Thị trường văn phòng có gì mới?

Theo CBRE, nguồn cung văn phòng trong năm 2017 tiếp tục tăng trưởng. Tại thị trường Hà Nội, CBRE nhấn mạnh tới xu hướng xanh hóa đang trở thành tiêu chuẩn mới – được khách hàng và nhà đầu tư hướng tới. Bên cạnh đó, CBRE cũng nhắc tới yếu tố hạ tầng giao thông trong mối quan hệ lợi ích với giới chủ đầu tư các dự án BĐS thương mại.

CBRE nhận định, nguồn cung văn phòng trong năm 2017 tiếp tục tăng trưởng, nâng mức tổng cung lên 1,2 triệu m2, trong đó, hạng B chiếm 66%. Đồng thời, sự thống trị vượt trội của hạng B tiếp tục được củng cố khi trong quý I, dự án Horison đi vào hoạt động (cung cấp thêm gần 10.600 m2). Điều này khiến tỷ lệ trống tăng thêm 0,2 % so với quý IV/2016 và tăng 7,3% so cùng kỳ năm trước.

Khan cung, hạng A lên giá

Đơn vị tư vấn dự báo trong các quý tới, tỷ lệ này sẽ tăng thêm khi các dự án DSD, Discovery Complex, Truong Thinh Office Building, HUD (ngã tư Lê Văn Lương – Nguyễn Tuân) hoàn thiện, đi vào vận hành.

Ngược lại với tăng trưởng của văn phòng hạng B, văn phòng hạng A dậm chân tại chỗ do không có thêm nguồn cung mới, khiến nguồn cung hạng A giảm 9% so cùng kỳ năm trước và giảm 3% so với quý IV/2016.

CBRE cho rằng yếu tố chính đẩy nhanh tỷ lệ hấp thụ của hạng A đến từ việc mở rộng và chuyển văn phòng, nhất là cho các ngành nghề về IT/công nghệ. “Tỷ lệ hấp thụ cao này thể hiện các xu hướng hiện tại của thị trường: các tòa nhà ngoài khu trung tâm (CBD) đang được lấp đầy do sự dịch chuyển của các công ty ra khu vực này; kinh tế phát triển nên các công ty khởi nghiệp và các mô hình văn phòng mở đòi hỏi nhiều diện tích hơn, cũng như sự quan tâm đang lớn dần về chất lượng các tòa nhà”, báo cáo nghiên cứu của CBRE nêu rõ.

Vì vậy, trong quý I/2017, giá thuê văn phòng hạng A đã nhích thêm 3,3% so với quý IV/2016. Trong khi đó, nhờ nguồn cung tăng, tốc độ tăng giá của hạng B thấp hơn rất nhiều, chỉ đạt 0,2%.

Một điều đáng chú ý, theo CBRE, đó là diện tích trung bình thuê của khách thuê đã tăng lên đáng kể. Nếu diện tích trung bình thuê trước kia tại Hà Nội dao động 250 – 350m2, nay đã tăng lên 350 – 500m2.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, công ty CBRE Việt Nam, sự tăng lên về diện tích thuê này chủ yếu do nhu cầu mở rộng của các khách thuê cũ (chiếm 82%) tổng giao dịch. Khách thuê mới chỉ chiếm 18%, nhưng so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ này đã có sự gia tăng (khoảng 2%).

Dự kiến trong ba năm tới, thị trường sẽ đón nhận thêm 310.000m2 nguồn cung mới. Riêng năm 2017 đón 135.000m2. Hai năm tiếp theo, nguồn cung đạt 175.000m2, trong đó chiếm 2/3 là tòa tháp Vietinbank Tower tại khu đô thị Ciputra (gần 100.000m2).

Cũng theo CBRE, các văn phòng chất lượng tốt luôn có ưu thế hơn với khách thuê nhờ sự cải thiện hình ảnh thương hiệu và thu hút nhân sự tài năng. Thời gian gần đây, những tòa nhà có chứng nhận xanh/chứng nhận LEED đang là tâm điểm chú ý của cả nhà đầu tư và khách hàng tiêu dùng.

Xanh hóa văn phòng, đích đến mới

Nghiên cứu về nhà tư vấn cho thấy, các tổ hợp thân thiện với môi trường và tiết kiệm năng lượng không chỉ giúp giảm thiểu mức tiêu thụ tiện ích chung mà còn cải thiện sức khỏe và hiệu suất làm việc của khách hàng. Vậy nên, các tòa nhà có chứng nhận xanh sẽ sớm trở thành một phần được mong đợi của khách thuê khi đi tìm mặt bằng.

Tại Việt Nam, mô hình này đã được giới thiệu thành công bước đầu ở Tp.HCM với một số tòa nhà tiêu biểu như Deutsches Haus và Mapletree Business Centre.

“Để đạt được tiêu chuẩn này, nhà đầu tư cần có kế hoạch nghiêm túc với sự tư vấn chuyên nghiệp cần thiết. Do quá trình sẽ có sự can thiệp sâu sắc trong mọi khía cạnh trọng yếu của tòa nhà như phối cảnh, xử lý năng lượng và nước, làm nội thất… nên các nhà đầu tư được đề xuất sử dụng tư vấn chiến lược ngay từ những bước khởi đầu của dự án”, báo cáo thị trường văn phòng của CBRE Việt Nam khuyến nghị.
Cuối cùng, CBRE nhắc tới tuyến đường sắt trên cao như một yếu tố hỗ trợ giá trị cho các bất động sản tiệm cận. Nghiên cứu cho thấy, tại Anh, giá trị bất động sản lân cận tuyến đường này đã tăng 2%, ở Thái Lan, giá tăng 16% cho các dự án văn phòng và 20% cho các dự án nhà ở.

CBRE nhận định, các tuyến đường này giúp các nhà đầu tư có lợi trong việc đầu tư dự án. Do đó, kể từ khi tuyến đường sắt trên cao được xây dựng và đang có tín hiệu cho thấy sắp hoàn thành, như đưa các toa xe lên vào trung tuần tháng Hai vừa qua, dự kiến chạy thử vào tháng Mười tới, đã xuất hiện khá nhiều dự án dồn dập mọc lên xung quanh.

Thực tế cho thấy, tại địa bàn Thủ đô, dọc tuyến đường sắt đô thị Cát Linh – Hà Đông đã ghi nhận hàng chục dự án nhà ở thương mại, văn phòng quy mô đang rầm rộ triển khai, hoàn thiện.

Tương tự, tại thị trường phía Nam, khu vực quận 2, Thảo Điền (Tp.HCM), CBRE thống kê có tới hàng trăm dự án gồm đủ loại cao cấp, trung cấp… cũng đang thi nhau mọc lên.