. Càng có nhiều nhà đất thì càng phải nộp nhiều thuế. Nếu nhiều người hãy còn băn khoăn về tính hợp lý, khả thi của chủ trương này thì nhiều người lại tán thành, ủng hộ. Nhưng vấn đề đang gây tranh cãi giữa các chuyên gia kinh tế là phải tính sao để thị trường bất động sản vận hành minh bạch, lành mạnh.

Tiến sĩ Nguyễn Quang A, thành viên Hội đồng quản trị Ngân hàng Các doanh nghiệp ngoài quốc doanh (VP Bank):

Thu để tăng hiệu quả sử dụng đất

Ai cũng biết trên thị trường bất động sản hiện nay, người đầu cơ đang chiếm số đông, vì khi giá bất động sản luôn ở mức trên trời thì người có nhu cầu khó có khả năng mua được nhà ở. Do vậy, việc thu thuế lũy tiến đối với nhà, đất trong lúc này sẽ là một biện pháp đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.

Khác với sự lo ngại của một số nhà kinh doanh địa ốc đã được đề cập ở những bài trước, tôi không cho rằng việc đánh thuế lũy tiến đối với bất động sản sẽ làm tăng giá nhà, đất. Khi phải nộp thuế này, lượng người đổ tiền vào đầu cơ bất động sản sẽ ít đi, tức là cầu sẽ giảm. Cầu giảm trong khi lượng cung vẫn bình thường hoặc tiếp tục tăng thì giá bất động sản ắt phải xuống.

Cũng có ý kiến cho rằng do 80% người mua là nhà đầu cơ nên sắc thuế trên sẽ khiến lượng khách hàng chủ yếu của các công ty địa ốc bị giảm. Khi đó, các công ty sẽ phải cân nhắc việc sản xuất ra sản phẩm bất động sản và như thế có thể làm ảnh hưởng đến nguồn cung cho thị trường.

Tuy nhiên, phải thấy rằng nếu cứ để thị trường bất động sản phát triển tự do như lâu nay thì ai ai cũng muốn tham gia đầu cơ. Việc người trong nước, người nước ngoài đổ xô vào bất động sản dễ tạo nên sự căng kéo quá mức và thế nào cũng vỡ. Khi vỡ nó sẽ gây ra khủng hoảng rất nặng nề. Thành thử việc đánh thuế lũy tiến đối với bất động sản và thậm chí là thuế tài sản nữa là một biện pháp cần phải làm để có thể làm giảm nạn đầu cơ, ngăn chặn những nguy cơ luôn tiềm ẩn.

Cá nhân tôi rất ủng hộ việc đánh thuế lũy tiến đối với bất động sản. Ngoài việc tăng thu ngân sách thì đây là một biện pháp làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Nếu có nhiều nhà, đất mà không sử dụng hiệu quả thì đến lúc nào đó người chủ sẽ kiệt sức vì không thể đóng thuế nổi và không còn cách nào khác là họ phải bán cho người khác sử dụng có hiệu quả hơn.

Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng:

Nên giảm thuế chuyển nhượng

Thị trường bất động sản đang rất “nóng”, giá nhà, đất tăng rất cao và đã có dấu hiệu giá ảo. Nếu nhà nước đánh thuế lũy tiến đối với bất động sản, tức đẩy thêm chi phí vào sản phẩm thì e rằng giá nhà, đất sẽ còn tăng cao hơn nữa. Điều này không có lợi cho thị trường bất động sản hiện nay và đi ngược lại mục tiêu lành mạnh hóa thị trường, chống đầu cơ... vốn được đặt ra từ lâu. Vấn đề là làm sao để người dân không phải bỏ thêm tiền đóng thuế mà nhà nước vẫn điều tiết được thị trường.

Nói như vậy không có nghĩa là tôi không ủng hộ chính sách đánh thuế đối với bất động sản. Nhà nước đang quản lý và điều tiết việc sử dụng đất thông qua hai loại thuế: thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Nhiều nước trên thế giới đã giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất để khuyến khích người dân và các nhà đầu tư mua bán công khai, hợp pháp, hạn chế việc mua bán giấy tay dễ tạo nên những giao dịch “ngoài luồng”. Do tổng của hai loại thuế này không thay đổi nên nếu thuế nọ tăng thì thuế kia giảm và ngược lại.

Khi giảm thuế chuyển quyền thì mình nên thu thuế sử dụng đất như thế nào là hợp lý? Lâu nay chúng ta đánh thuế sử dụng đất theo diện tích đất chứ không theo hạn mức, tức đánh đồng một giá thuế cho một mét vuông đất.

Nếu người nào có bảy, mười căn nhà... mà không bán đi thì người ta sẽ chịu thuế sử dụng đất (tất nhiên là mức thuế cao chứ không phải thấp như hiện tại). Nhưng khi người đó bán nhà đi thì sẽ bị đánh thuế kinh doanh bất động sản (cá nhân kinh doanh). Mua để sử dụng thì không đánh thuế nhưng mua để bán ra thì bị đánh thuế kinh doanh bất động sản.

Theo đó, với nguyên tắc tổng thuế vừa nêu ở trên, nhà nước nên quy định thuế suất phù hợp sao cho số thuế mà một người dân phải đóng khi giữ nhà để sử dụng bằng với số thuế phải đóng khi bán nhà. Ví dụ, A có một căn nhà 100 m2. Nếu giữ lại thì A phải đóng thuế sử dụng đất năm đồng. Nếu bán công khai, đăng ký, sang tên đàng hoàng thì A cũng chỉ đóng thuế năm đồng. Được như thế thì chẳng còn ai muốn bán “chui” cả.

Ông Nguyễn Anh Tú (Nhà đầu tư nhà đất):

Chỉ ngại người đóng, người không

Phải nhìn nhận rằng từ trước tới nay, nhà nước không quản lý được các giao dịch nhà, đất khiến ngân sách mất đi nguồn thu rất lớn. Tôi ủng hộ việc nhiều nhà, nhiều đất thì phải chịu thuế cao. Nhưng thị trường bất động sản liệu có chùng xuống bởi một số nhà đầu tư mua nhà, đất để kinh doanh sẽ không tham gia đầu tư nữa khi lợi nhuận thu được sẽ không còn nhiều như trước? Bên cạnh đó, những người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở sẽ phải chịu giá cao do bị cộng thêm thuế.

Điều làm các nhà đầu tư quan tâm nhiều là thuế lũy tiến sẽ áp dụng như thế nào, mức thuế ra sao. Thuế này có hiệu lực kể từ thời điểm ra đời, tức dành cho những người mới tậu được nhiều nhà, đất sau này hay áp dụng cho cả những người đã có nhiều nhà, đất trước đó. Rồi việc nhà nước phải rà soát xem ai sở hữu bao nhiêu nhà, đất để từ đó tính thuế cũng hết sức rắc rối. Nếu làm không cẩn thận, không chừng lại sinh ra tiêu cực, chạy chọt...

Ông Phạm Công Tuấn (Nhà đầu tư nhà đất tại quận 2):

Cần đưa các giao dịch lên sàn

Thiết nghĩ việc đánh thuế lũy tiến đối với người có nhiều nhà, đất không hề đơn giản và nhà nước rất khó quản lý. Đối với một dự án, từ khi có ý tưởng cho đến khi ra sản phẩm thường mất 5-6 năm. Trong thời gian này, các căn hộ được chuyển nhượng vòng vo mà không ai quản lý, giám sát. Có những dự án việc chuyển nhượng lên tới 20 lần và người cuối cùng chịu thiệt chính là những khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thật sự.

Trước khi ban hành thuế lũy tiến trên, nhà nước nên cố gắng đưa tất cả các giao dịch bất động sản lên sàn để dễ quản lý. Đồng thời phải tăng mạnh nguồn cung để đáp ứng được nhu cầu ngày càng gia tăng.

>Đánh thuế lũy tiến, nhà, đất sẽ tăng giá.