Thiết kế nhà ở xã hội: Thách thức lớn với chủ đầu tư

Nhà ở xã hội (NƠXH) giá thành phải thấp, mức trung bình từ 4 - 6 triệu đồng/m2, do vậy vấn đề thiết kế, sử dụng công nghệ, vật liệu nào luôn là thách thức với các chủ đầu tư. Trong khi tiếp tục chờ những thiết kế mẫu, thiết kế điển hình ra đời, các chuyên gia chỉ có thể lưu ý: NƠXH cần đến sự giản đơn tối đa, tránh sự rườm rà lãng phí, khai thác tối đa các năng lượng tự nhiên (gió, ánh sáng…) để giảm tiêu thụ năng lượng trong quá trình sử dụng sau này.

Nhà ở xã hội cao hay thấp tầng ?

Đây là một trong những vấn đề được các chuyên gia tập trung phân tích bởi theo họ, đối với NƠXH, mọi giải pháp thiết kế, kể cả giá đất đều phải tính toán khoa học, hợp lý để đưa đến giá cả mà đông đảo người dân chấp nhận được nhưng chất lượng công trình vẫn phải bảo đảm. Theo KTS Trần Đức Hợp (Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội): Tại các đô thị, TP đất chật người đông không nên thiết kế nhà thấp tầng (từ 1 - 3 tầng). Và nếu thiết kế nhà ở từ 4 - 5 tầng (thường không có thang máy) thì cũng rất bất tiện cho những người ở tầng 4 và 5. Hơn nữa, cũng như đối với nhà thấp tầng, NƠXH 4 - 5 tầng tuy trước mắt giá thành xây dựng rẻ nhưng về lâu về dài thì quá đắt, phí phạm quỹ đất.

Ông Hợp cũng cho rằng không nên thiết kế nhà cao trên 15 tầng cho dù loại nhà này có vẻ tiết kiệm quỹ đất. Bởi trong kết cấu của loại nhà này sẽ phải tính toán thêm nhiều yếu tố khác như tính động đất, tải trọng gió lớn, tầng hầm… khiến cho giá thành căn hộ vọt lên cao.

Ông Hợp đề xuất: Kinh nghiệm trong và ngoài nước cho thấy khu NƠXH nên thiết kế từ khoảng 9 - 15 tầng và các căn hộ có diện tích sàn khoảng 45 - 55 - 65m2. Không nên thiết kế căn hộ lớn. Trừ khu vệ sinh và bếp cố định còn lại các không gian khác nên bố chí linh hoạt, tự do ngăn chia bằng nội thất theo yêu cầu của người sử dụng. Nếu thiết kế nhiều tòa nhà trong một khu thì cần phải cân nhắc có nên thiết kế tầng hầm không vì giá thành cao. Nên chăng xem xét thiết kế riêng một nhà để xe ô tô, xe máy, mỗi tầng cao 2,1 - 2,4m.

Tuy nhiên, ông Hợp cũng tỏ ra thận trọng: Để xác định NƠXH cao hay thấp tầng thì phải chứng minh bằng luận cứ khoa học và kinh tế. Không gian ở cho NƠXH không nên áp đặt, vận dụng cứng nhắc mô hình cao hay thấp tầng.

Có thang máy hay không?

Chia sẻ quan điểm trên với KTS Hợp, ông Trần Thọ Huy (Cty CP Thang máy Thiên Nam) cũng cho rằng: NƠXH nếu xây từ 5 - 6 tầng, không có thang máy thì các tầng từ 4 - 6 sẽ không có người mua. Do vậy đề xuất được nhiều người đồng tình là xây NƠXH từ 10 - 15 tầng, có thang máy. Theo ông Huy, thang máy không còn là một sản phẩm xa xỉ mà cũng giống như như xe máy, ô tô… vận hành trên đường phố, thang máy là một phương tiện giúp người sinh sống trong nhà cao tầng đi lại, vận chuyển hàng hóa thuận tiện, nhanh chóng.

Vấn đề đặt ra là lựa chọn, sử dụng, quản lý thang máy như thế nào? Ông Huy đề xuất: Việc lựa chọn thang máy phải cân nhắc giá thành vừa phải, chọn mẫu thang tiêu chuẩn, thông dụng, giá rẻ phù hợp với thiết kế lưu lượng và tần suất hoạt động. Chi phí sử dụng, hậu mãi phải thấp. Có như thế mới bảo đảm chi phí đóng góp của dân cư ở mức chấp nhận được.

Ông Huy cũng lưu ý: Việc quản lý thang máy cần phải đặt ra trong công tác quản lý chung của tòa nhà. Thang máy phải có nhân viên quản lý, chịu trách nhiệm vận hành thang máy theo nội quy, giám sát các vấn đề phát sinh của thang máy để xử lý kịp thời.

Lựa chọn vật liệu, công nghệ nào?

Đây cũng là vấn đề được nhiều nhà đầu tư NƠXH quan tâm bởi việc lựa chọn vật liệu và công nghệ không chỉ liên quan đến chất lượng công trình mà còn góp phần quyết định giá thành căn hộ, tiến độ thi công. Ở khía cạnh này thì giải pháp kết cấu bê tông dự ứng lực bán tiền chế kết hợp hệ lõi, vách của Cty CP Bê tông và xây dựng VINACONEX Xuân Mai đang gây nhiều chú ý. Giải pháp này được đánh giá là có nhiều ưu điểm như kiểm soát tốt chất lượng, thi công đơn giản, thuận tiện, tiết kiệm chi phí, góp phần công nghiệp hóa xây dựng.

Ngoài ra, việc thiết kế NƠXH còn liên quan đến nhiều vấn đề khác nữa như giải pháp tổ chức không gian nội thất… Rõ ràng, đây thực sự là một bài toán hóc búa.

Không khống chế số tầng với nhà ở xã hội

Đây là một trong những điểm mới tại Thông tư số 14/2009/TT-BXD về việc hướng dẫn áp dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu nhà ở sinh viên (SV), nhà ở công nhân và nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/6.

Theo đó, thiết kế điển hình, thiết kế mẫu với các loại nhà này mang tính định hướng được áp dụng trên nguyên tắc tự nguyện hoặc dùng để tham khảo khi lập dự án đầu tư xây dựng. Đặc biệt, ngoài các quy định trong các Quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn quốc gia về xây dựng có liên quan dùng để lập thiết kế cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thiết kế nhà cho các đối tượng này có thể áp dụng các tiêu chuẩn như: Điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chế số tầng; tiêu chuẩn diện tích ở đối với nhà ở SV được thiết kế tối thiểu là 4m2/SV, tối đa 8 SV/phòng; tương tự, đối với nhà ở công nhân tối thiểu 5m2/người, tối đa 8 người/phòng; nhà ở SV là loại căn hộ chung cư được thiết kế với diện tích tối đa không quá 70m2/căn hộ…

Các thiết kế điển hình, thiết kế mẫu sẽ do Bộ Xây dựng công bố, được cung cấp miễn phí cho các địa phương bằng đĩa CD và trên trang thông tin điện tử của Bộ (www.moc.gov.vn). Khi có yêu cầu riêng cho địa phương, UBND tổ chức thực hiện, thẩm định và ban hành mẫu thiết kế. Trước khi ban hành và áp dụng các địa phương sẽ phải gửi 1 bộ hồ sơ thiết kế mẫu về Bộ để thống nhất quản lý. Thông tư này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 19/8/2009.

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng